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(為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。)
一、案情介紹
1998年,李某順欲購買甲公司開發(fā)的一號(hào)房屋,但因自身工齡較短,購房?jī)?yōu)惠有限。為節(jié)省數(shù)千元房款,經(jīng)與父親李老先生協(xié)商,決定借用李老先生名義購房——因其與配偶工齡合計(jì)更長(zhǎng),可享受更大折扣。
1998年11月16日,李老先生作為買受人與甲公司簽訂《房屋買賣契約》,約定購買一號(hào)房屋,總價(jià)54,444元。首付款1.5萬元由李某順以父親名義支付,尾款40,766元由李某順直接支付。房屋交付后,一直由李某順一家居住使用,購房合同、收據(jù)、房產(chǎn)證等原件均由其保管。
尤為關(guān)鍵的是,李老先生分別于1998年和2007年親筆書寫兩份書面材料:
1998年《買房說明》:詳細(xì)解釋借名原因(工齡優(yōu)惠、供暖單位限制),并明確“房子是李某順買的,錢是他付的,產(chǎn)權(quán)證雖寫我名,實(shí)際歸他所有”;
2007年《遺言》:再次確認(rèn)“南沙灘房子都是李某順出錢買的,房契名字是我,但實(shí)際是他買的”。
李老先生于2011年去世,其配偶于2021年去世。李某順起訴五名兄弟姐妹,請(qǐng)求確認(rèn)借名買房關(guān)系成立,并協(xié)助過戶。
四名被告當(dāng)庭表示認(rèn)可,僅一名被告未出庭。
二、裁判結(jié)果
法院判決:
確認(rèn)李某順與李老先生之間存在借名買房合同關(guān)系;
五名被告于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助李某順辦理一號(hào)房屋過戶登記手續(xù)。
三、法院說理要點(diǎn)
借名合意明確且有書面證據(jù):
李老先生1998年的《買房說明》邏輯清晰、細(xì)節(jié)具體,完整還原了借名動(dòng)機(jī)、出資事實(shí)與產(chǎn)權(quán)歸屬,具有極強(qiáng)證明力;2007年《遺言》進(jìn)一步佐證,形成時(shí)間跨度近十年的穩(wěn)定意思表示。
出資與占有事實(shí)高度吻合:
購房款由李某順支付,房屋自交付起即由其長(zhǎng)期居住使用,相關(guān)權(quán)屬文件由其持有,符合借名買房的典型特征。
其他繼承人無異議:
四名被告當(dāng)庭認(rèn)可借名事實(shí),未到庭被告視為放棄抗辯,無家庭內(nèi)部權(quán)屬爭(zhēng)議,降低法院確權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。
不違反當(dāng)時(shí)政策強(qiáng)制性規(guī)定:
一號(hào)房屋雖登記在李老先生名下,但系普通商品房(非經(jīng)適房、央產(chǎn)房等嚴(yán)格受限類型),借名行為未損害社會(huì)公共利益或違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定,合同有效。
四、勝訴辦案心得
本案勝訴關(guān)鍵在于“早期書面證據(jù)+完整事實(shí)閉環(huán)”:
兩份親筆書證是核心:1998年說明并非簡(jiǎn)單“確認(rèn)付款”,而是系統(tǒng)闡述借名原因、權(quán)屬安排,極具說服力;
時(shí)間久遠(yuǎn)反成優(yōu)勢(shì):1998年即固定證據(jù),排除事后偽造嫌疑;
家庭成員高度配合:多數(shù)繼承人認(rèn)可事實(shí),避免陷入“真假借名”爭(zhēng)議。
此案表明:即使父母已雙亡,只要生前留有清晰、具體的書面證明,并輔以出資、居住等事實(shí),借名買房仍可成功確權(quán)。但需注意,此類操作僅適用于非政策限制性住房。若涉及經(jīng)適房、央產(chǎn)房等,仍可能因政策障礙無法過戶。
建議有類似安排的家庭,務(wù)必讓名義人盡早簽署內(nèi)容詳實(shí)的書面協(xié)議或說明,并保留完整付款及居住證據(jù),必要時(shí)咨詢專業(yè)借名買房律師,提前規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。
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