為什么說(shuō)京東產(chǎn)發(fā)是“難而正確”的樣本？

導(dǎo)讀：當(dāng)新經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)從線上流量深入線下實(shí)體與全球供應(yīng)鏈的縱深，重資產(chǎn)的價(jià)值正在被重新驗(yàn)證。

很多人都知道，京東是所有電商當(dāng)中獨(dú)有的重資產(chǎn)模式，但是，京東究竟有多少重資產(chǎn)？不久前，京東產(chǎn)發(fā)在向港交所遞交A1申請(qǐng)文件中披露了一組數(shù)字：截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)在全球擁有285個(gè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施，總建筑面積2710萬(wàn)平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模超1200億元。

這不僅僅是一份資產(chǎn)清單，更是一張繪制了近二十年的產(chǎn)業(yè)地圖。從最初被質(zhì)疑“太重”的自建物流，到如今成為服務(wù)全行業(yè)的“公共底座”，京東產(chǎn)發(fā)的的價(jià)值正在被市場(chǎng)重估，也是中國(guó)新經(jīng)濟(jì)從流量競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向供應(yīng)鏈深耕的縮影。

一場(chǎng)關(guān)于確定性的驗(yàn)證

故事要回到2008年初。那場(chǎng)罕見(jiàn)的南方雪災(zāi)，壓垮了京東在上海租用倉(cāng)庫(kù)的頂棚。雖然無(wú)人傷亡，但業(yè)務(wù)幾近癱瘓。

那一刻，劉強(qiáng)東痛定思痛：依賴(lài)那些只具備基本儲(chǔ)存功能的傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)，永遠(yuǎn)無(wú)法支撐京東對(duì)“確定性”的極致追求。

于是，一個(gè)在當(dāng)時(shí)看來(lái)近乎“瘋狂”的念頭誕生了——自建物流。

在那個(gè)輕資產(chǎn)模式備受追捧的年代，重資產(chǎn)意味著高投入、慢回報(bào)，資本市場(chǎng)對(duì)此嗤之以鼻。但劉強(qiáng)東在《創(chuàng)京東》中留下了那句名言：“收益是波浪曲線，但價(jià)值一定是這條波浪曲線的基準(zhǔn)線，是恒定的。”

時(shí)間是最好的證明者。

2014年，上海嘉定“亞洲一號(hào)”竣工。9米層高、3噸承重、為自動(dòng)化預(yù)留的空間……這座倉(cāng)庫(kù)將京東對(duì)效率的偏執(zhí)，物化成了一座看得見(jiàn)摸得著的“新基建樣板”。

當(dāng)時(shí)，“亞洲一號(hào)”的目標(biāo)是“要做出全國(guó)乃至亞洲自動(dòng)化程度最高的智能物流園區(qū)，要有超前的思路，超越所有傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)形態(tài)”。這個(gè)目標(biāo)，在今天看來(lái)依然不過(guò)時(shí)。

沒(méi)人想到，這個(gè)當(dāng)時(shí)被質(zhì)疑“太重”的決定，會(huì)在近二十年后長(zhǎng)成今天的樣子。

截至2025年9月30日，它在全球布局了285個(gè)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施，包括259個(gè)物流園、20個(gè)產(chǎn)業(yè)園和6個(gè)數(shù)據(jù)中心。總建筑面積2710萬(wàn)平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模1215億元。

按建筑面積算，它在亞太區(qū)新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中排名前三，在中國(guó)排名前二。

這些資產(chǎn)中，超過(guò)90%位于一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市。這意味著，京東產(chǎn)發(fā)在核心物流節(jié)點(diǎn)上占據(jù)著有利位置。

營(yíng)收方面，2023年京東產(chǎn)發(fā)收入約29億元，2024年增長(zhǎng)至34億元，增速19.1%。2025年前9個(gè)月，收入達(dá)30億元，同比增長(zhǎng)21.2%。

出租率是物流地產(chǎn)的核心指標(biāo)。截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已竣工資產(chǎn)的期末平均出租率超過(guò)90%，比行業(yè)平均水平高出約10個(gè)百分點(diǎn)。在充滿不確定性的市場(chǎng)環(huán)境下，這種“確定性”本身就是稀缺資源。

當(dāng)新經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)從線上流量深入線下實(shí)體與全球供應(yīng)鏈的縱深，重資產(chǎn)的價(jià)值正在被重新驗(yàn)證。

從“內(nèi)循環(huán)”到“外賦能”

如果僅僅服務(wù)于京東內(nèi)部，京東產(chǎn)發(fā)的故事或許只是一家大型企業(yè)的后勤進(jìn)化史。但招股書(shū)揭示了一個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)折：它已成功走出“內(nèi)循環(huán)”，成為了賦能全社會(huì)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。

2018年，京東產(chǎn)發(fā)開(kāi)始獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。這一步意味著它要走出京東體系，接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。招股書(shū)給出了答案：2023年收入29億元，2024年增長(zhǎng)至34億元，2025年前9個(gè)月達(dá)30億元，同比增長(zhǎng)21.2%。更關(guān)鍵的是，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案收入中，來(lái)自外部客戶(hù)的貢獻(xiàn)已達(dá)62.5%。

這意味著京東產(chǎn)發(fā)已經(jīng)成功從服務(wù)京東內(nèi)部，轉(zhuǎn)向服務(wù)更廣闊的市場(chǎng)。

它的客戶(hù)名單堪稱(chēng)一本新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)圖鑒：理想汽車(chē)、寶馬、永輝超市、壹米滴答、TikTok Shop、希音……這些行業(yè)龍頭為什么愿意把供應(yīng)鏈命脈交給京東產(chǎn)發(fā)？

答案藏在細(xì)節(jié)里。

它服務(wù)理想汽車(chē)，在常州啟用“全托管”模式，從選址、設(shè)計(jì)到建設(shè)、交付一攬子負(fù)責(zé)，僅用7個(gè)月建成10萬(wàn)平方米定制高標(biāo)倉(cāng)。它服務(wù)TikTok Shop，在廣州花都達(dá)成超過(guò)20萬(wàn)平方米的大體量合作，承擔(dān)起商品集散與履約保障職能。

希音在肇慶鼎湖，京東產(chǎn)發(fā)三個(gè)月完成項(xiàng)目大面積復(fù)雜改造，分揀操作量達(dá)400萬(wàn)件/日。投產(chǎn)后的分撥中心，成為希音在大灣區(qū)集收發(fā)貨及分揀一體的大型智能化供應(yīng)鏈樞紐。

還有永輝超市。京東產(chǎn)發(fā)在北京通州園區(qū)為它打造了華北多溫物流倉(cāng)，涵蓋常溫、冷凍、冷藏、恒溫多個(gè)溫層，同時(shí)服務(wù)于永輝線下門(mén)店、線上前置倉(cāng)以及企業(yè)服務(wù)品牌“永輝彩食鮮”。

還有壹米滴答。京東產(chǎn)發(fā)在武漢物流園為它配備員工宿舍、餐飲服務(wù)等生活配套設(shè)施，這種“倉(cāng)儲(chǔ)+生活”的一站式方案，解決了物流企業(yè)員工的后顧之憂。

這些案例說(shuō)明，京東產(chǎn)發(fā)不只是個(gè)“房東”，而是能幫客戶(hù)解決實(shí)際問(wèn)題的合作伙伴。從服務(wù)京東內(nèi)部的配套部門(mén)，進(jìn)化成了賦能中國(guó)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的基礎(chǔ)設(shè)施提供商。它幫助制造企業(yè)降低庫(kù)存成本，助力零售企業(yè)優(yōu)化履約體驗(yàn)，賦能跨境電商打通出海通道。一句話：它正在成為中國(guó)新經(jīng)濟(jì)的“公共底座”。

出海棋局，從資產(chǎn)投資到能力輸出

在國(guó)內(nèi)筑牢基本盤(pán)的同時(shí)，京東產(chǎn)發(fā)正將這套經(jīng)過(guò)驗(yàn)證的模式復(fù)制至全球，成為中國(guó)供應(yīng)鏈國(guó)際化的支點(diǎn)。

截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)已在海外10個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有53個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，覆蓋新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節(jié)點(diǎn)。海外資產(chǎn)管理規(guī)模占比從2023年初的3.7%增長(zhǎng)至12.8%。

在英國(guó)考文垂，京東產(chǎn)發(fā)收購(gòu)的物流園憑借“4小時(shí)車(chē)程覆蓋英國(guó)90%人口”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了近100%出租率。租戶(hù)既有當(dāng)?shù)刂髽I(yè)，也有京東物流和出海英國(guó)的中國(guó)企業(yè)。

在中東，京東產(chǎn)發(fā)2025年7月與阿布扎比機(jī)場(chǎng)自由區(qū)簽約，共建中東智慧物流樞紐；同年11月與沙特工業(yè)城與技術(shù)區(qū)管理局簽署戰(zhàn)略合作備忘錄，首個(gè)落地項(xiàng)目是吉達(dá)智慧物流樞紐。

“京東產(chǎn)發(fā)日益成為推動(dòng)中國(guó)企業(yè)出海的重要橋梁。”招股書(shū)這樣寫(xiě)道。憑借對(duì)中國(guó)企業(yè)海外倉(cāng)儲(chǔ)需求的深刻理解，它能識(shí)別并投資最契合特定需求的地點(diǎn)，提供定制化的解決方案。重資產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)在全球范圍的深度融合，也成為推動(dòng)當(dāng)?shù)毓?yīng)鏈升級(jí)的重要力量。

進(jìn)化，重資產(chǎn)的“輕功”

如果說(shuō)高標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)是京東產(chǎn)發(fā)的實(shí)體底座，那么它的資本循環(huán)模式，則是讓這座底座持續(xù)增值的核心引擎。

京東產(chǎn)發(fā)擯棄了依賴(lài)地價(jià)升值的舊邏輯，探索出一條新路：通過(guò)深度運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值，然后通過(guò)金融工具實(shí)現(xiàn)資本回收。

具體來(lái)說(shuō)，京東產(chǎn)發(fā)憑借選址、開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)能力，持續(xù)培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。當(dāng)資產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段，便通過(guò)主導(dǎo)設(shè)立的核心基金、開(kāi)發(fā)基金或公募REITs，將資產(chǎn)注入其中，引入長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)資本，實(shí)現(xiàn)資本回收。而京東產(chǎn)發(fā)自身則鎖定資產(chǎn)管理人的角色，獲取穩(wěn)定的管理費(fèi)與業(yè)績(jī)分成。

這套模式的效果寫(xiě)在數(shù)據(jù)里：截至2025年9月30日，京東產(chǎn)發(fā)管理的基金及合伙投資平臺(tái)規(guī)模達(dá)410億元，占總資產(chǎn)管理規(guī)模的33.7%。2020年至2024年，基金管理費(fèi)收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)30%。

更值得關(guān)注的是資產(chǎn)增值能力。2020年至2024年間，通過(guò)成功的資產(chǎn)退出，京東產(chǎn)發(fā)年均實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)收益13億元，累計(jì)回報(bào)率超過(guò)初始成本的40%。

這意味著，京東產(chǎn)發(fā)的收入來(lái)源既有運(yùn)營(yíng)服務(wù)帶來(lái)的經(jīng)常性流水，更有資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造帶來(lái)的戰(zhàn)略性收益。在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的背景下，它重新定義了物流基礎(chǔ)設(shè)施的估值邏輯——當(dāng)一件資產(chǎn)能深度賦能新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，并因此獲得超越同行的租金溢價(jià)時(shí)，它在資本市場(chǎng)眼中就擁有了更強(qiáng)的信用和流動(dòng)性。

“現(xiàn)在幾乎做到所有業(yè)務(wù)，100%都是圍繞著供應(yīng)鏈來(lái)做。如果跟供應(yīng)鏈無(wú)關(guān)的事情，我從來(lái)不碰。”劉強(qiáng)東曾這樣說(shuō)。2025年以來(lái)，京東動(dòng)作頻頻：上線外賣(mài)業(yè)務(wù)，為全職騎手繳納五險(xiǎn)一金；投資智元機(jī)器人、千尋智能、逐際動(dòng)力、眾擎機(jī)器人等六家具身智能企業(yè)；在澳大利亞、香港、德國(guó)收購(gòu)物流中心和零售資產(chǎn)。

而京東產(chǎn)發(fā)的IPO，正是這條供應(yīng)鏈主線上最重要的一步棋。它系統(tǒng)性地將近二十年沉淀的實(shí)體資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)能力，打造成了一套“供應(yīng)鏈筑底、輕資產(chǎn)循環(huán)、全球化拓展”的成熟范式。

2710萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，1215億元的資產(chǎn)管理規(guī)模，超90%的出租率，12.8%的海外資產(chǎn)占比——這些數(shù)字共同構(gòu)成了一份長(zhǎng)期主義答卷的注腳。