以案說法｜男女雙方分手后，共同出資購買的房屋應如何分割？

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男女雙方分手后，共同出資購買的房屋應如何分割？

姚某訴王某婚約財產糾紛案

——雙方以締結婚姻為目的共同出資購房并將房屋登記在一方名下，分手時應綜合各項因素確定返還數額

裁判要旨

雙方以締結婚姻為目的購房并將房屋登記在一方名下，且對房屋歸屬無明確約定的情況下，在締結婚姻的目的無法實現時，不能簡單地套用投資收益原則處理以感情為基礎、以締結婚姻為目的的婚約財產糾紛，不能將支付購房款比例或者登記權利人身份與房屋增值收益直接掛鉤，應當基于婚約的性質、目的，統籌考慮房款支付情況，房屋增值，房屋登記、使用和維護情況以及房地產限購政策對當事人的實際影響等各種因素，確定返還數額。

關鍵詞

民事 婚約財產 以結婚為目的共同出資購房 購房資格 房屋產權登記 增值收益

基本案情

法院經審理查明：王某、姚某曾系戀愛關系。王某未取得北京市商品房購房資格。2012年6月（戀愛期間），姚某與案外人賣方及某房產經紀公司簽訂了《北京市房屋買賣居間合同》，以姚某名義購買了涉案房屋，房屋總價款380萬元、居間費4.3萬元、各種稅費共計20.25萬元。合同約定買方于簽約當日支付定金30萬元。合同簽訂當日王某支付居間費4.3萬元，并向賣方通過銀行轉賬支付購房款定金20萬元。2012年6月27日，姚某銀行借記卡收到了兩筆匯款，金額為100萬元和150萬元（此筆款項為王某之父王某某匯來的房款）。2012年6月28日,姚某向賣方賬戶支付購房款2297500元，其余款項20.25萬元用于支付各項稅費。2012年6月30日,王某轉賬向賣方支付購房款197310元。2012年7月2日,姚某向銀行貸款100萬元，貸款期限為360個月。同日，涉案房屋登記在姚某名下。2016年11月1日，王某起訴姚某所有權確認糾紛一案，要求確認王某為涉案房屋共有權人。北京市東城區人民法院于2017年4月17日作出（2016）京0101民初20342號民事判決，駁回王某的訴訟請求。該判決認定:“根據已經查明的事實,王某向賣方支付購房定金20萬元，支付購房款197310元，并向居間方支付居間費4.3萬元。姚某稱上述三筆款項系王某代姚某所支付，對此，王某不予認可，姚某亦未提供證據予以證實，故對姚某該項主張不予采信。王某之父王某某向姚某轉賬150萬元，在轉賬時備注為‘房款’,轉賬時間為2012年6月28日，與姚某向賣方支付房款時間相契合，故對王某所提該筆款項系購房款的主張，予以采信。現姚某稱該筆款項系王某某對姚某的贈與，但未能提供充分的證據予以證明，故對姚某該主張，不予認可。購買涉案房屋時，王某、姚某尚處戀愛期間，并有結婚意向，二人共同出資購買涉案房屋。雖涉案房屋產權證登記在姚某一人名下，仍應認定涉案房屋由王某、姚某共同所有。但由于王某未取得北京市購房資格，無法成為涉案房屋所有權人，故王某要求確認其為涉案房屋共有權人的訴訟請求，不予支持。王某可就出資款及其他權益，另行主張。”上述判決作出后，王某、姚某均未上訴，已于2017年5月12日生效。

后王某向一審法院起訴，請求：1.判令姚某按照王某購房的出資比例67.16%返還王某購房出資款及相應的增值收益；2.案件受理費由姚某承擔。

本案一審審理期間，王某申請對涉案房屋的市場價值進行評估，評估報告確認涉案房屋按照毛坯房標準評估價值為1016.13萬元。王某支付評估費27800元。

北京市東城區人民法院于2018年5月16日作出（2017）京0101民初13910號民事判決：一、姚某于判決生效后30日內返還王某購房出資款及相應的增值收益共計506.93萬元；二、駁回王某其他訴訟請求。宣判后，姚某不服一審判決，提出上訴。

北京市第二中級人民法院于2018年8月22日作出（2018）京02民終6413號民事判決：駁回上訴，維持原判。

最高人民法院提審本案，并于2023年2月15日作出（2022）最高法民再166號民事判決，認為一、二審法院認定案由不當，予以糾正，本案應為婚約財產糾紛；對姚某返還數額予以改判。判令：一、撤銷北京市第二中級人民法院（2018）京02民終6413號民事判決及北京市東城區人民法院（2017）京0101民初13910號民事判決；二、姚某于本判決生效后30日內返還王某350萬元；三、駁回王某的其他訴訟請求。

裁判理由

法院生效判決認為：《中華人民共和國民法典》第十條規定，處理民事糾紛，應當依照法律；法律沒有規定的，可以適用習慣，但是不得違背公序良俗。訂婚雖非法律規定的婚姻成立要件，但目前仍是婚姻締結過程中一種重要的民間習俗。訂婚后的各項財產安排均是以締結婚姻為最終目的。在雙方締結婚姻的目的無法實現的情況下，一方因此給付的財物，接受方予以返還，符合習慣做法。本案中，房屋在購買后存在自然增值，雙方對于該部分增值收益歸屬產生爭議，當屬婚約財產糾紛。基于該類糾紛的法律性質，本案要考量兩個方面的因素：一方面，雙方系自由戀愛，是以感情為基礎，以締結婚姻、共同生活為目的，而非借婚姻索取財物；另一方面，雙方購買涉案房屋的目的是將此作為婚后共同居所，而非房地產投資。因此，雙方以締結婚姻為目的購房并將房屋登記在一方名下，且對房屋歸屬無明確約定的情況下，在締結婚姻的目的無法實現時，不能簡單地套用投資收益原則處理以感情為基礎、以締結婚姻為目的的婚約財產糾紛，不能將支付購房款比例或者登記權利人身份與房屋增值收益直接掛鉤，應當基于婚約的性質、目的，統籌考慮房款支付情況，房屋增值，房屋登記、使用和維護情況以及房地產限購政策對當事人的實際影響等各種因素，確定返還數額。據此，本院綜合本案上述全部案件事實及理由，酌定由姚某返還王某350萬元。

關聯索引

《中華人民共和國民法典》第10條

一審：北京市東城區人民法院（2017）京0101民初13910號民事判決（2018年5月16日）

二審：北京市第二中級人民法院（2018）京02民終6413號民事判決（2018年8月22日）

再審：最高人民法院（2022）最高法民再166號民事判決（2023年2月15日）

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