花11萬買的宅基地被人強占搭棚，拆你沒商量

近日，廣西欽州市欽北區人民法院審結一起宅基地排除妨害糾紛，被告未經原告允許，在其合法受讓的宅基地上搭建瓦棚圈地使用，法院依法認定該行為構成侵權，判令被告拆除違建、恢復土地原狀。被告不服上訴，二審維持原判，明確了未經權利人許可占用他人土地搭建構筑物的行為性質，為不動產權益保護劃定法律邊界。

基本案情

2010年4月，王某欽、王某鋁與顧某簽訂宅基地轉讓協議，以11萬元價格受讓欽北區小董鎮某小區A47號宅基地，當日支付10萬元購地款后，顧某將該地塊交付二人占有使用。

時隔多年，王某欽、王某鋁發現同鎮村民沈某福、沈某文在案涉宅基地上擅自搭建瓦棚，長期圈占土地自用。二人多次與沈某福、沈某文協商拆除事宜，均遭到對方拒絕，無奈之下訴至法院，要求被告拆除違建、恢復宅基地原狀，并賠償土地占用費3萬元。

法院審理

案件經審理查明，案涉宅基地所屬國有土地使用權，登記在顧某與黃某名下，沈某福早在2016年就因在該區域未取得建設工程規劃許可，擅自搭建170平方米瓦棚，被住建部門依法下發限期拆除通知書。庭審中，沈某福、沈某文辯稱，原告未辦理宅基地使用權變更登記，并非合法權利人；且案涉土地部分未完成政府征收，其作為當地村民對土地享有使用權利，搭建瓦棚不構成侵權，同時主張法院未追加土地原使用權人顧某、黃某為當事人，審理程序違法。

欽北區法院經審理認為，不動產物權轉讓雖以登記為生效要件，但原告已依據合法有效的轉讓協議支付價款，并實際占有案涉宅基地，成為物權期待權人，其合法占有權益受法律保護。被告在無任何合法依據、未取得原告許可的情況下，在原告合法占有的地塊上搭建瓦棚，已實際妨害原告行使不動產相關權利，構成物權侵權，原告要求拆除違建、恢復原狀的訴請于法有據，法院依法予以支持。因原告未能提供有效證據證明土地占用損失及計算依據，法院對其賠償訴求不予支持，遂判決沈某福、沈某文限期拆除案涉宅基地上的瓦棚及相關構筑物，恢復土地原狀。

一審判決后，沈某福、沈某文不服提起上訴。二審法院審理查明，案涉國有土地使用權證至今未被依法撤銷或宣告無效，其記載的權利狀態受法律保護，原告作為合法占有人，系本案適格訴訟主體；且上訴人在庭審中自認，其所搭建的瓦棚確實位于案涉宅基地及國有土地使用權證紅線范圍內，現有證據足以認定侵權事實，一審法院審理程序合法、事實認定清楚、法律適用正確。最終，二審法院依法駁回上訴，維持原判。

法官釋法

本案中，被告未經權利人允許在他人合法占有土地上搭建瓦棚的行為，已構成對他人不動產權益的妨害侵權。根據《中華人民共和國民法典》相關規定，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險；造成不動產毀損的，權利人有權請求恢復原狀。即便原告尚未辦理宅基地使用權變更登記，但其通過合法轉讓協議取得土地占有權，作為物權期待權人，依然享有排除他人非法妨害的民事權利。而被告以土地征收存在爭議、自身為當地村民等理由，在未取得合法建設審批、未獲權利人許可的情況下擅自搭建構筑物，該抗辯理由不能對抗原告的合法訴請，其行為已構成侵權，依法應承擔拆除違建、恢復原狀的法律責任。若被告對土地征收事宜存在異議，可另行向相關行政部門主張權利，而非通過私搭亂建的方式侵犯他人合法權益。

法官提醒

不動產的占有、使用、收益權利受法律嚴格保護，任何單位和個人不得未經權利人許可，擅自在他人合法占有、使用的土地上實施搭建、圈占、堆放等行為，否則無論是否取得建設審批手續，均可能構成物權侵權，需承擔拆除違建、恢復原狀甚至賠償損失的法律責任。

同時，不動產轉讓過程中，當事人應及時辦理權屬變更登記，降低權利風險；并妥善留存轉讓協議、付款憑證、地塊交付證明等相關證據，為維護自身合法權益提供有效支撐。若因土地權屬、征收補償等問題產生爭議，應通過合法的行政、司法途徑理性解決，切勿采取私搭亂建、強行圈占等私力救濟方式激化矛盾，觸碰法律紅線。（文中人名均為化名）

轉自 | 廣西高院

【2026年第34期】