成都40歲女子一年抄底8套老破小：別人越是不敢買，我越是有信心

文 | 陳陳

編輯 | 江臾

出品 | 騰訊新聞 谷雨工作室

2025 年 1 月的一天，圓子下班回到家，像往常一樣打開找房App，卻發(fā)現(xiàn)自己的賬號(hào)被封了。

過去一個(gè)多月，她幾乎每天刷到凌晨，對感興趣的房源逐個(gè)詢問樓層、租金和底價(jià)，一天要問幾十套。系統(tǒng)判定她“行為異常”。申訴解封后，她繼續(xù)看房。那段時(shí)間，她發(fā)動(dòng)了成都二環(huán)內(nèi)幾乎所有的大中介幫她找房，目標(biāo)是價(jià)格在30-40萬、租售比大于5% 的“老破小”。

“那個(gè)時(shí)候我就是感覺在撿錢，趕緊撿，再不撿來不及了。”只要符合她要求的房子，她下了班就去看，看了沒有硬傷就直接定，甚至有的房沒看過就決定買下。憑著這樣的果斷，從去年春節(jié)到今年初，她總共買下了8套老破小，一共花費(fèi)了330萬，其中有貸款220萬。

這一選擇在當(dāng)下顯得反常。全國房地產(chǎn)市場仍在盤整，多數(shù)購房者選擇觀望，而她卻在短時(shí)間內(nèi)密集出手。“我也很理解一些人說我是在抄底，或者賭樓市的未來……好聽點(diǎn)這叫投資，不好聽就叫投機(jī)。”

但對于圓子來說，這并不是沖動(dòng)的決定，她仔細(xì)算過賬，制作了一張?jiān)敿?xì)的老破小租售比表，40萬左右的房子只要能以1500+的價(jià)格租出，租售比滿足4.5%，就能覆蓋月供，如果考慮翻新的裝修成本，那么租售比要到5%左右。

目前，她這八套房子，每個(gè)月需要還銀行大約14000，租金則在21000左右。收入不僅能覆蓋銀行貸款利率，還能給她穩(wěn)定帶來接近10% 的復(fù)利收益率，她算過，三十年內(nèi)是保險(xiǎn)收益的三倍。

圓子在社交媒體分享購房戰(zhàn)績，來自圓子小紅書@小圓子

看都沒看，直接買下

2024年政策松動(dòng)，我把手上的一套房子賣了。那是一幾年我在成都一環(huán)邊十幾萬撿漏了一套等拆的老破小，拿在手上十幾年遲遲沒有拆遷動(dòng)靜，政策一開放我就選擇賣掉了，賣了63萬。

63萬到手之后，我其實(shí)沒想好接下來具體投資什么，就想著先去銀行存一下。我發(fā)現(xiàn)利息從二點(diǎn)幾降到一點(diǎn)幾，收益并不高。買保險(xiǎn)算下來收益要在二三十年后才比較可觀。

這時(shí)，我突然想起賣房的那個(gè)中介說，成都來了好多溫州炒房團(tuán)，在批量收房。我聽了就跑去問是哪些樓盤，發(fā)現(xiàn)一兩個(gè)月內(nèi)，有些小區(qū)成交了一二十套。我很震驚，就問他們?yōu)槭裁促I？中介說，因?yàn)椤白饨鹂梢缘衷鹿€可以賺錢”。

我是成都本地人，外公外婆這一輩來到成都，就落腳在一環(huán)路火車北站、人民北路那一帶。我們家一直有出租的經(jīng)驗(yàn)，自建房時(shí)期，我們就會(huì)在房子周邊進(jìn)行一些“搭建”，租給來成都市場做生意和打工的外地人。比如一樓花園就給建成兩個(gè)房子，頂樓再搭建幾個(gè)房間，這邊方言叫做“偏偏”，以前很常見，現(xiàn)在不允許了。

我就開始專門看那種四五十萬的小房子，開始算賬，一套四五十萬的小房子，租金1500-2000，銀行貸款利率3.0%。

一整個(gè)月，我把成都板塊都捋了一遍，去線下踩樓盤，了解租客群體與市場價(jià)，綜合考慮收益和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，最后得出的結(jié)論是：只要鎖定成都二環(huán)內(nèi)的房子，租售比達(dá)到5%以上，這事就能干。

看房時(shí)的拍攝，圖源圓子小紅書@小圓子

我一直是一個(gè)執(zhí)行力比較強(qiáng)的人，別人拖拉干一天的活，我經(jīng)常集中精力半天干完，就是那種想著剩下半天趕緊去耍的那種成都人性格。于是，我從 2025 年 1 月開始看房，我當(dāng)時(shí)加了成都二環(huán)以內(nèi)幾乎所有的大中介，告訴他們我要這個(gè)房子，最后實(shí)際篩選下來，看了大概有一二十套。2月份就定下來六套。

那時(shí)我想的是，平時(shí)要上班，時(shí)間緊，又剛好快過年，想趁著節(jié)前撿點(diǎn)漏，所以買得比較急。因?yàn)槲翌A(yù)判了 25 年春節(jié)后，三月份開始成都房價(jià)肯定又要漲。

那時(shí)候我就是感覺在撿錢，趕緊撿，再不撿來不及了。只要符合我可能當(dāng)天下班就直接過去看，看了就定。我所有的房子都是看一眼有沒有硬傷，沒有硬傷看一眼就直接定下。我甚至有一個(gè)房子連看都沒有看，我就直接買了。因?yàn)槲曳浅Ｇ宄@個(gè)地段它到底值什么價(jià)，能租多少錢。所以看不看房也都無所謂了。

我最開始買的這六套都是小戶型，每套總價(jià)30-40多萬，首付5-8萬就能拿下，再加上它們都帶租約，我沒投入裝修成本，相當(dāng)于只付了首付、稅費(fèi)和中介費(fèi)就拿下了，總共花了差不多五六十萬。所有房子我都只付了15%的首付，最大化了貸款政策，相當(dāng)于拿銀行的錢在賺錢。

圓子分享自己出租房子的收益，來自圓子小紅書@小圓子

為什么我必須搶？因?yàn)槌啥钾悮て脚_(tái)上有30多萬套掛牌出售的房源，但真正值得投資的一個(gè)月可能只有那么十幾二十套，每個(gè)月可能也就篩選出這么多，其實(shí)是非常小眾的。因?yàn)槲业囊蠛車?yán)格，租售比必須達(dá)到5% 以上，才能保證資金安全。

現(xiàn)在看來，這些房子買得還不錯(cuò)。在全國房產(chǎn)市場下跌的情況下，唯獨(dú)成都，而且是成都的老破小，在2024-2025年這個(gè)階段，每平米漲了大概1000-3000元。我買的每套基本都有五到十萬的漲幅。

本來，賣了一套房換來了六套房，每個(gè)月還給我?guī)砹私咏?8000元的租金，我已經(jīng)挺滿意的。結(jié)果去年10月底，我在幫粉絲看房時(shí)，刷到一套玉林的房子，上架七分鐘就被我直接定了。房子雖然比較簡陋，77平總價(jià)68.5萬，一平米8800元。

你幫我們也選兩套唄

我很理解一些人說我在抄底或者賭樓市的未來，說實(shí)話，好聽點(diǎn)這叫投資，不好聽就叫投機(jī)。我確實(shí)是在一個(gè)我認(rèn)為比較小眾的賽道里做這件事。說不好聽點(diǎn)，這叫賭，說好聽點(diǎn)，這叫我很相信，無論是中國，還是成都的未來。我是堅(jiān)定不移地認(rèn)為未來會(huì)越來越好的。

其實(shí)我已經(jīng)不算動(dòng)手早的，我后來做老破小的交流群，才發(fā)現(xiàn)很多人早在 2008 年，就開始做這種房產(chǎn)投資了，擁有十幾、上百套的大有人在。

2008年，成都樓市曾經(jīng)陷入過一個(gè)低谷，每個(gè)四川人應(yīng)該都對地震有很深刻的記憶。那時(shí)傳言2008年之前的房子都有裂痕，其實(shí)都是謠言。當(dāng)時(shí)就有很多人說要抄底成都。當(dāng)時(shí)，我差不多22歲，也想要買房，但根本沒有抓住機(jī)會(huì)。

現(xiàn)在全國整個(gè)房地產(chǎn)都不太好，很多人18-19年購入的房子買在高位，首付都虧完了。在這樣一個(gè)下行市場的大環(huán)境下，人們對房產(chǎn)并沒有什么信心。剛好我做的事在這個(gè)市場里面有一個(gè)極大的反差和沖突，就引起了比較大的關(guān)注。

我現(xiàn)在還在全職上班，一開始做賬號(hào)都是發(fā)筆記。后來這個(gè)事還是被我朋友知道了，他也有點(diǎn)心動(dòng)。我就幫他也挑了兩套房子，在華西武侯祠邊上。首付只需要花五六萬塊，月供1400多，2000左右的價(jià)格出租后每個(gè)月還能給他帶來500塊的收益。你想呀，有十套這樣的房子你就不用上班了，5000塊足夠你在成都過得很瀟灑了。

圓子在筆記中分享自己的買房心得，來自圓子小紅書@小圓子

之前采訪我的兩個(gè)記者也是，采訪完給我發(fā)消息：“過年我們?nèi)コ啥迹銕臀覀円策x兩套唄！”我覺得我選的老破小占用的地段都是非常優(yōu)質(zhì)的。地就這么多，而且成都的主城區(qū)有兩千多年的歷史底蘊(yùn)，寬窄巷子、武侯祠、人民公園、天府廣場，這些東西是挪不走的，成都 GDP 主要來自服務(wù)業(yè)、旅游這些第三產(chǎn)業(yè)，就還是會(huì)圍繞在這些歷史文化區(qū)域。未來城市更新時(shí)，這些地段也可能在城市更新時(shí)遇到拆遷的可能性。所以我們相當(dāng)于用了一個(gè)非常低的單價(jià)和投入，去買一個(gè)成都的未來。

買房還有一個(gè)非常重要的指標(biāo)是人口凈流入。一旦人口流入，住房就是一種剛需。這個(gè)數(shù)據(jù)非常重要，全國能在過去達(dá)到十年人口都是凈流入的城市并不多，但過去十年間，成都有涌入了五百多萬的外來新增人口。

為什么很多人來到成都？因?yàn)樗娴牟恍枰ㄙM(fèi)很多錢，對比北上廣深，成都是一個(gè)極有性價(jià)比的城市。買個(gè)比如老破小，花費(fèi)幾十萬的老破小就可以落戶，享受新一線城市的教育、醫(yī)療。你在農(nóng)村建個(gè)房子也得二三十萬吧。

成都的生活也出了名的“巴適”。餐飲、服務(wù)業(yè)都很卷，比如我們出去洗頭，成都洗頭會(huì)給你按摩、揉肩，弄上半小時(shí)，只需要二十幾塊，在外地是不可能的。再比如我們買了魚，可以說幫我把魚片一下，這在成都人眼里是一個(gè)常識(shí)，但放在其他城市，可能會(huì)不一樣。

我這套投資邏輯其實(shí)非常適合新手，唯一的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)就是租不出去。但我覺得如果成都一環(huán)內(nèi)的“老破小”都租不出去的話，那整個(gè)成都的市場一定非常糟糕，那時(shí)，你所有其他的投資就更不用說了。

我真的要做一輩子家庭主婦嗎

我自己人生其實(shí)也比較簡單。大學(xué)時(shí)，我就做各種兼職，那時(shí)成都一個(gè)月工資可能就一千一百多，我自己做兼職，一天一兩百，多的時(shí)候有三百，就是做剪彩禮儀那種。 畢業(yè)以后，差不多2010年就結(jié)婚了，之后當(dāng)了七年的家庭主婦。

當(dāng)時(shí)的情況是，一個(gè)月的婚假快結(jié)束的前幾天，我發(fā)現(xiàn)自己懷孕了。那會(huì)兒比較年輕，也在一種很幸福的狀態(tài)下，就選擇辭掉了工作，在家安心養(yǎng)胎。雖然我們家不是很富有，但基本沒有經(jīng)濟(jì)焦慮，也比較滿足。

原本計(jì)劃孩子兩三歲上幼兒園之后，我就繼續(xù)工作。到時(shí)間了，我卻發(fā)現(xiàn)沒有人可以幫我?guī)Ш⒆印２还苁俏腋改浮⒐胚€是老公，都有穩(wěn)定且還不錯(cuò)的收入，我好像就成為了家庭的一個(gè)最不能產(chǎn)生價(jià)值的人。我當(dāng)時(shí)就開始焦慮，我真的要做一輩子家庭主婦嗎？

我個(gè)人有一些工作能力，也有野心和上進(jìn)心，我并沒有想過長期就在當(dāng)家庭主婦。當(dāng)我把孩子送去幼兒園時(shí)，我才發(fā)現(xiàn)原來要出來上班這件事有這么困難。離開職場兩三年，一切都要從頭開始，我其實(shí)產(chǎn)生了非常大的焦慮感，與家里人爆發(fā)了矛盾與爭吵。我有非常大的焦慮感，但最后還是妥協(xié)了，因?yàn)榧依锶苏f我當(dāng)下創(chuàng)造的價(jià)值不如其他人高。當(dāng)時(shí)很自卑。

圖源視覺中國

但這七年里，我從第三年開始就沒有閑著了，開始捯飭一些副業(yè)，比如我當(dāng)時(shí)做了美食博主，教別人做飯。不單是為了賺錢，我也不希望自己未來走入職場的時(shí)候，什么都不會(huì)，一點(diǎn)用都沒有。

21年，我進(jìn)一家公司做后勤，那時(shí)候在招聘人的時(shí)候大專生就要了，后半年再發(fā)招聘的時(shí)候，我就發(fā)現(xiàn)很多留學(xué)生、碩士的文憑都會(huì)收到非常多，郵箱瞬間就滿了。你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這么優(yōu)秀的學(xué)歷，工作怎么這么不好找？我當(dāng)時(shí)就會(huì)想，我的孩子未來會(huì)不會(huì)也遇到同樣的找工作難的這些問題。我兩個(gè)孩子，一個(gè)成績屬于中等偏上，一個(gè)就真的不太愛學(xué)習(xí)，我就希望從母親的角度能夠?yàn)樗麄冎搿?/p>

如果未來市場環(huán)境變得很糟糕，他們哪怕本科或研究生出來都不好找工作，需要在家待幾年，那這些房子也能給他們一個(gè)穩(wěn)定收入，讓他們喝個(gè)稀飯，不至于餓著。這幾套房子，如果他們需要有些支配，可以隨時(shí)賣，賣了之后手上有錢去做自己想做的事。如果孩子以后各自有能力，這些房子的租金就變成我的養(yǎng)老金，也減少他們的壓力。

圓子分析買房的抗風(fēng)險(xiǎn)作用，來自圓子小紅書@小圓子

所以我根本就沒想過這些房子短期要拿來做什么收益，不是像他們說的那種“炒房客”，不是的，我真的是非常認(rèn)真地在為我的家庭做一個(gè)兜底的方案。

在和別人討論的時(shí)候，我常常意識(shí)到，人生其實(shí)分了好幾個(gè)階段，就像二三十歲的時(shí)候，你可能不斷地去成長自己的能力，獲取資源，然后三四十歲的時(shí)候，這些資源就可以變現(xiàn)，去賺錢，四五十歲就應(yīng)該考慮怎么用你的錢去生錢了，這是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，不能太快了。

我在互聯(lián)網(wǎng)上分享是因?yàn)槲液芟矚g結(jié)交朋友，他們的投資認(rèn)知、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，多元化的思維，都很超前，我也在學(xué)習(xí)。

未來，不只是成都，整個(gè)中國房地產(chǎn)一定是結(jié)構(gòu)性的差異化，就是有一些城市會(huì)持續(xù)漲，有一些城市，它就還是會(huì)跌，這跟它的人口結(jié)構(gòu)是有很密切的關(guān)系的，不是說所有房子未來都會(huì)漲，它一定是有漲有跌，什么房子會(huì)漲，什么房子會(huì)跌，這就是需要我們?nèi)パ芯康摹?/p>

我是希望我能夠成為一個(gè)不斷成長的人，不斷去拓寬我的認(rèn)知，更多維地思考這個(gè)世界。（來源：騰訊新聞）

? 頭圖、封面圖來自圓子小紅書。