房屋遺產(chǎn)被擅自變賣(mài)，房地產(chǎn)律師幫繼承人主張合法份額

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

案情介紹

陳振海（化名）與劉桂蘭（化名）系夫妻關(guān)系，二人育有四子女，分別為長(zhǎng)女陳嘉慧（化名）、長(zhǎng)子陳嘉宇（化名）、次子陳嘉明（化名）、三子陳嘉偉（化名）。陳嘉宇與周麗（化名）系夫妻關(guān)系，二人育有一女陳雨桐（化名）。陳嘉宇于2000年2月去世，劉桂蘭于2009年6月去世，陳振海于2009年6月下旬去世。

涉案一號(hào)房屋系周麗于1998年與甲銀行簽訂《公有住宅樓房買(mǎi)賣(mài)合同》購(gòu)買(mǎi)，房屋售價(jià)43775元，約定首付款8755元，剩余房款以住房公積金貸款方式分期償還。該房屋于2002年登記在周麗名下，2005年周麗還清全部貸款。2009年12月，周麗與案外人簽訂《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，以1200000元的價(jià)格將一號(hào)房屋出售，2010年1月房屋過(guò)戶(hù)至案外人名下，案外人于2010年1月14日前付清全部售房款。

陳嘉明認(rèn)為，一號(hào)房屋系陳嘉宇與周麗的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，陳嘉宇先于其父母去世，陳振海、劉桂蘭對(duì)該房屋享有法定繼承權(quán)，周麗擅自出售房屋的售房款及利息應(yīng)依法分割，故訴至法院，請(qǐng)求判令周麗支付其應(yīng)得的售房款75000元及相應(yīng)利息。

被告周麗、陳雨桐答辯稱(chēng)，不同意陳嘉明的訴訟請(qǐng)求。一是陳嘉明的主張已過(guò)20年訴訟時(shí)效，陳振海、劉桂蘭生前從未要求分割遺產(chǎn)；二是一號(hào)房屋的首付款和部分貸款由陳嘉宇支付，陳嘉宇去世后剩余貸款均由周麗用個(gè)人住房公積金償還，相應(yīng)房屋份額應(yīng)為周麗個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不屬于遺產(chǎn)范圍。

被告陳嘉慧答辯稱(chēng)，不同意陳嘉明的訴訟請(qǐng)求，陳振海、劉桂蘭生前明確表示放棄繼承陳嘉宇的遺產(chǎn)，其應(yīng)繼承的份額均贈(zèng)與陳雨桐。

被告陳嘉偉辯稱(chēng)，要求依法繼承其有權(quán)繼承的一號(hào)房屋售房款份額。

庭審中查明，周麗提交另案開(kāi)庭筆錄，擬證明陳嘉明早已知曉一號(hào)房屋包含陳嘉宇的遺產(chǎn)，主張已過(guò)訴訟時(shí)效；提交銀行交易記錄，擬證明售房款的支出情況；提交證人證言，擬證明陳雨桐對(duì)陳嘉宇盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)，但陳嘉明對(duì)上述證據(jù)的證明目的均不予認(rèn)可。同時(shí)，陳嘉慧明確表示將其有權(quán)繼承的遺產(chǎn)份額贈(zèng)與陳雨桐，該行為不違反法律規(guī)定。

裁判結(jié)果

一號(hào)房屋的一半售房款600000元及其利息歸周麗所有，其余售房款450000元及其利息由周麗、陳雨桐繼承；

周麗于本判決生效之日起七日內(nèi)，支付陳嘉明一號(hào)房屋售房款75000元及利息；

周麗于本判決生效之日起七日內(nèi)，支付陳嘉偉一號(hào)房屋售房款75000元及利息（計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)同第二項(xiàng)）；

該判決核心意義在于：明確夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的房屋，即便登記在一方名下、部分貸款由一方償還，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；繼承人先于被繼承人死亡的，其子女享有代位繼承權(quán)；配偶擅自出售遺產(chǎn)房屋的，遺產(chǎn)轉(zhuǎn)化為售房款，繼承人有權(quán)分割相應(yīng)份額；共有物分割糾紛不適用繼承權(quán)糾紛的訴訟時(shí)效規(guī)定，充分體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)律師精準(zhǔn)援引法律規(guī)定、鎖定核心證據(jù)的優(yōu)勢(shì)，為房屋遺產(chǎn)繼承糾紛的處理提供典型參考。

法院說(shuō)理

法院認(rèn)為，本案核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一號(hào)房屋是否屬于陳嘉宇與周麗的夫妻共同財(cái)產(chǎn)、是否存在遺產(chǎn)份額；陳嘉明的主張是否超過(guò)訴訟時(shí)效；房屋售房款應(yīng)如何分割。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說(shuō)理如下：

第一，一號(hào)房屋屬于陳嘉宇與周麗的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，存在遺產(chǎn)份額。遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。本案中，一號(hào)房屋系陳嘉宇與周麗夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)，首付款及部分貸款由二人共同支付，剩余貸款雖由周麗在陳嘉宇去世后以個(gè)人住房公積金償還，但該貸款屬于夫妻共同債務(wù)，二人負(fù)有連帶清償責(zé)任，陳嘉宇未在生前將債務(wù)轉(zhuǎn)移給周麗，周麗亦未主張?jiān)搨鶆?wù)由其個(gè)人承擔(dān)，且未分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故周麗償還貸款的行為仍屬于對(duì)夫妻共同債務(wù)的清償。周麗主張其償還貸款對(duì)應(yīng)的房屋份額為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，依據(jù)不足，法院不予采信。分割遺產(chǎn)時(shí)，應(yīng)先將一號(hào)房屋的一半份額分出為周麗所有，其余部分為陳嘉宇的遺產(chǎn)。

第二，陳嘉明的主張未超過(guò)訴訟時(shí)效。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，繼承開(kāi)始后，繼承人未作出放棄繼承表示的，視為接受繼承；因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。陳嘉宇死亡時(shí)，其遺產(chǎn)已由其繼承人（周麗、陳雨桐、陳振海、劉桂蘭）共有，周麗、陳嘉慧主張陳振海、劉桂蘭生前放棄繼承，但未提交證據(jù)佐證。在陳嘉宇的遺產(chǎn)未分割前，該遺產(chǎn)為全體繼承人共有，本案屬于共有物分割糾紛，不適用繼承權(quán)糾紛關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定，周麗主張陳嘉明的請(qǐng)求已過(guò)訴訟時(shí)效，依據(jù)不足，法院不予采信。

第三，房屋售房款的分割規(guī)則。一號(hào)房屋已被周麗出售，遺產(chǎn)轉(zhuǎn)化為售房款及其孳息，陳振海、劉桂蘭應(yīng)繼承的份額，轉(zhuǎn)移給其繼承人（陳嘉慧、陳嘉宇、陳嘉明、陳嘉偉）均等繼承。因陳嘉宇先于陳振海、劉桂蘭死亡，其應(yīng)繼承的份額由其女陳雨桐代位繼承。庭審中，陳嘉慧自愿將其繼承份額贈(zèng)與陳雨桐，不違反法律規(guī)定，法院予以確認(rèn)。綜上，法院依法作出上述判決，明確各方應(yīng)得的售房款份額及利息。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過(guò)程、法院裁判思路，針對(duì)“房屋遺產(chǎn)繼承、配偶擅自處分共有房屋、繼承時(shí)效爭(zhēng)議”等高頻房產(chǎn)繼承糾紛場(chǎng)景，總結(jié)核心勝訴要點(diǎn)、實(shí)務(wù)維權(quán)技巧及風(fēng)險(xiǎn)提示，為繼承人維護(hù)合法房屋遺產(chǎn)權(quán)益提供參考。

精準(zhǔn)認(rèn)定房屋遺產(chǎn)范圍，筑牢維權(quán)基礎(chǔ)。本案勝訴的關(guān)鍵的是，明確夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)——即便房屋登記在一方名下、部分貸款由一方償還，只要是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)，且貸款為夫妻共同債務(wù)，仍應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其中一半份額屬于遺產(chǎn)。專(zhuān)業(yè)遺產(chǎn)繼承律師可精準(zhǔn)梳理房屋購(gòu)買(mǎi)、還貸、登記等證據(jù)，明確遺產(chǎn)范圍，破解對(duì)方“房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)”的抗辯。

打破訴訟時(shí)效誤區(qū)，保障繼承權(quán)益。很多當(dāng)事人誤以為繼承糾紛超過(guò)20年即喪失勝訴權(quán)，但本案明確，遺產(chǎn)未分割前屬于全體繼承人共有，此類(lèi)共有物分割糾紛不適用繼承權(quán)糾紛的時(shí)效規(guī)定。北京房產(chǎn)律師可精準(zhǔn)解讀法律條文，辨析時(shí)效適用場(chǎng)景，打破對(duì)方的時(shí)效抗辯，為當(dāng)事人爭(zhēng)取合法權(quán)益。

厘清代位繼承與贈(zèng)與規(guī)則，明確份額分配。本案中存在代位繼承（陳雨桐代位繼承陳嘉宇的份額）和遺產(chǎn)贈(zèng)與（陳嘉慧將份額贈(zèng)與陳雨桐）的情形，需精準(zhǔn)區(qū)分二者的法律適用。房地產(chǎn)律師可結(jié)合親屬關(guān)系、當(dāng)事人意愿，梳理繼承份額的分配邏輯，確保當(dāng)事人應(yīng)得的份額得到法院支持。

核心風(fēng)險(xiǎn)提示與維權(quán)建議。房屋遺產(chǎn)繼承糾紛需重點(diǎn)防范三大風(fēng)險(xiǎn)：一是配偶擅自出售夫妻共有遺產(chǎn)房屋，侵占其他繼承人權(quán)益；二是混淆“夫妻共同財(cái)產(chǎn)”與“個(gè)人財(cái)產(chǎn)”，誤將共同房屋認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)；三是對(duì)繼承時(shí)效存在認(rèn)知誤區(qū)，錯(cuò)過(guò)維權(quán)時(shí)機(jī)。建議：1. 繼承人應(yīng)及時(shí)關(guān)注遺產(chǎn)房屋的狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)被擅自出售、處置的，及時(shí)收集證據(jù)維權(quán)；2. 留存房屋買(mǎi)賣(mài)合同、還貸記錄、親屬關(guān)系證明、死亡證明等核心證據(jù)，為認(rèn)定遺產(chǎn)范圍、分割份額提供支撐；3. 明確代位繼承、轉(zhuǎn)繼承、遺產(chǎn)贈(zèng)與的法律規(guī)則，避免因認(rèn)知偏差喪失合法權(quán)益。

最后，若您正面臨房屋遺產(chǎn)繼承糾紛、遺產(chǎn)份額分割等問(wèn)題，切勿盲目協(xié)商或應(yīng)訴。專(zhuān)業(yè)的遺產(chǎn)繼承律師可協(xié)助您梳理遺產(chǎn)范圍、破解時(shí)效抗辯、明確份額分配，幫您成功追回應(yīng)得的房屋遺產(chǎn)權(quán)益。本律師團(tuán)隊(duì)專(zhuān)注于房屋遺產(chǎn)繼承、共有房屋分割、繼承時(shí)效爭(zhēng)議等案件多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理當(dāng)事人參與訴訟、協(xié)商調(diào)解，助力客戶(hù)化解糾紛、勝訴維權(quán)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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