逆勢拿地！這些民企黑馬，近百億大手筆補倉...

開年整整兩個月的土拍賽場，難尋去年初的火熱光景。

即便北京、上海這樣的領頭羊城市，多宗地塊均以托底收場，整個市場顯得格外平淡。直到，才總算是掀起了一絲波瀾。

但艷姐卻在這份平淡中，嗅到了不一樣的行業氣息：沉寂許久的民營房企，正悄然重返土拍舞臺，在冷意里埋下了復蘇的伏筆。

除了分析過的、全國龍頭民企龍湖外，一眾土拍榜單上竟出現了6家陌生的民企面孔，他們是：

浙江博策、敏捷集團、匯龍集團、元壟地產、黑龍江明邦置業、金華民誠置業。

好幾家甚至連地產同行都鮮有耳聞，更讓艷姐意外的是，這其中有兩家都扎根哈爾濱——這座向來少被關注房地產發展的東北省會城市。

這批民企的低調入場，給市場帶來了一些暖意，在央國企主導的格局中走出“謹慎聚焦、本土深耕”路徑。

這些名不見經傳的民企，究竟有著怎樣的拿地邏輯和產品打法？

今天艷姐就和大家分享一下，也歡迎大家在文末留言，發表您的看法和觀點。

01

這屆民企太會拿地

哈爾濱高溢價、浙江精準卡位

精準撿漏最有代表性的，就是哈爾濱。

1月19日，哈爾濱首場土拍炸場。本地龍頭匯龍集團，一舉拿下香坊區 2 宗熱門地塊，溢價率高達60.61%、56.29%，總耗資超7億元。這不只是運氣好，更是真金白銀的實力。

兩宗地合計溢價超2.62億元，這樣的高溢價，在哈爾濱2020年以來都極為罕見。去年地王最高溢價率19.49%，得主依然是匯龍地產。

隨后，黑龍江明邦置業以5億元拿下鐵路街地塊。而去年上半年單價最高的地塊，同樣被它收入囊中。

不過明邦目前在開發經驗上仍顯薄弱，只賣了君貴東方瑞景這一個盤。

君貴東方瑞景

目光轉向長三角，開年土拍也亮點頗多。

杭州開年首場土拍，直接上演了一出黑馬突圍。

浙江博策硬剛綠城、濱江等巨頭，鏖戰近1小時、30輪競價，成功摘得拱墅區東新低密宅地，溢價率高達19.8%，一戰出圈。

紹興實力民企元壟地產也在補倉，底價拿下柯橋中心宅地，容積率僅約1.0。

地塊周邊配套成熟、居住氛圍濃厚，東北側在售排屋均價約3萬元/㎡，未來利潤空間清晰可見。

金華民誠置業以4.9億元拿下金義新區低密宅地，容積率也只有1.01-1.08，安全邊際極高。

當然，民企拿地也不全是主動進攻，廣州就出現了一個典型的“被動補倉” 樣本。

作為如今廣州所剩無幾的老牌民營房企，敏捷集團2月的拿地行為，更偏向保團隊、保運營、保基本盤的無奈選擇。

它新拿的地緊鄰自身總部與舊改聯動區域，用最低成本守住大本營，屬于“不得不拿”。

在艷姐看來，這幾家民企拿地策略，都屬于目標明確的占位，要么重倉主城區核心地塊，要么選擇近郊稀缺低密，以合理溢價獲取利潤，契合改善回流，同時規避了遠郊庫存風險。

特別是浙江的三家民企，集中在經濟強縣與地級市核心。

因為浙江縣域經濟發達、購買力扎實、核心地塊稀缺，只要產品力在線、定位精準，去化基本有保障。

深耕本省、守住主場、做透改善，都成了浙江本土民企最穩妥、可持續的發展路徑。

再看哈爾濱民企，不盲目追求擴張，用更在地、更精細的產品，給市場帶來差異化。

02

產品力打底，模式做護城河

艷姐一直強調：這一輪能活下來、還能賣得好的民企，靠的從來不是運氣，而是過硬的產品力。

哈爾濱的匯龍集團就是最典型的樣本——在別人還在拼價格、拼渠道的時候，它早已把寒地產品力做到了極致。

2023年，匯龍推出壹號首府，單盤銷售額強勢殺入東三省前三甲，成為當地高端住宅正式迭代升級的轉折點。

壹號首府整體風格對標香港瑰麗酒店，打造新都會奢華感。特別是迎賓大堂前場設置挑高12米內庭，尺度恢弘、儀式感拉滿。

壹號首府

真正拉開差距的，是匯龍緊接著推出的壹號院系。不光是產品線的更新，更是針對東北極端氣候的系統性革命：

第一，直擊東北居住痛點，14項寒地工藝升級，解決凍脹、滲漏、返潮、反味等難題；

第二，首創

四季庭院

，突破氣候限制，讓業主能在溫暖的公共空間里休閑活動；

第三，度假酒店式園林在寒冬里不塌陷、不變形、不失質感。

宸樾壹號院

憑借這套別人抄不走、學不會的產品力，匯龍讓“寒地好房”從口號變成真實居住體驗，產品開盤即封神：

和頌壹號院首開當日去化超8成，成交額破8億；宸樾壹號院去化率高達90%，全年成交超過14億

艷姐說句實在話，在哈爾濱這樣的氣候和市場里，匯龍集團能做到開盤即熱銷、多盤連炸，就因為產品力打透了客戶。

再看“紹興一哥”元壟地產。

2016年是它關鍵轉折點，產品正式跨越式升級，至今已整整迭代10 年，產品體系、營造標準、審美體系全線對標一線房企。

紹興本就是建材之鄉，本地人幾乎都是“半個建筑專家”，購房經驗足、眼光極挑，想在紹興征服業主，難度可想而知。

最新加推的元壟望品，直接登頂豪宅天花板。

樓王310㎡大平層，備案價高達42442元/㎡，總價超1310萬，還是毛坯價，地段與產品力的認可度，一目了然。

為了做出真正能穿越周期的頂豪，元壟望品花重金請來一線頂豪御用天團：

建筑設計由

上海天華

執筆，代表作為上海靜安府、古北壹號；景觀由

貝爾高林

操刀，打造過

北京壹號院、杭州武林壹號；室內空間更是集結

美國BLD、MDO木君、英國HWCD

等國際團隊，一口氣推出

愛馬仕、寶格麗、現代港式

7種高定裝修風格

，覆蓋所有高凈值人群的審美偏好。

從超流體立面到大師天團，從頂豪尺度到服務細節，元壟望品不止是造一個項目，更是在為紹興樹立頂豪新標準。

敏捷集團去年重磅落子廣州萬博 CBD，傾力打造高端豪宅新作敏捷?萬博金湖壹號，以頂豪產品力兌現城市價值。

為什么這幾家民營房企，還敢逆勢拿地、主動擴張？

扒透它們的底層邏輯，艷姐發現核心競爭力其實就三點：

第一，不只做開發，而是打通上下游，走全產業鏈路線。

本土房企早就跳出了 “蓋房賣房走人” 的傳統模式，天然比外來者更懂城市、更懂客戶，擁有明顯的先發優勢，正在把生意做重、做深、做長。

浙江博策定位房地產全產業鏈服務商，業務覆蓋開發、金融、資產收購、家裝家居等多元板塊，構建起一體化發展新格局。

匯龍集團同步打通物業管理、會所運營、社區服務，形成 “開發+服務+運營” 的全鏈條閉環，交付只是開始，服務貫穿業主全周期。

元壟地產也在2017年斥巨資自建物業，以元壟城為起點，宣布從“造房子” 轉向“造生活”。

其次，在開發模式上，部分民企選擇了更穩健的「共建」合作模式。

不再單打獨斗、獨自扛風險，而是主動與實力房企、專業代建平臺聯手開發。用合作分散風險，用專業拉高產品力，用品牌降低信任成本，這也成了它們的重要底氣。

其中最典型的就是浙江博策。

它和知名民企邦泰置業很像，都是房地產銷售代理起家，并依靠合作開發模式，緊抱綠城大腿，借助頭部房企的品牌力與產品力為自己賦能，先后打造了綠城柳岸荷風、綠城桃語春福里、綠城春境東來院等紅盤。

最新推出的綠城?觀紫金宸廬，作為綠城廬系云谷首發作品，產品力全方位封神：私梯入戶、四房朝南、走入式衣帽間、中西雙廚、三面全景落地玻璃、270°環繞式采光……

出道即巔峰：首開45套秒罄，二批次36套加推即日光，短短20多天實現連炸。

艷姐也在好奇，博策新地塊會不會繼續牽手綠城？延續拿地+品牌+產品的黃金組合，再為市場獻上現象級紅盤。

而平陽縣匯振房地產開發有限公司，在溫州平陽打造了水頭江南壹號院，并負責近2300套安置房建設，口碑與能力得到當地認可。

所謂 “背靠大樹好乘涼”，匯振地產不僅擁有成熟的代建經驗，更有實力雄厚的母公司強力支撐。

母公司浙江匯振是專業背景深厚的多元化投資平臺，2月拿下杭州上城區商業地塊，規劃打造智能化產業總部集群，從區域深耕到省會布局，實力穩步進階。

第三，低杠桿才是穿越周期的真正底氣。

過去靠高杠桿擴張的房企陷入困境，土拍競爭變少、地價更友好，反而給低杠桿、穩現金流的民企騰出巨大機會。

匯龍集團堅持低杠桿甚至零杠桿，無銀行貸款、無民間負債，對合作方從不拖欠、不違約。

敏捷集團的負債率也很低，手握充足現金流，內部鐵律就是：安全第一、穩健為王。

艷姐認為，這些民企能在行業調整期持續擴張，本質是經營思維的升級：從過去 “三高” 模式，轉向低負債、重產品、強服務、善合作的長期主義。

03

一支能打勝仗的超級操盤團隊

逆勢拿地、穩健擴張的底氣，除了模式與杠桿，更藏在團隊與資源里。不少民企背后是含金量極高的操盤天團。

匯龍集團董事長單勇堅信市場不缺需求，缺的是好產品。

客戶對美好生活的向往無止境，產品升級就無止境。匯龍集團堅持向酒店化、公建化、智能化升級，形成了鮮明且成熟的產品打法。

匯龍集團董事長單勇

敢于做別人不敢做的稀缺配置：哈爾濱少見的四季庭院、室外泳池、超大樓間距，堅持高成本投入做品質。

每個項目都有獨特標簽：度假園林、3000米生活公園、下沉式廣場、港式酒店風格，不復制有特色。

浙江博策董事長林良聰，同時擔任多地商會副會長，身兼數職、資源深厚，在行業內人脈廣、根基深、口碑扎實。

浙江博策董事長林良聰

公司長期為房企提供專業服務，合作陣容堪稱豪華：綠城集團、開元集團、寶龍地產、旭輝、寶嘉地產等。

如今博策已布局42家分公司，是浙江省拓客團隊規模最龐大的企業之一，業務覆蓋杭州、金華、溫州、麗水、衢州、臺州等核心區域。

更難得的是，公司對員工極為慷慨，激勵機制拉滿。

在2019年的十二周年慶典上，公司現場發放現金年終獎500萬，單人最高拿到37萬，一支被尊重、被激勵的隊伍，戰斗力自然強悍。

元壟地產核心競爭力同樣來自極致在地化+頂級人才團隊。

元壟始終堅持在地化設計，力求把房子做到紹興人的心坎里。

集團董事長任水祥曾直言，元壟所有產品都做了大量貼合紹興人居習慣的細節設計。比如排屋全部做南入戶，就是為了適配本地人的生活方式與居住偏好。

元壟地產集團董事長任水祥

總經理姜群峰則表示，正是這份對產品的執著，讓元壟成功吸引到地產圈頂級精英團隊——大批原杭州萬科骨干加盟，從設計、工程、營銷到物業，整套班底深度參與操盤。

元壟地產總經理姜群峰

那些在上市公司受限于成本管控、標準化流程而無法落地的理想，在元壟得以放開手腳、全力施展。

如今集團已匯聚200余名中高級專業技術人才，這支既有一線視野、又深扎本土的精銳隊伍，成了元壟持續打造頂豪、領跑紹興的最強底氣。

另一方面，敏捷集團執行總裁陳水茂強調，集團作為作為深耕廣州的本土標桿民企，始終深度綁定城市發展脈絡。

敏捷集團執行總裁陳水茂

憑借對廣州板塊的深刻理解與精準研判，敏捷集團每一步布局都沉穩老練，詮釋了本土民企的戰略定力與主場判斷力。

結語

“在別人貪婪時我恐懼，在別人恐懼時我貪婪。”

行業仍在筑底，前路不易，民營房企重回土拍的態勢，艷姐看下來還是蠻有感觸的。

他們的每一次謹慎出手，都在為行業的新發展，寫下最真實、最有力的注腳。

主編：張艷

責編：vivi

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