上海二手房單日成交破千套，業(yè)主開(kāi)始不降價(jià)了，市場(chǎng)悄悄換了風(fēng)向

3月7日，一個(gè)普通的周六。 上海二手房市場(chǎng)簽了1324套房子。 這個(gè)數(shù)字是2026年開(kāi)年以來(lái)的最高點(diǎn)，距離上一次單日成交突破1300套，已經(jīng)過(guò)去了315天。

緊隨其后的3月8日，成交量是1179套。 僅僅一個(gè)周末，上海就有超過(guò)2500套二手房完成了交易。 市場(chǎng)仿佛被按下了快進(jìn)鍵。

這不是上海獨(dú)有的景象。 在北京，2026年的頭兩個(gè)月，二手房網(wǎng)簽量超過(guò)了2.3萬(wàn)套，這個(gè)數(shù)字比過(guò)去十年的同期平均水平還要高出兩千多套。 春節(jié)假期后，市場(chǎng)迅速回歸，工作日日均網(wǎng)簽穩(wěn)定在400套以上。

往南看，深圳在春節(jié)后的表現(xiàn)更直接。 節(jié)后開(kāi)工的頭兩天，貝殼平臺(tái)合作門店的二手房簽約量，比去年同期增長(zhǎng)了60%。 新房認(rèn)購(gòu)量和租賃成交量也分別上漲了38%和52%。 廣州的一個(gè)周末，也能成交近千套二手房。

數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊，但數(shù)據(jù)背后是人的行動(dòng)。 這一切變化的起點(diǎn)，是一把精準(zhǔn)投下的“鑰匙”。

2026年2月25日，上海發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，市場(chǎng)稱之為新一輪“滬七條”。 核心動(dòng)作很直接：非滬籍家庭購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房所需的社保年限，從連續(xù)繳納3年大幅縮短至1年。 同時(shí)，家庭公積金最高貸款額度從160萬(wàn)元提升至最高324萬(wàn)元。

門檻的降低是立竿見(jiàn)影的。 政策落地后的第十天，上海二手房單日成交就沖上了1324套的高位。 相比之下，2024年9月的上一輪“滬七條”出臺(tái)后，市場(chǎng)用了大約兩周才達(dá)到類似熱度。 市場(chǎng)的響應(yīng)速度，快了一倍。

這把鑰匙打開(kāi)了一扇門。 門后是大量被社保年限攔住的“新上海人”，以及被高月供勸退的本地剛需。 數(shù)據(jù)顯示，這波成交中，總價(jià)300萬(wàn)元以下的房源占比超過(guò)六成。 浦東、松江、寶山等外環(huán)區(qū)域，地鐵沿線的“老破小”和剛需次新房，只要價(jià)格合適，掛牌幾天內(nèi)就能成交。

政策在開(kāi)門的同時(shí)，也悄悄上了幾道鎖。 動(dòng)遷房在大產(chǎn)證未滿3年前禁止任何形式的更名，限售期內(nèi)的房子產(chǎn)權(quán)一律不能變更。 意圖很明確：給真實(shí)的居住需求開(kāi)門，給投機(jī)炒作上鎖。

當(dāng)成交量起來(lái)后，市場(chǎng)另一端的供給方，心態(tài)發(fā)生了微妙而根本的轉(zhuǎn)變。

最直觀的變化發(fā)生在掛牌系統(tǒng)里。 上海鏈家平臺(tái)的數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌量已經(jīng)連續(xù)下降了9個(gè)月。 截至2026年2月底，全市掛牌量約為13.7萬(wàn)套，到了3月初，這個(gè)數(shù)字進(jìn)一步降至13.57萬(wàn)套。 尤其是主城區(qū)，掛牌量已低于歷史低位，部分小區(qū)甚至出現(xiàn)了房源缺貨的情況。

業(yè)主們不再急于“拼低價(jià)出貨”。 上海中原地產(chǎn)的分析師觀察到，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源的議價(jià)空間，從此前的8%-12%收縮到了3%-5%。 部分熱門學(xué)區(qū)房，甚至出現(xiàn)了業(yè)主臨時(shí)跳價(jià)的情景。

太平洋房屋北蔡板塊的一位門店經(jīng)理講述了一個(gè)案例：一套掛牌價(jià)388萬(wàn)元的房子，長(zhǎng)期無(wú)人問(wèn)津。 新政出臺(tái)后，突然有兩位客戶爭(zhēng)相支付定金，最終沒(méi)細(xì)看合同就以387萬(wàn)元迅速成交。 另一位中介提到，有看房五年的客戶，終于決定出手了。

這種心態(tài)轉(zhuǎn)變并非盲目樂(lè)觀。 經(jīng)過(guò)近兩年的價(jià)格調(diào)整，上海部分區(qū)域的房?jī)r(jià)已回歸到2016年的水平。 對(duì)于許多房東來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)已經(jīng)觸及心理底線。 同時(shí)，在低利率環(huán)境下，房屋的租金回報(bào)率變得相對(duì)可觀，由售轉(zhuǎn)租成了一種更從容的選擇。

市場(chǎng)在回暖，但熱度并非均勻涂抹。

城市之間的溫差巨大。 這輪暖意清晰地集中在上海、北京、深圳、廣州這幾個(gè)一線城市，以及杭州、南京等強(qiáng)二線城市。 三四線城市的庫(kù)存，依然靜靜地堆積著。

即便在同一座城市內(nèi)部，也是“冰火兩重天”。 在上海，內(nèi)環(huán)內(nèi)的黃浦、浦東、長(zhǎng)寧等核心城區(qū)，憑借成熟的配套和優(yōu)質(zhì)的教育資源，成為剛需和改善客戶的首選，價(jià)格堅(jiān)挺，議價(jià)空間小。 而遠(yuǎn)郊區(qū)域，價(jià)格調(diào)整仍在繼續(xù)，業(yè)主為了促成交易，降價(jià)促銷仍是主流。

購(gòu)房的主力人群也換了。 中介的反饋顯示，市場(chǎng)爆發(fā)的核心驅(qū)動(dòng)力是剛需群體。 但深入看，這其中很多是“賣一買一”的改善型需求。 他們賣掉手中的老房子，套現(xiàn)資金，再去置換更核心地段、更大面積或更好學(xué)區(qū)的房產(chǎn)。 上海鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，“賣舊買新”的置換需求占比高達(dá)80%。

新房市場(chǎng)則呈現(xiàn)出另一種冷靜。 與二手房的“狂飆突進(jìn)”相比，上海新房上周成交面積僅4.0萬(wàn)平方米，仍處于低位盤整。 但結(jié)構(gòu)分化明顯：徐匯的“安瀾上海”、浦東的“綠城·上海逸廬”這些單價(jià)10萬(wàn)以上的高端改善項(xiàng)目，悄然登上了成交榜前列。 市場(chǎng)的修復(fù)，從金字塔尖和塔基同時(shí)開(kāi)始。

這輪回暖，和過(guò)去任何一次都不同。

它不是由“大水漫灌”式的貨幣刺激推起來(lái)的。 2020年調(diào)控收緊之后，市場(chǎng)已經(jīng)壓抑了五六年。 當(dāng)下的熱度，是政策精準(zhǔn)滴灌與真實(shí)居住需求緩慢釋放共同作用的結(jié)果。

關(guān)鍵不在于“漲沒(méi)漲”，而在于“哪里在漲”。 有產(chǎn)業(yè)、有人口持續(xù)流入的核心城市，其核心區(qū)域的資產(chǎn)，展現(xiàn)出了韌性。 開(kāi)發(fā)商的投資邏輯也變了，他們不再盲目跟風(fēng)，而是重新盤算哪些城市有實(shí)際支撐力，愿意為確定性高的地塊投入資金。