北京房地產律師：房改房登記在父母名下，子女出資也不能直接確權！

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李某明與王某芳系夫妻。李老先生（已故）原為甲單位職工。1999年，甲單位推行房改政策，允許職工以成本價購買原承租的公有住房。李老先生作為職工，具備購買資格，所涉房產即為“一號房屋”。

當時，李老先生及其配偶（已于1992年去世）均無購房意愿和經濟能力，次子李某強亦無意購買。唯有長子李某明夫婦表示愿意出資購房，并實際支付全部房款53,619元（該價格已折算李老先生及其配偶的工齡優惠）。

房屋交付后，由李某明一家與李老先生共同居住，相關物業、水電等費用均由李某明承擔，購房票據及房產證亦由其保管。2004年，李老先生曾手寫一份說明：“我家住房購房款是由大兒子李某明付的。”

2017年李老先生去世后，李某明、王某芳起訴弟弟李某強，主張：一號房屋系借用李老先生名義購買，實際產權應歸其所有，請求判令李某強配合辦理過戶手續。

李某強辯稱：一號房屋系父母的房改房，屬于遺產，應依法定繼承處理；李老先生從未同意將房屋所有權轉移給李某明。

二、裁判結果

法院判決：

駁回原告李某明、王某芳的全部訴訟請求。

三、法院說理要點

房改房具有強烈的身份屬性：

一號房屋系甲單位基于李老先生及其配偶的職工身份、工齡等福利因素折價出售，購房資格與特定身份綁定，不同于普通商品房交易。

出資行為不等于權屬約定：

雖然購房款由李某明支付，但僅憑付款事實不能推定存在“借名買房”合意。在親屬之間，出資可能源于贍養、資助、借款等多種原因，不能當然視為代持。

缺乏借名買房的明確意思表示：

李老先生2004年的手寫說明僅確認“房款由李某明支付”，未表達“房屋歸李某明所有”或“僅為名義登記”等關鍵意思，不足以構成借名買房協議。

證人證言證明力不足：

原告提交的證人系其親屬，且證言為事后轉述，在李老先生已去世、無其他書面協議佐證的情況下，無法單獨作為認定借名關系的依據。

舉證責任由原告承擔：

主張借名買房關系成立的一方負有舉證責任。因李某明、王某芳未能提供充分證據證明雙方存在借名合意，應承擔敗訴后果。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴的核心在于緊扣“借名買房需有明確合意”這一法律要件：

強調房改房的政策屬性：指出購房資格依附于李老先生身份，非金錢可替代；

切割“出資”與“產權”：明確家庭內部資金往來不自動產生物權變動；

精準運用舉證規則：指出原告證據僅能證明付款，無法證明權屬約定，舉證未完成。

此案警示：親屬間代付房款風險極高！若確需借名購房，務必簽署書面協議，明確“名義人僅出名、實際權利歸出資人”，并盡可能由其他家庭成員見證或公證。否則，一旦名義人去世，極易被認定為家庭內部贈與或贍養行為，出資人將難以追回產權。

建議涉及房改房、央產房、經適房等政策性住房的權屬安排，務必提前咨詢專業借名買房律師，避免親情受損、財產落空。