柴強委員：平臺企業要發揮好房地產流通服務“安全底座”價值

全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會原會長柴強

激活二手房市場就是盤活整個房地產市場的“存量蓄水池”，為新房市場的改善性需求輸送源頭活水。

中房報記者 李紅梅 北京報道

“我國房地產市場正在經歷實質性轉變，從過去快速增長階段經過一定調整轉向穩定發展階段，或者說正從快速成長期轉向相對成熟期。”3月8日，全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會原會長柴強在接受中國房地產報記者專訪時作出這一判斷。

在柴強看來，2026年作為“十五五”開局之年，房地產行業的核心邏輯已從“有沒有”轉向“好不好”。面對千家萬戶的居住夢想與資產安全，柴強直言，當前釋放住房需求的巨大潛力主要在改善性需求，而暢通“賣舊買新”的置換鏈條是關鍵。

他強調，隨著二手房交易占比上升成為長期趨勢，房地產經紀（中介）行業不應再是簡單的交易信息“提供者”和交易“撮合者”，而應成為促進房地產市場流通、實現“新舊統籌”的專業服務者。告別過去的高負債、高杠桿、高周轉“三高”模式，推動房地產高質量發展，需要政府、企業與每位從業者共同構建一個信息真實透明、服務誠信專業、流通安全順暢的新生態

告別“三高”

在“新舊統籌”中尋找新平衡

“‘三高’模式已經難以為繼。”柴強開門見山地指出，“十五五”期間房地產發展的核心邏輯發生了根本性轉變。長期以來，人們習慣了以新房銷售面積和銷售金額來衡量房地產市場冷暖，但這一認知正在被顛覆。他援引政府工作報告的有關內容后強調，未來的核心在于順應房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，加快構建房地產發展新模式，專注于“好房子”建設，推動房地產高質量發展。

這種轉變最直觀的體現，便是住房市場交易結構的深刻變化。柴強指出，北京、上海等城市多年前二手房交易量就已超過新房交易量，這是房地產市場走向成熟的普遍規律。“不能只盯著新房市場，新房和二手房要放在一起看。”他說，當新房銷量有所收縮時，二手房交易量正在迅速補位，整體成交量依然穩定，這本質上是一個符合規律的“交易結構變化”。

住房城鄉建設部已明確提出要把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待，這一“新舊統籌”的定調，在柴強看來，將徹底改變未來的市場邏輯。過去，新房相對而言是標準化產品，依賴開發商對客戶的單向匹配；而今，二手房作為非標準化產品，其交易是多點賣家對多點買家的“雙向匹配”，難度呈幾何級增長，交易流程更長、環節更多、風險點更分散。

這對房地產經紀行業參與者提出了更高要求。對經紀機構而言，不能再滿足于簡單的信息提供和交易撮合，必須具備專業的房地產評估能力，精準判斷房源價值，并提升交易合同風險防控、資金安全保障以及跨區域匹配的能力。而對政策制定者來說，則需要將二手房市場的穩定與流通性納入“穩樓市”的整體考量中，因為激活二手房市場就是盤活整個房地產市場的“存量蓄水池”，為新房市場的改善性需求輸送源頭活水。

激活“換房鏈條”

以專業服務重塑行業價值

“改善性住房需求潛力巨大，但堵點在于‘賣舊買新’不夠暢通。”柴強一針見血地指出了當前房地產市場循環的卡點。房子總價高，許多家庭的居住改善需求必須通過賣掉舊房再添加資金來實現，如何打通一二手房的置換鏈條，實現住房“梯級消費”，是激發房地產市場活力特別是新房“去庫存”的關鍵。

在這個過程中，房地產經紀扮演著不可替代的“橋梁”作用。柴強認為，當前房地產“去庫存”，核心不是簡單的“去數量”，而是通過促進流通、優化資源配置來打通供需堵點。經紀機構可利用自身優勢，為換房者提供“連環單”服務，協調交易節奏，解決“賣不掉舊的，買不了新的”痛點，這正是其專業價值的體現。

然而，長期以來，房地產經紀行業卻飽受“信任赤字”的困擾。柴強直言不諱地剖析了癥結所在：“消費者的體驗，往往取決于與他直接打交道的那位經紀人。”過去幾十年，市場往往以“成交”為唯一目標，現在如果仍然“唯成交論”，與消費者對專業、安心的長期品質需求就會產生偏差。從業人員流動性大、“開單為王”的短期主義，都導致了服務行為的短視。

要攻克這一核心障礙，柴強開出了“藥方”：職業化發展。“從業人員要把‘經紀人’當成一個體面職業，長久職業，甚至是終身職業。”他建議，經紀公司應依法與從業人員簽訂勞動合同，提供基本保障。柴強說，更重要的是，要推行“持牌從業”，所有從業人員必須取得職業資格，像美國、日本等發達國家和我國港澳臺地區那樣，將取得職業資格作為入行的硬門檻，讓從業人員憑專業和口碑贏得尊重，從而真正留得下、干得久。

同時，需要從經紀人“單打獨斗”、業績至上的競爭邏輯轉向“共生共贏”的平臺發展邏輯，特別是要深入學習貫徹落實政府工作報告提出的“推動平臺企業和平臺內經營者、勞動者共贏發展。”這要求以貝殼等為代表的頭部平臺企業進一步夯實平臺責任，發揮行業“穩定錨”作用。貝殼通過深耕真實房源庫與ACN協作機制，以數字化能力，提升信息透明度，提升交易效率；而在資金監管與交易風險兜底上的持續投入，“交易不成傭金無理由退”“房款安全平臺兜底”“物業欠費損失先行墊付”等，則為經紀人專注服務、消費者安心交易構建了安全底座；以及設立首個行業健康保障金制度等。在以往積淀上，貝殼等平臺企業仍需在風險制度兜底等方面持續加碼，以徹底解決經紀人的后顧之憂。

應鼓勵和肯定平臺的自律

對于經紀人的行為能否影響房價，柴強也給出了清晰的定義：從宏觀上看，房價的決定性因素是房地產市場供求關系，個別經紀人的行為無法左右大勢。但在微觀交易中，尤其是在信息不對稱時，經紀人的言行會影響個體的房價預期。因此，他呼吁平臺企業要承擔起規范主體責任，通過明確的行為準則來劃清服務紅線。

“今年年初，貝殼面向全平臺經紀人發布了‘三必做六禁止’的行為規范，明確劃定了服務紅線，提倡誠信、專業的服務標準。”柴強舉例說，這類舉措對于維護良好的市場秩序、構建健康的行業生態起到了關鍵作用，值得行業共同遵循與推動。

他期待，通過制度約束與行業自律的合力，推動房地產經紀服務向誠信、專業方向深化，最終在穩定房地產市場大局中發揮更加積極而不可替代的作用。