連跌四年，物業行業生死局來了！

近年來，物業管理行業正面臨嚴峻挑戰。

數據顯示，2025年全國物業服務企業（500強）平均物業費收繳率已降至71%，連續四年下滑。上市物業企業收繳率稍高，為78%，而中小物業企業普遍低于65%，部分甚至跌破50%，甚至很多小區物業費的收繳率已經跌破了一半。青島、合肥、太原都有物業企業因為長期收不上物業費主動撤退他不干了，光去年檢測到的物業撤場項目，就高達173個。

撤場的主要原因是物業費收繳率過低，導致項目長期虧損、現金流壓力加大。

例如，2月24日，第一太平融科物業管理（北京）有限公司合肥分公司向合肥北辰天都小區發出了《對外工作聯絡函》，明確指出“業主物業費收繳率持續偏低，已入住業主欠費情況較為突出”“項目長期經營虧損，客觀上已無力繼續維持物業服務所做出的商業及運營決策”，公司將于2026年5月24日起正式撤出小區的物業服務工作。

今年初，融創服務太原分公司正式向當地住建部門提交了撤場申請，擬于2026年4月30日前退出對晉中市通建融創城的物業服務，理由也是項目“長期處于虧損狀態，超出公司可持續經營的承受范圍”。

那為什么現在更多人都不交物業費了？

表面看，是因為近幾年普遍錢緊了。

經濟下行周期，居民收入預期不穩，物業費這類“固定支出”首當其沖被砍。與此同時，政策也在“助攻”——多地出臺空置房物業費折扣，比如江蘇給出七折、山東打到六折，空置率高的項目直接被砍掉大半收入。

但更深層的原因，是因為物業服務一年比一年差了，2023年全國業主對物業滿意度還有76.1，去年已經跌到了73.2了。很多人吐槽自己小區物業屬于是薛定諤的服務，你交錢的時候它存在，你需要的時候它消失，保安少了，保潔糊弄，收費雖然貴，但是服務全靠嘴，張嘴閉嘴馬上來，結果馬年到了都還沒來。

而電梯廣告費等公共收益的不透明，以及維修資金的使用黑洞，則同慢性毒藥，日復一日地侵蝕著業主本就薄弱的信任。

當物業履約不到位、質價不符，以及上游地產部分項目在交付中就存在瑕疵（盡管可能并不在物業能力解決范圍與指責之內）時，業主面臨的是“個體維權成本過高，集體行動難以組織”的困境。走法律途徑周期長、舉證難，拒交物業費便成了最直接、成本最低的“維權武器”。

那么，為什么物業服務質量越來越差了？

可能因為太想掙錢了，很多物業都是房企配套，物業賺的這一點點錢，房企以前壓根是看不上的，像地產暴雷之前的2021年上半年，頭部房企的物業收入大部分只占總數2%到5%，利潤占比也不高。但是現在房子賣不動了，很多房企自己都虧成狗，哪里還有錢來扶物業。

去年57家上市房企合計總虧損將會超過2000億，物業給賣房反向輸血的時代來了，為了多掙點錢給集團，很多物業公司就選擇降低成本、服務縮水。

當然，很多物業的坑也是早就埋下了，以前地產高周轉時代，房子質量有問題、墻體開裂、房屋漏水那都不是事，可以賣掉就行，只要房價上漲業主也不會抱團聲討。而現在房價一直在下降，以前埋下的雷就要被引爆了，炸到物業頭上。

困局擺在眼前，被動等死肯定不行，以下4個方向，物業也許能殺出一條路。

• 主動曬出“明白賬”，用透明換信任。公示物業費收支、公共收益、維修基金使用情況，并附上施工前后對比照片。讓業主看到錢花在了哪里，信任感才能逐步建立。

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  用“微小的確定感”，融化“巨大的不信任感”。業主不交費，往往不是因為一件大事，而是因為無數件沒人管的小事。比如承諾“報修15分鐘內響應，普通問題24小時內閉環”。哪怕暫時修不好，也要上門看一眼，給業主一個明確的反饋和預期。這種“被重視”的感覺，是化解對立情緒的第一步。
• 邀請業主成為“共建者”，變旁觀為參與招募。業主作為物業監督員、搭建議事長廊等方式，讓業主從“旁觀者”變為家園的“參與者”和“建設者”，明白物業服務的成本。
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  投入更多資源，管理好小區。業主群業主群是小區的輿論場，是業主大會的票倉，利遠大于弊。

上半場靠地產輸血、靠規模擴張，躺著也能活。下半場不行了，必須靠真本事吃飯。收繳率的下滑，滿意度的下跌，是行業長期積累矛盾的集中爆發。但這未必是壞事。擠掉泡沫、淘汰劣質玩家，活下來的，才是真正能做事的。

這個新賽場上，贏家不一定是規模最大的，而是那些擅長處理歷史遺留問題、敢于擁抱服務透明化、能在微觀層面化解宏觀矛盾的企業。信任很難建立，但一旦建立，就是最深的護城河。