URI城市租住研報(bào)丨2026年2月中國(guó)核心城市的租賃市場(chǎng)變化

“一線城市數(shù)據(jù)月報(bào)”定期發(fā)布，關(guān)注政策時(shí)事熱點(diǎn)，從數(shù)據(jù)中識(shí)別和研究分析北上杭3城住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵趨勢(shì)和變化。本期為《2026年2月住房租賃市場(chǎng)報(bào)告（國(guó)企定制版）》。

報(bào)告說(shuō)明：關(guān)注、2月租賃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場(chǎng)的關(guān)鍵趨勢(shì)和變化

*本報(bào)告數(shù)據(jù)均來(lái)自政府、企業(yè)公開(kāi)數(shù)據(jù)及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：兩部共商青年安居，央行定調(diào)金融支持

■地方政策：多地加速保租房供應(yīng)，政策向精細(xì)化與人才安居深化

■土地成交：租賃土地供應(yīng)春節(jié)期間降溫，僅上海成交4宗純租賃地塊

■個(gè)人房源：三城新增掛牌供應(yīng)全線腰斬，同比跌幅超六成，京杭環(huán)比微漲，上海小幅回調(diào)

■分散式公寓：三城新增掛牌供應(yīng)斷崖式下跌，租金京滬小幅回調(diào)，杭州結(jié)構(gòu)性上漲

■集中式公寓：三城新增掛牌供應(yīng)持續(xù)放量，規(guī)模化增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)穩(wěn)固，租金平穩(wěn)，杭小幅上揚(yáng)

■項(xiàng)目新開(kāi)：新入市項(xiàng)目以上海規(guī)模化主導(dǎo)，北京高品質(zhì)領(lǐng)跑，杭州無(wú)入市項(xiàng)目

■品牌動(dòng)態(tài)：品牌圍繞春節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)密集，服務(wù)溫情升級(jí)

■金融動(dòng)態(tài)：REITs穩(wěn)步推進(jìn)，融資渠道持續(xù)拓寬

01

政策篇

政策暖市惠安居 央地同心護(hù)租住

1

宏觀政策

兩部門共商青年安居，央行定調(diào)金融支持

2月，國(guó)家多部委密集釋放租賃住房政策利好，聚焦青年安居與金融支持兩大方向。住建部與共青團(tuán)中央聯(lián)合召開(kāi)座談會(huì)，明確以“一張床、一間房、一套房”方式保障青年人住房需求，大力發(fā)展保障性租賃住房和公租房，鼓勵(lì)企業(yè)和園區(qū)參與建設(shè)。央行發(fā)布貨幣政策報(bào)告，強(qiáng)調(diào)推動(dòng)保障性租賃住房再貸款落地，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)制度。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局年度公報(bào)顯示，2025年全國(guó)配售型保障房、保租房和公租房開(kāi)工籌集達(dá)121萬(wàn)套（間），社會(huì)保障服務(wù)持續(xù)提質(zhì)擴(kuò)面。

2

地方政策

政策延續(xù)“保民生、穩(wěn)市場(chǎng)、促發(fā)展”基調(diào)，保租房與人才安居成核心發(fā)力點(diǎn)，同時(shí)存量盤活與市場(chǎng)規(guī)范也在同步推進(jìn)，為住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

2月，全國(guó)多地住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)提速與政策細(xì)化并行的態(tài)勢(shì)。供應(yīng)端，上海、北京、深圳、重慶等城市持續(xù)推出或籌建保障性租賃住房與人才公寓，蘇州、天津等地披露“十四五”期間保租房建設(shè)成果。政策端，福建、安徽、北京海淀等地出臺(tái)文件，明確將人才、臺(tái)胞等群體納入保障體系，并提出“好房子”建設(shè)導(dǎo)向；鄭州、合肥等地優(yōu)化公租房審核流程；林芝則加強(qiáng)租金市場(chǎng)秩序規(guī)范。此外，存量房收購(gòu)、非居改租等模式持續(xù)推進(jìn)，租賃住房市場(chǎng)正邁向精準(zhǔn)化、品質(zhì)化發(fā)展。

02

土地篇

土地穩(wěn)供擇機(jī)趨 申城獨(dú)攬租地儲(chǔ)

租賃土地供應(yīng)春節(jié)期間降溫，僅上海成交4宗純租賃地塊

月，全國(guó)租賃住房用地市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著區(qū)域分化。上海成為本月唯一有成交的城市，共完成4宗純租賃住房用地交易，分布于徐匯、浦東、靜安三區(qū)，總出讓面積約3.27萬(wàn)平方米。其中，靜安區(qū)兩宗地塊由中國(guó)電氣裝備集團(tuán)以協(xié)議方式競(jìng)得，總成交價(jià)約2.48億元；浦東新區(qū)另有兩宗地塊以劃撥方式供應(yīng)，分別用于保障性租賃住房和公共租賃住房建設(shè)。

值得關(guān)注的是，京杭兩城本月無(wú)新增租賃供應(yīng)，市場(chǎng)熱度集中于上海。整體來(lái)看，租賃住房用地供應(yīng)仍以存量盤活和定向支持為主，市場(chǎng)化招拍掛相對(duì)較少。

03

市場(chǎng)篇

市場(chǎng)調(diào)衡供需謀 租品多元質(zhì)效優(yōu)

個(gè)人房源

新增掛牌供應(yīng)表現(xiàn)

個(gè)人房源新增掛牌供應(yīng)全線腰斬，三城同比跌幅超六成

2月，受春節(jié)假期及市場(chǎng)調(diào)整影響，上海、北京、杭州三城個(gè)人房源新增供應(yīng)量環(huán)比、同比均出現(xiàn)深度下滑。上海新增1.6萬(wàn)套，環(huán)比下降39%，同比銳減65%；北京新增近1.5萬(wàn)套，環(huán)比下降38%，同比大跌69%，跌幅居首；杭州新增約1萬(wàn)套，環(huán)比下降27%，同比減少60%。

三城新增供應(yīng)規(guī)模集體“縮水”，反映出節(jié)后租賃市場(chǎng)尚未完全恢復(fù)，業(yè)主出租意愿偏低，短期供需矛盾或進(jìn)一步加劇。

個(gè)人房源

租金坪效表現(xiàn)

個(gè)人房源租金京杭環(huán)比微漲，上海小幅回調(diào)

2月，三城個(gè)人房源租金表現(xiàn)呈現(xiàn)明顯分化。北京租金環(huán)比大幅上漲9.7%至3.29元/天/㎡，領(lǐng)跑三城；杭州環(huán)比微漲2.4%；上海則環(huán)比下降2.3%。同比來(lái)看，三城租金仍處下行通道，杭州同比下跌16.4%最為顯著，北京、上海分別下跌11.3%和10.7%。

數(shù)據(jù)反映出，盡管部分城市節(jié)后租賃需求回升帶動(dòng)短期租金反彈，但整體市場(chǎng)仍面臨長(zhǎng)期調(diào)整壓力，租金修復(fù)進(jìn)程尚不穩(wěn)固。

分散式公寓

新增掛牌供應(yīng)與租金表現(xiàn)

分散式公寓新增掛牌供應(yīng)斷崖式下跌，杭州同比降幅超九成

2月，受春節(jié)假期及市場(chǎng)調(diào)整影響，上海、北京、杭州三城分散式公寓新增掛牌房源全線暴跌。北京新增掛牌3209間、上海新增掛牌2408間，兩城同環(huán)比跌幅超一半；而杭州新增掛牌僅455間，環(huán)比暴跌80%以上，近乎“斷供”。

三城新增掛牌規(guī)模均創(chuàng)下近年新低，反映分散式公寓市場(chǎng)正經(jīng)歷深度調(diào)整。

分散式房源租金京滬小幅回調(diào)，杭州結(jié)構(gòu)性上漲

2月，北京、上海租金環(huán)比分別下降4.6%和2.2%，延續(xù)溫和調(diào)整態(tài)勢(shì)，同比跌幅分別為17.5%和9.8%。杭州市場(chǎng)則表現(xiàn)搶眼，租金環(huán)比暴漲45.6%至3元/天/㎡，同比增幅高達(dá)55.4%，主因?yàn)I江、蕭山等高租金區(qū)域成交占比超五成，結(jié)構(gòu)性拉高整體租金。

數(shù)據(jù)表明，盡管部分城市節(jié)后需求回暖帶動(dòng)短期租金反彈，但整體市場(chǎng)仍面臨長(zhǎng)期調(diào)整壓力，租金修復(fù)進(jìn)程尚不穩(wěn)固。

集中式公寓（含保租房）

新增掛牌供應(yīng)與租金表現(xiàn)

集中式公寓新增掛牌供應(yīng)持續(xù)放量，規(guī)模化增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)穩(wěn)固

2月，上海、北京、杭州三城集中式公寓新增掛牌房源延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。上海新增44.1萬(wàn)間，北京新增13.2萬(wàn)間，杭州新增21.7萬(wàn)間；從環(huán)比來(lái)看，三城供應(yīng)量波動(dòng)極小，市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)。從同比來(lái)看，三城均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中上海增幅達(dá)16.2%領(lǐng)跑，北京增長(zhǎng)7.1%，杭州增長(zhǎng)5.6%，規(guī)模化供應(yīng)能力持續(xù)增強(qiáng)。

數(shù)據(jù)表明，集中式公寓市場(chǎng)已形成穩(wěn)定的供應(yīng)體系，頭部城市引領(lǐng)作用凸顯，為租賃住房完善提供堅(jiān)實(shí)支撐。

集中式公寓租金走勢(shì)平穩(wěn)，杭州小幅上揚(yáng)

2月，三城集中式公寓租金整體保持平穩(wěn)運(yùn)行。上海租金4.98元/天/㎡小幅回調(diào)0.4%，北京6.24元/天/㎡微漲0.2%，杭州2.54元/天/㎡環(huán)比上漲2.0%。同比來(lái)看，三城租金均小幅下降，降幅在1.4%-3.5%之間，延續(xù)溫和調(diào)整態(tài)勢(shì)。

數(shù)據(jù)表明，集中式公寓市場(chǎng)已步入穩(wěn)定發(fā)展期，租金波動(dòng)幅度較小，運(yùn)營(yíng)模式日趨成熟。

新入市項(xiàng)目以上海規(guī)模化主導(dǎo)，北京高品質(zhì)領(lǐng)跑

2月，滬京兩地集中式公寓新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目共計(jì)11個(gè)，其中上海占據(jù)10席，成為供應(yīng)主力。上海新增房源以中大型項(xiàng)目為主，單項(xiàng)目房源多在百間以上，諾一公寓以956間領(lǐng)跑，坪效租金集中在2-5元/天/㎡區(qū)間，楊浦區(qū)項(xiàng)目租金表現(xiàn)相對(duì)突出。北京雖僅開(kāi)業(yè)1個(gè)項(xiàng)目——佰舍LITE-奧體中心，但坪效租金高達(dá)12.3元/天/㎡，主打高品質(zhì)小戶型產(chǎn)品，定位高端市場(chǎng)。

整體來(lái)看，2月市場(chǎng)呈現(xiàn)上海規(guī)模化供應(yīng)、北京精品化運(yùn)營(yíng)的差異化格局。

個(gè)案代表展示：

【奉賢天街觀萃店】

龍湖冠寓上海奉賢天街觀萃店位于奉賢區(qū)光迎路358號(hào)，毗鄰奉賢天街商圈。項(xiàng)目共推出386套房源，面積27-36㎡，坪效租金2.88元/天/㎡。作為龍湖旗下長(zhǎng)租公寓品牌，項(xiàng)目配備健身房、書(shū)吧、活動(dòng)場(chǎng)地等共享空間，步行可達(dá)地鐵站，滿足青年人才品質(zhì)租住需求。

【諾一公寓】

諾一公寓位于浦東新區(qū)錦繡東路2015號(hào)，距14號(hào)線云順路站約600米，周邊多路公交環(huán)繞，交通便利。項(xiàng)目提供22㎡朝南一居室，月租2400-2800元，配備品牌家電家具及免費(fèi)網(wǎng)絡(luò)。社區(qū)配套完善，對(duì)面即悅動(dòng)公園，自帶餐館、便利店等生活服務(wù)；公區(qū)設(shè)吧臺(tái)、休閑區(qū)，提供24小時(shí)管家與安保服務(wù)。

04

重點(diǎn)品牌動(dòng)態(tài)

品牌暖心優(yōu)服務(wù) 新春煥新聚客福

品牌營(yíng)銷活動(dòng)密集，服務(wù)溫情升級(jí)

2月，各大租賃企業(yè)圍繞春節(jié)節(jié)點(diǎn)推出多元化營(yíng)銷活動(dòng)。萬(wàn)科泊寓動(dòng)作頻頻，既有惠青家·泊寓斗南店開(kāi)放樣板房，又推出求職免費(fèi)住、首月減租等優(yōu)惠，還聯(lián)合寵物機(jī)構(gòu)為租客留守貓咪提供專屬福利。華潤(rùn)有巢、城家公寓延續(xù)“逃租計(jì)劃”、簽約優(yōu)惠等租金刺激策略。浦發(fā)有家整合推出30項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)，覆蓋生活便利與人才賦能。爾家商業(yè)、漫柏集團(tuán)、城投寬庭則聚焦新春送暖、元宵活動(dòng)及定制紅包封面，傳遞品牌溫度。整體來(lái)看，2月企業(yè)以溫情營(yíng)銷與實(shí)質(zhì)優(yōu)惠并重，強(qiáng)化租客黏性。

品牌動(dòng)作：

1. 昆明首個(gè)引入國(guó)內(nèi)知名長(zhǎng)租公寓品牌參與運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房項(xiàng)目——惠青家·泊寓斗南店近日開(kāi)放樣板房。

活動(dòng)營(yíng)銷

1.泊寓推出求職過(guò)渡3天免費(fèi)住、首月減600元等活動(dòng)，推出春節(jié)留守貓咪守護(hù)指南及專屬福利、微信限定紅包封面，為泊友增添新年好運(yùn)

2.華潤(rùn)有巢簽約、回歸可領(lǐng)200-300元優(yōu)惠券，推出“春日種草季”“新春三重禮”等活動(dòng)，以租金優(yōu)惠、新春好禮等福利，直接刺激用戶互動(dòng)與轉(zhuǎn)化

3.浦發(fā)有家整合推出了30項(xiàng)免費(fèi)服務(wù)，覆蓋生活便利、健康關(guān)懷、人才賦能等領(lǐng)域

4.爾家商業(yè)管理有限公司黨支部、團(tuán)支部與太湖街道新穎物業(yè)，精心籌備并采購(gòu)基礎(chǔ)生活物資，開(kāi)展寒冬送溫暖慰問(wèn)活動(dòng)

5.城投寬庭舉辦新春睦鄰主題活動(dòng)、春節(jié)限定微信紅包封面，封面寓意美好，品牌借紅包傳遞新春祝福

05

金融動(dòng)態(tài)

金融活水潤(rùn)租業(yè) 融渠拓寬助興勃

金融快訊：REITs穩(wěn)步推進(jìn)，融資渠道持續(xù)拓寬

1

REITs動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目進(jìn)展與估值調(diào)整

1.中金廈門安居REIT（2月25日）：針對(duì)上交所問(wèn)詢作出回復(fù)，稱林邊、仁和項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)常態(tài)化租賃，2025年1-9月平均出租率分別達(dá)98.99%和97.60%。

2.北京昌保租賃住房REIT（2月25日）：估值調(diào)整為8.20億元，較申報(bào)稿下調(diào)0.27億元，下調(diào)比例3.19%。

3.新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)（2月13日）：成功發(fā)行“太保資產(chǎn)-新黃浦筑夢(mèng)城保租房持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（機(jī)構(gòu)間REIT），規(guī)模11.94億元，底層為上海閔行梅隴租賃社區(qū)1315套保租房。

4.中金-博鄰長(zhǎng)租公寓持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（2月25日）：項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)行金額8.24億元，原始權(quán)益人為多家外資及境內(nèi)公司。

2

金融快訊：債券融資與市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

1.濱湖國(guó)控（2月2日）：旗下“國(guó)泰海通-濱湖國(guó)控濱紛公寓馥庭住房租賃資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)行2億元，承銷商為國(guó)泰海通資管。

2.浦開(kāi)集團(tuán)（2月3日）：旗下“國(guó)泰海通-華安資產(chǎn)-浦開(kāi)集團(tuán)慧智保障性租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)行36.5億元，承銷商為華安資產(chǎn)。

3.龍湖（2月10日）：發(fā)布“20龍湖04”住房租賃公司債付息公告，票面利率3.80%，每手（面值1000元）付息38.00元。

4.Student Living EduVation（2月17日）：香港學(xué)生住宿服務(wù)公司公布IPO條款，計(jì)劃以每股4美元發(fā)行380萬(wàn)股，籌資1500萬(wàn)美元，擬在納斯達(dá)克上市。