寶安碧海低密新盤，產權縮水了25年

文/深圳進深 李奕和

上周五，碧海玖號官方微信，更新了一篇圖文：

78載港澳地標締造者，啟幕前海封面。

文章開頭，新港福集團，被放在了首要的位置。

這是一家香港企業。

打造的地標有香港文華東方酒店、中環太子大廈、汀九橋等。

海報也透露，碧海玖號將推出約105-185㎡純四房產品。

看得出，對于港企的背書，項目還是很有自信的。

事實上，在所有即將入市的項目中。

碧海玖號還有一個值得稱道的優勢：

那就是，僅2.2的容積率。

碧海玖號花園的關注度，很大一部分也正來自于此。

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這個項目，位于寶安西鄉街道銅鼓堡路與寶源路交界處西南側。

總占地約4.16萬㎡，總建面約13.13萬㎡。

整個小區7棟22-26F住宅。

還有一棟多層公寓和商業，配建一所幼兒園。

其中住宅約7.9萬㎡，商業4900㎡；

另外，單身公寓4900㎡，公共配套設施約2500㎡。

總戶數大約600多套。住宅主要為2梯4戶和3梯3戶。

項目部分105、112㎡的戶型圖，目前已經傳出。

畢竟新規戶型，使用率應該還不錯。

兩個面積段戶型房間，甚至餐廳、衛生間都有飄窗。

主臥都有270°飄窗。

看得出，通過飄窗“偷”了不少面積。

據說，項目包含贈送得房率約100%。

戶型上面的問題，項目105㎡A戶型、112㎡B1戶型，入戶門都是直對主臥房門。

這一點，見仁見智吧。

還有一個是，112㎡的B3戶型，主臥就在客廳沙發墻的一邊，動靜分區跟隱私上稍有不足。

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碧海玖號是一個優缺點都比較明顯的盤。

優點方面：

1）僅2.2的容積率，住起來舒服，不壓抑。

2）景觀生態上，靠近高爾夫球場、碧海灣公園及海景，西向可看公園綠地海景。

3）產品上，上面也說到，新規，戶型方正實用，使用率較高

4）還有一點，純四房，大面積改善戶型，較為純粹。

不足方面：

1）說的比較多的一點，位于機場航線下，噪音不小，需要適應。

2）小區跟恒生醫院僅一路之隔，除了許多人心理上比較介意，也需承受醫院附近道路擁堵，噪音帶來的影響。

3）位置上緊靠寶中邊緣，不屬于前海或寶中核心區，配套各方面等跟寶中核心區會有一定差異。

4）還有一點，項目曾停工長達十余年，批地時間是2001年，產權年限僅剩下45年。

5）最后一個是價格。碧海玖號吹風價預計7.5-8萬/㎡。如果按這個價格，相對附近要高出一些。

目前，項目附近在售新盤京地海樾府7.4萬/㎡。二手掛牌價則在6.3-8.1萬/㎡。

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碧海玖號有一段曲折的歷史，其早在十多年前就已啟動。

原為民營企業錦新明公司旗下項目。

不過因當時開發企業較為激進，過度依賴高成本的民間借貸。

導致資金斷裂，基坑開挖后就一直爛尾。

此后直到2023年錦新明通過重整，意向投資人新美實業進入，項目才迎來轉機。

新資方接手后，2024年項目地塊的“建設用地規劃許可證變更”。

地塊屬性由原來的“商業 居住”混合用地，變更為二類居住用地（R2），容積率降為2.2。

項目也成為片區容積率最低的小區之一。

不僅如此，新美實業還引入了蘇州資產、香港新福港地產合作。

目前，項目的開發主體為深圳市錦新明集團有限公司。

董事長、經理為魏吉剛。