傳統(tǒng)學區(qū)房熄火？2月海口二手房爆火的板塊竟然是…

2026年2月，春節(jié)長假讓海口二手房市場的交易活動顯著減少，整體成交數(shù)據(jù)環(huán)比大幅回落。

但在市場整體轉(zhuǎn)淡的背景下，內(nèi)部卻呈現(xiàn)出清晰的分化——不同區(qū)域的走勢差異明顯，這或許比單純的數(shù)據(jù)漲跌更值得關(guān)注。

圖源：網(wǎng)易海南房產(chǎn)

受長假影響，市場各項核心指標環(huán)比均出現(xiàn)明顯下降。僅從貝殼平臺反映的趨勢來看（不代表海口全部二手房市場，預(yù)計貝殼平臺在海口二手房市場的占有量約3成左右。）：

成交量下降明顯：2月全市二手房成交356套，與1月的740套相比，減少了51.5%，成交規(guī)模收縮幅度較大。

來源：貝殼找房

成交均價繼續(xù)下行：2月成交均價為1.22萬元/㎡，環(huán)比下降2.7%。這一價格也是自2025年2月以來的最低水平。

市場活躍度降低：新增掛牌房源量（1734套）和看房人數(shù)（6469人）環(huán)比降幅均超過50%，反映出假期期間市場參與度的普遍下降。

來源：貝殼找房

與去年春節(jié)所在月份（2025年1月）相比，今年市場呈現(xiàn)出“量近價低”的特點。去年1月成交377套，均價為1.57萬元/㎡。今年2月成交量與之接近，但成交均價（1.22萬元/㎡）較去年1月下降了22.3%，價差較為明顯。

這或許表明，即便在自貿(mào)港封關(guān)運作的長期背景下，當前市場的價格預(yù)期仍處于調(diào)整階段，買賣雙方都更加理性。

市場的降溫并非整體一致，而是突出了不同區(qū)域之間的差異。

部分成熟板塊價格回調(diào)：例如，一直以學區(qū)為賣點的紫園板塊，其二手房價格近期出現(xiàn)波動。同樣，兼具“江景+學區(qū)”特點的新埠島板塊，2月參考均價也環(huán)比下跌2.2%。這些過往的熱點區(qū)域，在市場整體氛圍下也進入了調(diào)整。

相比之下，江東新區(qū)在2月份表現(xiàn)極為出彩。從數(shù)據(jù)來看，江東新區(qū)2月成交均價為1.35萬元/㎡，環(huán)比1月的1.15萬元/㎡上漲17.39%，是統(tǒng)計片區(qū)中漲幅較為明顯的區(qū)域之一。雖然其28套的成交量不算最高，但價格走勢與多數(shù)片區(qū)下行或持平的局面形成對比。

與此同時，其他部分片區(qū)也呈現(xiàn)出不同的亮點：

永萬路與和平南兩個片區(qū)價格表現(xiàn)突出，分別環(huán)比上漲37.50%與24.69%，不過兩者成交量相對較小（分別為4套和3套），價格波動受個別成交影響較大。

海甸島雖然價格環(huán)比下跌10.16%，但仍以63套的成交量位居各片區(qū)之首，市場交易活躍度相對較高。

遠大片區(qū)成交量也達到59套，繼續(xù)維持其作為熱門成交板塊的地位。

2月最受關(guān)注的人氣小區(qū)榜單發(fā)生了明顯變化：以往長期排名靠前的恒大外灘此次跌出了前十名，而榮域則新進入了前十榜單。這反映出購房者的關(guān)注點正在發(fā)生變化，從完全聚焦于現(xiàn)有成熟區(qū)域，擴展到那些有規(guī)劃利好、具備發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。

江東新區(qū)近期在市場中的穩(wěn)健表現(xiàn)，與教育資源的快速聚集有直接關(guān)系。

春節(jié)后，海口頂尖的濱海第九小學正式簽約，確認在江東新區(qū)桂林洋大學城板塊建設(shè)新校區(qū)。而就在幾個月前，海南華僑中學江東校區(qū)（規(guī)劃為K12完全中學）也已落戶同一區(qū)域。

這意味著，在很短的時間內(nèi)，江東新區(qū)迅速匯集了海中、僑中、濱海九小、北師大附校、哈羅、寰島等一批優(yōu)質(zhì)教育資源。從主要依靠遠期規(guī)劃吸引關(guān)注，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€名校密集、教育配套快速提升的區(qū)域。這種實實在在的利好，增強了市場對這里的信心。

學校效果示意圖

綜合來看，2月的海口二手房市場雖然因春節(jié)長假交易量大幅減少，價格也有所調(diào)整，但卻更清晰地揭示出市場發(fā)展的新動向：在整體市場盤整的階段，那些擁有明確規(guī)劃且重大公共配套（特別是優(yōu)質(zhì)學校）能迅速兌現(xiàn)的區(qū)域，正吸引越來越多的市場注意力，成為影響置業(yè)選擇的新重點。江東新區(qū)近期的表現(xiàn)，正是這一趨勢的體現(xiàn)。