開年，戰火燒到昌平南

要說2026年，北京新房市場最熱鬧的地方，無疑是開年的昌平南。

東小口、歇甲村、未來科學城三盤齊發，北京城建、中建智地、未來科學城，三方貼臉PK。雖然目前三個均未開盤，但火藥味兒已經相當濃烈。

北京城建拿出了體系內高端產品線“龍樾系”出戰，率先公布了其在東小口新項目的案名：龍樾海序；

中建智地不甘示弱，以成名產品系“國賢府”回擊，全面升級的“國賢府PARK”打算在四代宅的賽道上再次卷出天際；

未來科學城的“星寰時代”，更是直接拉來了貝好家合作。

貝好家這幾年在北京新房市場，可以說是個香餑餑，門頭溝的長安華曦府，通州的朝棠攬閱，昌平北的國譽星城，合作項目的表現，都相當亮眼。

星寰時代這波的野心，明顯不小。

作為海淀、朝陽外溢的第一站，昌平東南區域，可以說是京北樓市最重要的蓄水池之一，同時近年來因為供應節奏問題，板塊內也積攢了一定的換房需求。

問題來了，作為購房者，面對這三個新盤，我們又該如何選擇？

虛的不聊，直接講核心，它們的優勢和劣勢分別在哪？

首先，龍樾海序。

龍樾海序最大的優勢是區位，從地理位置上說，它幾乎是昌平“深扎”進市區的一塊飛地，與海淀西三旗僅一線之隔，可以說是最像“海淀盤”的昌平盤。

同時，西三旗這兩年正在經歷從“建材城”到“科學城”的變化，高精尖產業的入駐為板塊提供了新購買力底座，潛力是在線的。

從產品規劃看，70多平米起步的三居，主力落在110至120平米，還有170平米的大戶型產品，項目明顯也想打造一個海淀剛改群體心目中的標桿。

問題是項目的實際情況，能不能撐起海淀客群的需求？

第一是通勤。

地鐵方面，嚴格來說龍樾海序不算地鐵盤，雖然有8號線育新站和13號線東小口站支撐，但是項目到地鐵站的距離都不近，步行距離兩公里以上，如果主要靠地鐵通勤，最好家里有輛電車。

公路交通方面，項目出行主干道是北側建材城西路，連接西二旗和中關村軟件園。

當地人應該知道，早晚高峰的時候，這條路是比較堵的，最差情況到中關村軟件園可能要40分鐘以上。

這里說句題外話，其實真要說通勤，昌平南目前大部分小區去海淀、去朝陽，基本上都堵，這是沒辦法避免的，除非道路交通環境有質變，更多還是看對堵的接受程度。

另外，對昌平南這種承接外溢的板塊來說，軌道交通的便利程度其實是更重要的，畢竟在都堵的情況下，地鐵相對還是穩定一些。

第二是教育。

雖然目前只有金果果實驗小學和昌平一中賀新實驗校區，但傳聞中，這里預留了12年制的101集團校用地。如果傳聞真實，龍樾海序的競爭力會有質的提升。

第三，也是大家比較關心的問題，臨近垃圾場。

這一點網上有很多聲音解釋，比如實際不是垃圾場，是再生資源回收站，沒有土壤及水質的污染，再比如官方對聲音、氣味的檢測結果，是符合國家標準的。

但也有當地居民反映，實際情況是，晚上會有很多大車在裝卸垃圾，動靜很大。

另外夏天難免還是有氣味兒。

實地轉過后發現，這個再生資源回收站，對城市界面也有一定影響。

總之，龍樾海序作為北京城建的高端產品線，打造上是已經經過驗證的，大概率不會出現致命問題。

同時板塊區位優質，屬于潛力股，但前提要能忍受堵車，以及垃圾場帶來的一些問題。

再講國賢府PARK。

位置上，它處于昌平與朝陽的交界處，最核心的優勢，一方面就是地鐵17號線和規劃中的18號線，在這里形成了雙軌交匯，片區活力不遜于龍樾海序。

另一方面，中建智地產品力確定性更強。

從目前報規圖看，開發商把“四代宅”的概念玩到了極致，首層架空、鄰里中心、下沉庭院、風雨連廊，這些比較流行的高端配置，被一股腦兒搬進了項目。

從片區的購買力講，其實歇甲村的置換需求是高于東小口和未來科學城的，主要是板塊供地少，人口密度又大，尤其天通苑憋了很多改善客群。

可以說，這一點中建智地看得非常清楚。

國賢府PARK最大的問題，是目前板塊熟度還不夠，另外北側有過一個瀝青廠的拆遷區。

想要平衡這些問題，還得看中建智地怎么去發揮。

總之，國賢府PARK更適合本地，以及朝陽望京的改善族群體。

最后，星寰時代。

項目位于未來科學城能源谷核心區，距離17號線未來科學城站僅約400米。

星寰時代的優勢在于它的確定性——未來科學城核心區已經發展了十多年，周邊的產業大樓、限競房社區、溫榆河兩岸的公園基本都已成型，成熟度較高，基本上所見即所得。

另一大優勢就是價格。

星寰時代以小戶型為主，80~130平米的三居四居，拿地樓面價2.32萬元/㎡，未來預計售價會在4.5萬元以內，甚至可能有特價房跌破4萬。相比之下，歇甲和東小口大概率都是要在5—6萬元這個區間的。

300萬左右的門檻買三居，對于望京、國貿的剛改家庭而言，誘惑力不小。

項目最大的不確定性來源于產品。

總之三個項目：

從區位潛力看，歇甲≈東小口＞未來科學城；

從區位熟度看，未來科學城＞東小口＞歇甲；

從通勤能力看，歇甲≈未來科學城＞東小口；

從產品確定性看，歇甲＞東小口＞未來科學城；

從上車門檻上看，未來科學城＞歇甲＞東小口。

當然，一萬個人心中有一萬個哈姆雷特，有不同看法的，歡迎在評論區交流。

另外，當下的市場買房，最終買的還是一個適配，能切中自己的實際需求、實際情況，在接受范圍內滿足家庭的預期，比什么都重要。