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來源：市場資訊

（來源：樓市經典）

2026年3月7日，一個普通的周六，卻為上海樓市投下了一枚“重磅信號彈”。

當日，上海二手房單日網簽量定格在1324套，不僅刷新了年內新高，更標志著市場時隔315天再度站上1300套大關。

緊隨其后的3月8日，成交量依然高達1179套，周末兩日合計突破2500套，為這個“金三銀四”的樓市傳統旺季，拉開了一場遠超預期的序幕。

這一切的引擎，無疑是2月25日重磅落地的“滬七條”新政。當精準的政策“鑰匙”打開了被社保年限、高門檻鎖住的購房需求，一場由二手房市場率先點燃、并有望傳導至新房市場的“結構性春天”，正以前所未有的熱度撲面而來。

01

政策催化，量價齊升的信號確認

“滬七條”新政，從放松非滬籍家庭購房社保年限、提高公積金貸款額度、優化房產稅三大維度精準發力。

其中，外環內社保年限從3年大幅縮短至1年，以及最高324萬元的公積金貸款額度，如同一把精確的手術刀，直切市場兩大“痛點”：房票和月供。

政策效應立竿見影。數據顯示，截至3月8日，上海3月前8天二手房累計成交已突破6722套，日均成交量超過840套。

市場熱度并非偶然，自新政次日（3月1日）成交即破千套以來，單日破千已成為近期市場常態。

這種爆發力，不僅迅速修復了春節假期的影響，更讓市場看到了2026年樓市真正的“開門紅”。

1. 誰在買房？——“新上海人”與剛需成為主力軍

成交結構的分析揭示了此輪行情的本質。

據多方消息交叉印證，總價300萬元以下的房源在本輪成交中占比超過60%。

這表明，新政釋放出的主力購房者，正是此前被高門檻攔在門外的、持有居住證多年的“新上海人”和本地剛需群體。

他們擁有真實的居住需求，新政給予的“房票”和公積金支持的“月供紅包”，徹底激活了這部分沉寂已久的購買力。

2. 為何是信號？——量變引發質變，置換鏈條重啟

比單日數據沖高更具深遠意義的，是市場內在循環的啟動。

300萬以下房源的活躍成交，意味著樓市的“地基”——底層剛需市場正在被夯實。當大量“老破小”成功交易，其房東將獲得置換資金，進而涌入改善市場，從而打通“賣一買一”的置換鏈條。

鏈家數據顯示，上海二手房掛牌量已從高點回落，跌破8萬套，這不僅是去庫存的信號，也反映了部分房東撤牌、惜售，市場信心正從底部修復。

數據源自網絡，僅供參考

業內人士普遍預測，若當前熱度能夠持續，3月上海二手房全月成交量有望沖擊2.5萬至3萬套，這將是自2021年以來的一個峰值，標志著市場從漫長的筑底階段正式步入復蘇通道。

02

結構性回暖，改善盤先行

與二手房的“狂飆突進”相比，新房市場的表現則顯得冷靜而分化。

數據顯示，上周（3.2-3.8）上海新建商品住宅成交面積僅4.0萬平方米，環比微增0.86%，仍處于低位盤整階段。

這主要是由于新房供應節奏尚未完全恢復，以及成交數據存在一定的滯后性。

然而，平靜的水面之下，暖流已然涌動。

1. 結構性亮點：高端改善項目率先“抬頭”

新房市場呈現出鮮明的“結構性回暖”特征。

在上周成交榜單前十中，徐匯區的“安瀾上?！焙推謻|的“綠城·上海逸廬”兩個單價10萬+的高端項目赫然在列。

其中，安瀾上海以均價18.10萬元/平方米成交10套，位列榜首。

這清晰表明，核心區優質資產的價值依然堅挺，對政策和市場敏感度更高的高凈值改善需求，已率先入場，打破了此前由剛需主導的成交格局。

數據來源：上海中原地產整理

2. 供應與預期：蓄勢待發，窗口期顯現

當前新房市場以續銷為主，新增供應謹慎。上周僅有兩個外環外項目入市。

但同時，市場也傳來新變化：據悉，上海新房“集中過會”的模式可能調整，未來或將轉向單個項目單獨取證、認購的節奏，這有助于市場形成更持續平穩的供應流。

此外，多個樓盤的到訪量、咨詢量等先行指標已出現顯著增長，部分項目周末到訪量可達平日的2-3倍。

這說明，購房熱情正從二手市場向新房市場傳導。

專家指出，新房市場目前正處于“修復爬坡期”，其回暖通常滯后于二手房。

隨著二手房交易活躍帶動置換資金釋放，以及后續新房供應量的逐步恢復，新房市場成交走高“僅是時間問題”。

對于購房者而言，當前正是緊盯高性價比新盤入市窗口、擇優入手的良機。

03

理性回暖，分化前行

與一二手房市場的熱鬧形成對比的，是土地市場的暫時“靜默”。

3月首周無宅地成交，市場目光聚焦于3月13日即將開拍的2026年第一批次3幅優質宅地。

房企拿地仍以謹慎、穩健為主，底價成交成常態，這反映了開發商在整體市場信心恢復初期的審慎態度。

縱觀全局，2026年上海樓市的“小陽春”已無懸念，但其底色是“理性”與“分化”。

• 政策紅利持續釋放：“滬七條”的效應仍在持續，為市場托住堅實的“政策底”。

• 市場底正在形成：由真實居住需求驅動的二手房放量，標志著“市場底”得到確認，并與政策底形成共振。

• 分化成為主旋律：這種回暖并非普漲。無論是新房還是二手房，核心區域、優質學區、好產品將繼續保持強勁的流動性，而遠郊、房齡過老或產品力不足的物業，則仍將面臨壓力。

結語

3月的這個周末，1324套不僅是一個數字，更是一個強烈的市場信號。

它宣告上海樓市的信心正在回歸，被壓抑多年的剛性需求和改善需求正在政策東風下有序釋放。

這是一場由二手房率先啟動、旨在打通全市場交易鏈條的“結構性復蘇”。

對于真正的購房者而言，當趨勢已然明朗，在“市場共識”完全形成前，基于自身需求做出的理性決策，或許就是抓住這輪“小陽春”窗口期的關鍵。

上海的春天，正從樓市的溫度計上，真切地到來。