代書遺囑遇拆遷房屋繼承，北京房產律師助力高齡老人勝訴

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

原告張桂蘭向法院提出訴訟請求：1. 確認被繼承人李建國于2016年6月28日所立代書遺囑無效；2. 確認原告對一號房屋享有排他居住使用權；3. 確認原告對二號房屋享有八分之五的居住使用權；4. 訴訟費用由被告承擔。

事實與理由：原告張桂蘭與被繼承人李建國系夫妻關系，李建國于2020年8月14日因病去世并注銷戶口。2013年12月27日，李建國與甲公司（搬遷人）簽訂《宅基地房屋搬遷補償安置協議書》，原告張桂蘭、被告李明亮、趙春燕、李磊、王麗、李一諾均為被安置人口；次日，李明亮與甲公司簽訂《補充協議書》，約定認購6套定向安置房屋（本案重點涉及一號、二號房屋）。現安置房屋已具備交付條件，但被告方將房屋占有使用，原告年近九旬，多年來一直在親屬家寄居，多次與被告協商居住事宜無果，為維護自身合法權益，特提起訴訟。

被告李明亮、趙春燕、李磊、王麗、李一諾辯稱：對原告所述家庭關系、房屋來源無異議，認可張桂蘭現居住在一號房屋已滿1年半，但不同意原告訴訟請求。主張實際被拆遷人系李建國，拆遷相關權益由李建國生前交由李明亮管理，相關款項均用于拆遷周轉，且李建國所立代書遺囑合法有效。

第三人李海濤辯稱：認可原告所述家庭關系及房屋來源，其一直照顧原告張桂蘭，確認張桂蘭現居住在一號房屋；若李建國的遺產中有其份額，自愿全部贈與原告張桂蘭，同意原告訴訟請求。

第三人李海燕辯稱：認可原告所述全部事實，同意原告訴訟請求；主張李建國生前患有腦萎縮，不具備訂立遺囑的能力，案涉代書遺囑應為無效；若李建國的遺產中有其份額，自愿全部贈與原告張桂蘭。

法院經審理確認以下事實：李建國與張桂蘭夫婦共生育三名子女，分別是李海燕、李明亮、李海峰；趙春燕系李明亮之妻，李磊系二人之子，王麗系李磊之妻，李一諾系二人之女；李海峰于2014年2月去世，李海濤系李海峰獨生子。

1987年，李建國、張桂蘭經審批建造宅院房屋，至2000年院內有北房、東房、西房、南房若干。2013年3月，經人民調解委員會調解，各方簽訂調解協議，對院內房屋權屬進行分割，明確部分房屋歸李明亮所有，其余房屋歸李建國、張桂蘭所有。

2013年12月，李建國與甲公司簽訂的安置協議及補充協議約定，認購6套定向安置房屋，其中一號房屋（一居室）、二號房屋（二居室）為本案爭議焦點。2019年11月至12月，各方分別與乙公司（安置房屋出賣人）簽訂《定向安置住房買賣合同》，其中張桂蘭簽訂合同購買一號房屋，李明亮、趙春燕簽訂合同購買二號房屋及其他三套房屋，李磊、王麗簽訂合同購買另外一套房屋。房屋交付裝修后，張桂蘭入住一號房屋至今。

另查，李建國于2016年6月28日訂立代書遺囑，載明其自愿將兩套安置房屋中屬于自己的份額由兒子李明亮繼承，遺囑有立遺囑人、代書人、見證人簽字。原告張桂蘭、第三人李海燕、李海濤主張李建國生前患有腦萎縮，不具備訂立遺囑的民事行為能力，該遺囑并非其真實意思表示；被告方提交訂立遺囑時的視頻資料，主張遺囑真實有效，張桂蘭等人認可視頻中系李建國本人，但主張應有三甲醫院出具的精神狀態證明佐證其立遺囑能力。

裁判結果

一、坐落于一號房屋由原告張桂蘭居住使用；

二、駁回原告張桂蘭的其他訴訟請求。

注：法院明確，本案僅處理安置房屋的居住使用問題，因房屋尚未取得不動產權證書，判決結果不作為房屋所有權確認的依據；各方可待房屋產權證下發后，另行處理所有權分割事宜。

法院說理

本案的核心爭議焦點為：1. 被繼承人李建國于2016年所立代書遺囑是否合法有效；2. 原告張桂蘭主張對一號、二號房屋享有的居住使用權是否具有事實和法律依據。

法院認為，本案中，李海峰、李建國的死亡事實發生在民法典施行前，涉及二人遺產繼承的爭議適用《中華人民共和國繼承法》及相關規定；張桂蘭提起的分家析產、居住權糾紛發生在民法典施行后，該部分爭議適用《中華人民共和國民法典》及相關規定。

關于代書遺囑的效力：公民可以立遺囑將個人財產指定由法定繼承人的一人或者數人繼承，代書遺囑應當有兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，注明年、月、日，并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。本案中，李建國訂立的代書遺囑，有完整的視頻資料佐證系其本人真實意思表示，且符合法律規定的形式要件，應認定為合法有效。原告張桂蘭、第三人李海燕、李海濤主張李建國患有腦萎縮、不具備立遺囑能力，但未提交有效證據證明李建國訂立遺囑時存在不能辨認自己行為的情形，僅以“無三甲醫院精神狀態證明”為由主張遺囑無效，缺乏法律依據，法院不予支持。因此，李建國的遺產應按照該代書遺囑，由被告李明亮繼承。

關于原告張桂蘭主張的房屋居住使用權：公民依法享有的居住權益受法律保護，結合本案事實，一號房屋系張桂蘭作為被安置人口，單獨與乙公司簽訂買賣合同購買，且房屋交付后，張桂蘭一直實際居住使用至今，其他被安置人均同意張桂蘭對該房屋享有排他居住使用權，故對張桂蘭要求確認其對一號房屋享有排他居住使用權的訴訟請求，法院依法予以支持。

關于張桂蘭主張對二號房屋享有八分之五居住使用權的訴求：二號房屋系李明亮、趙春燕作為被安置人口簽訂買賣合同購買，且一號房屋的建筑面積已高于被安置人人均購買安置房屋面積，張桂蘭已通過一號房屋保障自身居住權益，其主張對二號房屋享有部分居住使用權，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。

另需明確，法院在安置房屋尚未取得不動產權證書的情況下，僅對房屋居住使用問題作出暫時處理，該處理系為避免各方矛盾、保障各方基本生活權益，不作為房屋所有權確認的依據；各方可待房屋不動產權證書下發后，另行處理房屋所有權分割事宜。

勝訴辦案心得

本案系典型的拆遷安置房屋+代書遺囑+遺產繼承疊加糾紛，核心圍繞代書遺囑效力認定、拆遷安置房屋居住權主張兩大關鍵問題展開，結合本案及同類糾紛辦案經驗，總結以下勝訴心得及維權指引，供有同類需求的當事人參考。

1. 高齡老人拆遷房屋維權，優先鎖定“居住使用權”核心訴求。本案中，原告年近九旬，核心需求是“有房可住”，而非單純分割房屋所有權。我方精準定位這一核心，重點舉證原告作為被安置人口的身份、單獨簽訂一號房屋買賣合同的事實，以及長期實際居住的現狀，結合其他被安置人的認可態度，成功說服法院支持原告的排他居住使用權，精準實現當事人的核心維權目的，避免陷入復雜的所有權分割糾紛。

2. 拆遷安置房屋糾紛，需重點留存“被安置人身份+房屋買賣合同”相關證據。拆遷安置房屋的權益歸屬、居住權認定，核心依托被安置人身份、房屋買賣合同簽訂主體、實際居住情況等證據。本案中，原告能夠成功主張一號房屋的居住權，關鍵在于其作為被安置人口，單獨與乙公司簽訂了一號房屋的買賣合同，且實際長期居住，該組證據形成完整鏈條，成為勝訴的核心支撐。這提醒拆遷安置戶，務必妥善留存拆遷安置協議、補充協議、房屋買賣合同、交房憑證等相關材料，避免日后產生權益爭議時無據可依。

3. 遺產繼承中，親屬自愿贈與份額可成為維權助力。本案中，第三人李海濤、李海燕自愿將自身可能享有的遺產份額贈與原告，不僅明確表達了對原告的支持，也間接增強了我方的維權底氣，雖未直接影響遺囑效力的認定，但在法院考量原告居住權益的合理性時，起到了輔助作用。這提醒當事人，在遺產繼承與房屋糾紛疊加案件中，可積極爭取無利益沖突親屬的支持，合理運用贈與、放棄繼承等方式，最大化維護自身合法權益。

4. 高齡老人維權，專業律師加持可精準規避風險、提高勝訴率。此類糾紛涉及拆遷安置政策、遺囑效力認定、遺產繼承、居住權保護等多重法律問題，且高齡老人行動不便、證據收集能力較弱，僅憑自身難以應對。專業的律師可協助當事人：精準定位核心訴求、梳理案件證據鏈條、制定針對性維權策略、反駁對方不合理抗辯，同時兼顧老人的身體狀況和維權需求，全程護航，助力高齡老人高效、順利地捍衛自身的居住權益和遺產繼承權。

若你正面臨拆遷安置房屋糾紛、遺產繼承中的居住權爭議、代書遺囑效力認定等問題，可聯系我們。我們作為專業的房地產律師，將以專業的法律視角，幫你梳理證據、界定權益、制定維權策略，精準適用法律規則，全程護航你的合法權益，助力你順利實現維權訴求。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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