在迪拜買房的中國人：美伊沖突影響不大，“甚至有機會抄底”

記者丨雷若馨

編輯丨孫超逸

低稅率、黃金簽證、資本自由流動——迪拜用數十年打造了一個全球財富的“理想國”，成為全球高凈值人群最熱門的遷移地之一。

2026年3月，伊朗的導彈從天而降，沖擊了迪拜精心打造的樂土形象。硝煙之下，有人逃離，有人觀望，亦有人準備“加倉”。

購房熱土

1971年，迪拜還只是一個依賴珍珠捕撈和轉口貿易的小港口，隔壁的“土豪鄰居”阿布扎比則坐擁全國九成石油財富。迪拜深知自身并非擁有最多資源，因此轉而用數十年時間將自己打造為資源流動的必經之地。

從1979年杰貝阿里港開港，到1985年創立免稅的杰貝阿里自由區，再到2000年后瘋狂建設世界級地標——帆船酒店、棕櫚島、哈利法塔，迪拜始終在做一件事：吸引人流、物流、資金流在此匯聚、中轉、沉淀。

（“世界第一高樓”哈利法塔）

沙特“2030愿景”、迪拜D33經濟議程...... 在全球經濟普遍低迷的時代，中東以蓬勃的發展規劃吸引了眾多企業與淘金者來到這片土地——2025年，迪拜的人口超過了400萬，是15年前的兩倍，其中90%都是外國人。

而房地產，則是人流沉淀最易被看見的顯化。

2025年，迪拜房地產成交額達到9170億迪拉姆（折合人民幣約1.73萬億元），同比增長超20%，銷售交易量21.57萬筆，同比增長18.7%，均創歷史新高。

根據迪拜官方發布的數據，2025年中國買家已經進入迪拜房地產海外投資者前三，占比14%。在部分熱門樓盤，中國人和華人占比甚至達到20%—30%。

曾長期在迪拜工作的曹女士對21世紀經濟報道記者表示，迪拜對于外來購房者的購房渠道很便捷，流程并不繁瑣。

2019年，因為在當地有實際的生活和工作需求，持有迪拜長期工作簽證的曹女士購置了一處房產。另外，迪拜房產的租售比優勢明顯，據了解，當地租金回報率維持在4%—7%且無所得稅，“對比其他房地產市場，投資價值和回報表現都更優?！辈芘勘硎尽?/p>

除了在當地生活的剛需，迪拜的房產近年也受到全球投資客的青睞。

2021年、2023年、2024年，58歲長期在非洲和中東從事實業投資的李先生分別在迪拜購買了2套公寓以及一套別墅。

"當時主要因為我經常在迪拜中轉，對這個城市比較熟悉。"李先生回憶道。促使他最終下單的因素是多重的，除了曹女士提到的外來購房者便捷渠道和租售比優勢，他也看好當地未來房價上漲的前景。

還有一個關鍵吸引力——購買房產可以申請10年的長期居留，也就是所謂的“黃金簽證”。目前，阿聯酋官方網站顯示，購買價值不低于200萬迪拉姆（約合人民幣390萬元）的房產即可自動獲得10年迪拜黃金簽證。

當前這一簽證沒有首付限制，期房憑合同即可申請，支持多套房產價值合并計算，且不設居住時長限制。每年，李先生會去迪拜待一個月左右，一方面看看房產情況，一方面也順便度假或處理一些事務。

“投資避險、免稅、投資回報高、黃金簽證，是購房者選擇迪拜的主要原因?！钡习莘慨a中介陳女士對21世紀經濟報道記者表示。

當導彈來襲

“完全沒有想過迪拜會受到這場沖突的波及。”

2026年3月，美國與伊朗的沖突驟然升級，導彈的陰影第一次如此真實地籠罩在海灣上空。事實上，在美伊沖突爆發之初，在迪拜持有房產的中國投資者們并沒有太放在心上。

“一開始其實沒有太多想到迪拜會受到直接影響。因為迪拜整體給人的感覺還是比較穩定、安全的商業和金融中心?！崩钕壬寡浴２芘縿t更加直接："完全沒有想過迪拜會受到這場沖突的波及。"

這種“不設防”的背后，是迪拜長期精心構建的安全形象。在過去數十年的中東動蕩中，迪拜所在的阿聯酋始終保持著一種微妙的平衡，將自己獨立于紛爭之外。同時，在城市治安方面，根據全球數據庫Numbeo的排名，阿聯酋連續多年蟬聯全球最安全國家榜首。

直到2月28日晚，迪拜國際機場響起巨大的爆炸聲。隨后作為迪拜城市象征的七星級帆船酒店、哈利法塔相繼遇襲。接連不斷的攔截爆炸聲中，警報彈窗不斷出現在每一部手機消息頁。

更為致命的是，導彈帶來的不僅是從天而降的碎片，還有對于“迪拜模式”的壓力。

迪拜的定位并非傳統石油土豪大國，而是全球資源中樞。其模式核心是流量經濟，以低稅率、資本自由流動、監管寬松、開放的城市形象吸引高凈值人士及資本聚集。外來人口及資金是迪拜迅速崛起的重要動力。

2025年，阿聯酋以凈流入近萬名百萬富翁的佳績，登頂全球財富遷移榜首。同年，《全球金融中心指數》（GFCI）中，迪拜被評為全球四大金融科技中心之一，也是中東、非洲和南亞地區唯一入榜的全球領軍金融中心。

（迪拜朱美拉棕櫚島附近的豪華公寓、世界最高酒店 Ciel Tower）

但很顯然，迪拜想要吸引的群體有兩個最基本的需求——資產安全、人身安全。

得知迪拜受沖突波及后，曹女士有些擔憂，“畢竟自己在當地有置業，會關注當地的局勢和市場變化?！崩钕壬瑯犹寡裕皠傞_始聽到局勢緊張的時候會有一些擔心和害怕?！?/p>

據媒體報道，爆炸發生后，關于將資產從阿聯酋撤回新加坡的家辦咨詢量出現激增。一位海外私人財富律師也透露，近期有數位迪拜客戶計劃立即將資產轉移至新加坡。

“迪拜的吸引力一直在于稅收優惠，但現在我認為稅收優惠可能不再是他們的首要考量了。”全球企業和基金服務提供商Anderson Global的一位負責人坦言。

沖突期間，迪拜房產的過戶量出現了明顯下跌。官網數據顯示，當地一二手房的過戶和注冊數一度出現暴跌，3月1日僅有23套成交，而兩天前（2月27日）的成交量還超過800套。

觀望中保持樂觀

顯然，想要保住數十年來努力的成果，迪拜乃至阿聯酋，必須提供且全力維護一個安全、穩定的承諾。

“目前，阿聯酋對于機場滯留旅客政府也提供了免費食宿。生活在阿聯酋的居民都在正常生活、工作?！币蚬ぷ髟?，陳女士一直關注著局勢的變化。

據了解，在局勢出現變化后，迪拜政府第一時間推出了一系列維穩舉措，一方面全力保障當地的社會秩序和民生安全，強化了各類安全防控措施，另一方面也出臺了相關政策維護金融、房產等市場的平穩運行，及時穩定市場預期。同時，官方渠道進行大量的信息發布和安撫性的宣傳。

重金保障之下，中國投資者情緒逐漸平靜。曹女士對21世紀經濟報道記者表示，“從實際效果來看，當地的社會生活很快就恢復了正常，金融和房產市場的短期波動也快速平復?！?/p>

李先生觀察了一段時間，害怕的情緒漸散：“感覺這種沖突對迪拜來說更像是短期的外部事件。整體城市的運轉、經濟活動以及房地產市場并沒有出現特別大的波動。我自己的房子目前租客也比較穩定，所以暫時沒有對投資產生太明顯的負面影響。”

同樣的，曹女士的房產權屬、基礎價值都保持穩定，“整體來看迪拜房產市場雖有短期的小幅波動，但租賃、流通等環節并未出現大的異動，整體還是趨于平穩的。”

對于房價方面的影響，陳女士表示，目前買賣行為肯定有減緩，但是總體價格趨勢需要一段時間來觀察?！暗习菽壳白顭岱吭淳褪莿e墅資產，這些資產本來就稀缺；選擇投資別墅的持有者實力也都很不錯、我們不覺得他們會降價出售。所以目前價格沒有太大波動?！?/p>

事實也的確如此。李先生表示，目前其關于迪拜的規劃并沒有太大變化?！拔疫€是比較看好迪拜長期的發展潛力，所以打算繼續持有這套房產作為投資，同時觀察未來市場的變化?！?/p>

一位投身房地產行業十余年的業內人士認為，短期來看，市場的劇烈波動與信心重塑是必然過程，但迪拜房地產的底層邏輯與硬核本質并未改變，長期看漲的共識依然穩固。同時，危機即是機會，當前的調整深度雖受戰事走向牽制，但極大概率正孕育著本輪周期的最佳“抄底”窗口。

陳女士也表示，有的老投資者們“不僅沒有波動情緒，甚至覺得有絕佳機會還可以加倉投資。”因為迪拜的核心投資優勢依舊沒有改變，這里依然具備良好的投資前景。

（迪拜正在建設中的住宅新區）

“俄烏沖突期間迪拜房價就曾創下史上最高峰，即便到美伊沖突爆發前夕，當地依舊不斷有新樓盤推出，房產購買者更是不減反增，這足以看出迪拜房產市場的吸引力和韌性?！标惻勘硎尽?/p>

根據陳女士提供的消息，目前迪拜新盤開盤往后延遲了兩周到開齋節后、各大開發商正常營業。她預估，這次局勢對于迪拜房產的影響會持續1—3個月，“下半年期待恢復正?！?。

至少目前，受訪的中國投資者們選擇相信當地政府的維穩能力、市場的韌性，以及迪拜作為資本樞紐的長期價值。

SFC

出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

微信統籌丨江佩霞 編輯丨張嘉鈺

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