兩江新區(qū)最新規(guī)劃曝光，“城市主軸”四大組團(tuán)房價差距有多大？

2026年3月，重慶兩江新區(qū)發(fā)布最新規(guī)劃，正式確立“一帶一軸一廊”空間格局。這不僅是物理空間的重組，更是城市資源與資本流向的重新分配。在2026年初樓市整體“量價調(diào)整、結(jié)構(gòu)分化”的背景下，普漲時代已然落幕，分化成為主旋律。而這條貫穿南北的“城市主軸”，串聯(lián)起觀音橋、照母山、中央公園、空港，正是未來十年城市資源與政策紅利雙重傾斜的核心承載區(qū)。

核心觀點(diǎn)

規(guī)劃定調(diào)：兩江新區(qū)“一帶一軸一廊”最新規(guī)劃下，未來資金、產(chǎn)業(yè)與高凈值人口將沿著“城市主軸”高度集聚。

市場現(xiàn)狀：城市軸中觀音橋、照母山、中央公園、空港四大組團(tuán)房價呈階梯式落差：

• 觀音橋：近一年房價領(lǐng)跑，加速向“世界級商圈”邁進(jìn)；

• 照母山：成熟改善的堅(jiān)挺支撐，軸線中段的“壓艙石”；

• 中央公園：從規(guī)劃紅利到配套兌現(xiàn)，頭部效應(yīng)明顯；

• 空港組團(tuán)：臨空經(jīng)濟(jì)的價值洼地，軸線“潛力股”；

未來發(fā)展：兩江新區(qū)城市主軸將以觀音橋?yàn)楹诵模丶t錦大道、渝都大道等主干道向北串聯(lián)各組團(tuán)，其沿線因疊加區(qū)位、配套與規(guī)劃紅利，將在分化行情中表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗周期能力。

Part:

01

頂層定調(diào)

“一帶一軸一廊”構(gòu)建城市新骨架兩江新區(qū)最新規(guī)劃明確了“一帶一軸一廊”三大核心，其中“城市軸”（南北向）直接串聯(lián)了觀音橋、照母山、中央公園、空港四大核心組團(tuán)，成為高端要素配置的主通道。

• 一帶（濱江帶）：

  打造“山水城市客廳”，確立國際化形象。

• 一軸（城市軸）：

  依托紅錦大道等主干道，貫通南北，強(qiáng)化產(chǎn)城融合。

• 一廊（產(chǎn)業(yè)廊）：

  沿東西向布局萬億級產(chǎn)業(yè)，為軸線提供產(chǎn)業(yè)人口支撐。

兩江新區(qū)“城市軸”作為國家級新區(qū)的主軸，其沿線的資源集聚效應(yīng)，將更緊密地承載城市功能分工，進(jìn)一步在下一輪資源競爭中占據(jù)高點(diǎn)。

Part:

02

市場觀察

“城市主軸”四大組團(tuán)房價呈階梯式落差

作為這條城市軸的南端起點(diǎn)，觀音橋的地位無可撼動。它不僅是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，更是兩江新區(qū)向南融合核心區(qū)的橋頭堡。

• 近一年房價表現(xiàn)：觀音橋組團(tuán)是重慶房價在2.1萬元/㎡-3.2萬元/㎡之間，遙遙領(lǐng)先于其他板塊 。在過去一年中，盡管市場整體波動，但觀音橋憑借極核地位和稀缺的土地供應(yīng)，高峰在3.2萬元/㎡，價格韌性強(qiáng)勁。

• 未來趨勢：隨著兩江新區(qū)城市形象的提升，觀音橋?qū)⒓铀傧颉笆澜缂壣倘Α边~進(jìn)。未來這里的新增供應(yīng)將極度稀缺，且以高端住宅、城市大平層為主。它將是整個城市軸線上核心區(qū)位，吸附城市周邊的高端購買力。

照母山是過去十年重慶北進(jìn)的明星區(qū)域，如今已高度成熟。在城市軸中，它承擔(dān)著科技創(chuàng)新與高品質(zhì)居住的雙重功能。

• 近一年房價表現(xiàn)：照母山新房均價在1.1萬元/㎡-2.8萬元/㎡之間 。過去近一年，照母山板塊進(jìn)入存量房時代，其價格支撐主要來源于優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源、成熟的商業(yè)配套以及改善、高端住宅的市場口碑。

• 未來趨勢：照母山的發(fā)展已從“大開發(fā)”轉(zhuǎn)入“精運(yùn)營”。占據(jù)照母山核心位置、擁有良好物業(yè)服務(wù)的改善型樓盤，仍是片區(qū)的核心主力；而邊緣地帶的早期剛需盤將面臨橫盤壓力。它是軸線上的價值“壓艙石”，穩(wěn)住城市中段的基本盤。

中央公園是這條城市軸的幾何中心與功能核心。隨著兩江新區(qū)行政能級的提升，中央公園作為高品質(zhì)居住示范區(qū)的地位愈發(fā)凸顯。

• 近一年房價表現(xiàn)：組團(tuán)新房均價在1.2萬元/㎡-1.6萬元/㎡左右 。中央公園市場進(jìn)入“配套兌現(xiàn)”的檢驗(yàn)期。隨著商圈正式開業(yè)、軌道交通密集聯(lián)網(wǎng)以及眾多頭部樓盤交付，中央公園供應(yīng)成交均位于城市板塊前列。同時品質(zhì)樓盤憑借第四代住宅等創(chuàng)新產(chǎn)品，在生態(tài)資源的加持下，產(chǎn)品競爭力顯著提升。

• 未來趨勢：板塊內(nèi)部分化，圍繞公園頭排和商圈核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，憑借稀缺的景觀資源和成熟的生活配套，價格將持續(xù)領(lǐng)跑；而遠(yuǎn)離核心區(qū)、缺乏產(chǎn)品競爭力的項(xiàng)目，去化壓力依然較大。

作為城市軸的北端節(jié)點(diǎn)，空港是重慶鏈接全球的門戶。這里不僅是江北國際機(jī)場所在地，更是臨空制造和物流產(chǎn)業(yè)的重鎮(zhèn)。

• 近一年房價表現(xiàn)：空港組團(tuán)新房均價在1.1萬元/㎡-1.4萬元/㎡左右。由于臨空產(chǎn)業(yè)集中，片區(qū)以剛需和剛改為主力支撐，短期內(nèi)市場呈壓，市場多呈觀望狀態(tài)。

• 未來趨勢：空港的的核心在于“產(chǎn)城融合”。隨著兩江新區(qū)制造業(yè)向價值鏈中高端邁進(jìn)，大量產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入將為空港提供源源不斷的購房需求 。長期來看，依托穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和臨空優(yōu)勢，空港將是軸線上的“潛力股”，尤其適合首次置業(yè)的剛需群體。

Part:

03

總 結(jié)

核心區(qū)抗周期，主軸沿線顯韌性

回顧過去近一年兩江新區(qū)城市主軸沿線的市場表現(xiàn)，印證了資源集聚效應(yīng)。克而瑞監(jiān)測顯示，2025年年中心城區(qū)成交金額TOP50項(xiàng)目中，位于城市核心及熱點(diǎn)新區(qū)的占比持續(xù)提升，其中中央公園、觀音橋等主軸沿線板塊貢獻(xiàn)了多個熱銷項(xiàng)目。

觀音橋作為城市核心區(qū)銷售額領(lǐng)跑，典型高端項(xiàng)目量價表現(xiàn)雙優(yōu)，凸顯核心區(qū)改善需求的承接韌性。向北延伸，照母山、中央公園構(gòu)成主軸中段的改善主力區(qū)，規(guī)劃配套兌現(xiàn)、品牌房企集聚，120-144㎡再改戶型市場份額持續(xù)提升，改善需求沿軸梯度釋放的格局逐步清晰。空港作為北端節(jié)點(diǎn)，依托臨空產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，中長期有望承接首次置業(yè)外溢。

展望后續(xù)，兩江新區(qū)城市主軸將以觀音橋?yàn)楹诵模丶t錦大道、渝都大道等主干道向北串聯(lián)各組團(tuán)，其沿線因疊加區(qū)位、配套與規(guī)劃紅利，將在分化行情中表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗周期能力。

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