全網怒贊！物業“朝南坐”該改了！代表建議70%廣告收益用于業主、利潤與服務質量綁定

你是否關注到這樣的現象

物業服務質量不高，

業主不愿意交物業費，

物業因沒錢服務質量越來越差……

這種惡性循環在全國范圍內并不少見。

業主開車進不去自己小區？

“犀利姐”樊蕓建議

物業管理應轉為“物業服務”

“‘物業管理’能不能改成‘物業服務’？兩字之差含義是完全不一樣的?！比珖舜蟠矸|認為，物業應有更多服務意識。在官方文件表述中，應將“物業管理”統一為“物業服務”。

樊蕓代表的一席話引發網友強烈共鳴

打破惡性循環

《物業管理條例》需盡快完善

對此，全國人大代表、立信會計師事務所董事長朱建弟表示，《物業管理條例》該更新了。

朱建弟指出一個事實，全國法院系統每年受理的物業合同服務糾紛案件數量驚人，大量消耗司法資源。在司法實踐中，業主若想起訴物業獲勝，必須自行取證，這也在一定程度上加劇了物業的強勢地位。近年來，全國人大常委會在備案審查中也多次糾正地方物業管理法規中不合法或不合理的規定。朱建弟認為，這一現象從側面反映出，國家層面亟須一部更完善、更權威的上位法，為物業管理提供統一、明確的規范，從而有效化解當前物業與業主之間的矛盾，減少司法資源浪費。

朱建弟還指出，目前的《物業管理條例》部分內容，與2021年新修訂的《民法典》存在沖突。例如《條例》未明確禁止停水停電催費，《民法典》第九百四十四條則嚴格禁止以斷水、斷電等方式催收物業費。為遵循上位法并解決物業與業主間的突出矛盾，朱建弟建議要盡快修訂完善《條例》。

東方IC供圖

進一步規范物業服務

朱建弟認為，物業應定位為“配套服務”而非獨立盈利主體。他建議其利潤需與服務質量、社區規模等強綁定。物業利潤應設基準區間（5%—8%），服務評級達標可上浮1%—2%，優秀則進一步放寬；反之則下調利潤或限制投標。

公共收益分配方面，他認為電梯廣告、車位出租等收益的70%以上必須用于業主福利，如抵扣物業費或升級社區設施，剩余部分方可計入物業利潤。

對于物業費，他提出建立動態測算標準：每半年由第三方審計成本真實性，每年根據物價、人力成本調整收費，調整需經業主大會表決。

喚醒“房屋養老金”

針對維修基金“申請難、審批慢、資金睡大覺”的痛點，朱建弟代表提出系統性改革方案，重點從使用流程、監管機制、增資渠道三方面突破困境。

首先，要簡化使用流程，分級分類提速。朱建弟建議將維修項目按金額分級管理：5000元以下小額維修實行“免表決即報即批”制，物業或業委會提交維修方案及報價單即可；5000元至10萬元中等規模維修需按《民法典》第二百七十八條履行表決程序，但建議排除未繳或欠繳維修基金業主的表決權，推行“線上表決”機制，將住建、審計、財政部門聯合審批時限壓縮至15個工作日；對于危及人身安全的應急維修，則開通綠色通道，24小時內完成審核。物業、業委會或居委會憑現場照片、視頻等證明材料可直接申請，緊急情況可以先行撥款后補手續。

第二，強化資金監管，保障業主知情權。朱建弟強調，應該明確維修基金作為業主個人財產的屬性，要求業主可實時查詢個人賬戶余額及資金使用明細。由業主大會每年聘請會計師事務所對維修基金進行年度審計，審計報告需在小區及政府官網雙公開。此外，還要建立增資機制，應對長期需求。為避免老舊小區因頻繁大額支出導致基金枯竭，建議根據房屋年限和維修需求，按公攤面積制定階梯式補繳方案，形成可持續的基金補充機制。

朱建弟強調，應盡快完善法規，讓這筆“房屋養老金”真正活起來，既保障居民居住安全，又減少因資金使用爭議引發的司法糾紛，推動基層治理現代化。

新民晚報原創稿件

記者：楊潔 曹博文

編輯：高飛

編審：何迪