融華天璽！長沙五一廣場新規純新盤！@融華天璽售樓部

融華天璽項目從去年2月26日正式拿地，距今剛好一年左右。項目由兩個地塊組成，北地塊主打剛改，南地塊主打改善，產品品質不錯。但地處市中心，可能面臨低樓層采光不足、周邊居住環境一般等問題。

作為五一廣場少有的新規項目，融華天璽自帶光環，預計在三四月份首開，放風價2.5-2.6萬/平。這個樓盤究竟如何？不妨接著往下看～

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3家房企搶了30輪

說起融華天璽，時間還得回溯到一年半前！

2024年9月13日，長沙市自然資源和規劃局發布“蔡鍔路兩廂棚改項目規劃修改批前公示”，擬將地塊進行商改住調規。

地塊調規前后對比

調規后，Z08-G11、Z08-F10地塊用地性質由商業更改為商住，容積率由9.0、8.0降至4.4、3.8，建筑控高從350米、150米調整為180米、140米；同時，Z08-F20地塊修改為中小學用地(A33)，并與Z08-Z19地塊合并，容積率1.2，建筑控高24米。

在完成調規后，地塊在去年2月正式掛牌，編號為[2026]長沙市003號。2月26日開啟競拍后，共計吸引中海、建發、郴州融華3家房企競拍，在出價30輪后被郴州融華收入囊中。溢價率29%，樓面價達9435元/㎡。

從放風價來看，項目還是有一定的利潤。9543元/㎡的地價+5000-6000元/㎡建安成本+約8%的稅費+營銷、管理、財務、資金成本等，項目開發成本達到約18000元/㎡。具體賣什么價格，還要等到首開才能知曉。

不過，從入市時間來看，項目首開周期超過一年，競爭壓力明顯更大。這或許與項目挖出文物影響了節點、也可能與潤和合作貽誤了戰機、當然也不排除項目想好好打磨產品耗費了過多時間……

品質卷出新高度

融華天璽在去年8月份發布了批前公示，共計規劃11棟住宅，在寸土寸金的五一廣場，堪稱大盤。

項目分為南地塊和北地塊，分別布局了7棟、4棟住宅，首開預計推出的是南地塊的9#和10#。

南地塊（Z08-G11地塊）：

總用地面積28980㎡，共計7棟住宅，建面約139、198、236㎡，主打改善。容積率4.5，共計534戶，停車位688個，車位配比1:1.3。

其中，139㎡戶型共計302戶，占比約56.6%；198㎡戶型共54戶，占比10.1%；236㎡戶型共178戶，占比33.3%。

南地塊整體呈圍合式布局，有利于布局大型中央園林，并且消防登高面沒有占據園林景觀范圍，最大程度打造景觀。但由于地塊南邊存在既有建筑，9、10、11、12#的低樓層采光可能受到影響。

北地塊（Z08-F10地塊）：

總用地面積18671㎡，共計4棟住宅，建面約129、139㎡，主打剛改。容積率3.38，共計351戶，停車位282個，車位配比1:0.8。

其中，129㎡戶型共計176戶，占比約一半；139㎡戶型175戶，同樣占比一半，五五開。

北地塊由于面積小于南地塊，景觀打造略遜于南地塊，同時戶型面積更小，上車門檻更低。日照方面，雖然3#位于小區內部，且不臨主干道，但緊靠湘江悅上（朗盛大廈），日照采光可能受其遮擋。

產品打造方面，融華天璽在五一廣場卷出了新高度，秒殺周邊一眾老舊小區！

項目打造了約95米寬、9.5米高的大門，十分氣派，讓業主歸家倍有面兒～

采用公建化外立面，全部為玻璃+鋁板設計，不僅顏值很高，隔音效果也不錯。其中198m2戶型?南面玻璃重達約一噸，236㎡戶型三面采用三玻兩腔玻璃，隔音效果絕絕子。

另外，項目將打造約1500㎡松坡會所，涵蓋恒溫泳池、健身房、棋牌室、瑜伽室等，還有約1800㎡六大主題架空層，將成業主休閑、閱讀的后花園。

園林配有1200㎡的錦鯉池，采購的是日本錦鯉，可以看做河西豪宅潤和濱江灣同款，為業主的生活添彩！

超110%超高得房率

融華天璽由于拿地較早，去年8月總規圖就已公布，當時得房率還沒這么卷，但項目超110%的得房率依然能打。

項目戶型圖已經出爐，為建面約129-139-198-236㎡四至五房產品。其中，北地塊面積段為129-139㎡，南地塊建面約139-236㎡，首開南地塊的9#和10#，具體來看戶型：

139㎡四房兩廳三衛戶型，做到了私梯入戶，帶入戶玄關，四開間朝南，南向面寬達15.4米，帶LDKB一體化餐客廳。雙套房設計，三代同堂十分實用。主臥270°觀景，面寬3.8米，舒適度絕絕子。

139㎡戶型圖

該戶型得房率約112%（含電梯廳），若除去8.5㎡電梯廳，實際得房率約為105%。

缺點是套臥衛生間為暗衛，廚房面積略小，實際得房率比新規4.0樓盤略低等。

198㎡四房兩廳四衛戶型，相當于139㎡戶型的放大版，具備其所有優點。南向開間達到了驚人的19.7米，客廳開間達到了7米，可以開party。還做到了三套臥，各個房間尺寸更大，舒適度更上一層樓。

198㎡戶型圖

該戶型得房率達約114%（含電梯廳），扣除電梯廳的實際得房率也達到了約108%，優點十分明顯。

236㎡五房兩廳四衛戶型，坐落在超高層的6#和7#，多配置了一個電梯，因此得房率略低，含電梯廳的得房率約105%，不含電梯廳的得房率則低于100%。

該戶型面積更大，南向面寬比198㎡略低，開間為18.6米，客廳開間一致，也達到了7米。五房戶型設計，三孩家庭也住得下。北面帶陽臺，方便晾曬。

缺點是北面次臥有一個暗衛，得房率略低。

地處五一廣場 配套無敵

融華天璽所在的位置，是長沙市真正的市中心——芙蓉區五一廣場，配套打遍全城無敵手。

項目南地塊與五一廣場距離僅約600米，可包攬五一商圈的地鐵、商業等配套，另外項目預計引進九年制學校，各項配置全面拉滿！

在出行上，項目南地塊距2號線芙蓉廣場站僅約200米，與1、2號線交匯的五一廣場站也僅約600米，出行十分方便；

商業方面，五一商圈超百萬方商業匯聚，IFS、黃興南路步行街、新世界百貨等環繞，步行可達。周邊還有太平老街、潮宗街等歷史地標，隨時可以去打卡；

教育優勢也較為明顯，融華天璽預計自建九年制中雅培粹品牌學校，上學一路之隔，沒有接送煩惱，小孩每天可以多睡十幾分鐘。不過學校為委托管理的分校，教學實力還要打個問號。

從項目地段、品質、配套來看，融華天璽作為四大天王而言名副其實，略有遺憾的是得房率沒有拉滿、部分戶型存在暗衛、市中心居住環境一般、開發商知名度不高等，但瑕不掩瑜，融華天璽依然是上車五一商圈的難得機會！

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