北京小陽春，正在變成大陽春？ | 周報·市場

今年的北京樓市小陽春，跟以往不一樣，

而且是很不一樣。

一是來得早；

二是來得猛。

既早又猛，將小陽春竄升成大陽春？

也有人擔心：

1.會不會來得快，走得也快；

2.新盤能否接得住；

3.3月份是不是全年最好的賣房窗口。

我周六、周日和周一此時此刻，都泡在售樓處，感覺人氣鼎沸的春天氣息。

要回答上面三個問題，我將這最近三天的體感，沒法調數據，跟大家簡單交流下。

1.

在跟操盤手交流時，大家都還是謹慎樂觀。

因為前段時間，上海出了滬七條，北京的政策一直還沒有落地。

政策遲遲沒出，也是一種態度，起碼是樂觀。

所以各家開發商，既有期待，也有隱隱擔心，心里在打鼓。

還有，上海對降價也有管理，一次只允許降5%。這樣的話，各家樓盤都會合理使用政策紅利。

北京目前是一區一議，開發商也是一盤一議。

這樣的話，因為報規審批力度上有區別，買房人就變成游牧民族，在各區樓盤之間找差價空間。

這里面就有變數和機會了。

2.

再說說我周末看的幾個樓盤。

先是去龍樾海序。

路過東升科技園時，當時就被亮瞎眼，建得真是相當漂亮有檔次。

之前北京城建開發的世華龍樾四期，住的都是華為高管。據說當時的銷售狀態是一房難求。

這周邊還有字節跳動、北航研究院、中科院等，都是有錢的主兒。

我們說產業興，房地產業。這在世華龍樾身上最明顯。

龍樾海序說自己是中軸線、近五環、臨海淀。這只是說位置，我想它的核彈是周邊緊臨的產業科技園，這是題眼。

或者說，把龍樾海序理解成世華龍樾5期，肯定不跑題。

龍樾海序售樓處還沒有建好，工地被圍擋遮住，主打慢工出細活，但四至道路修得相當漂亮寬敞。

有渠道小哥在工地門口守著，問我要了電話，很敬業。

3.

看的第二盤是國賢府Park。

當時開車時，還以為導航導錯了，一頭扎到北苑東路。

怕走錯路，打電話才知道前面就是。

轉眼來到藍地時尚莊園，看到門口都停滿了車，又開始擔心到里面沒地方停車。

結果是，里面停車位很充裕，但都停滿了。

看房人是真多。好不容易找個角落把車塞進去，不用擔心貼條。

果然，客戶在哪里，售樓處就在哪里。

可能是因為營銷中心開放首日，不是人多，是人流量巨大。樣板間都擠滿了看房人。

巨贊的是，營銷中心位置不僅選址挨著客群，環境也有灣區生活很搭。

沙盤看了，感覺又和以前的國賢府不一樣，建筑立面很現代，是經典款。包括大門也是大變樣，很現代，很未來。

風雨連廊和架空層，沒有太看明顯。當時置業顧問都太忙了。每個人身后都是一串客戶。

所以，我一直覺得，客戶不能太集中約訪，雖然會有賣壓，但體感會受影。

樣板間是魔術空間，有多重空間組合。這是跟其它幾個盤的區別亮點。改天我會單獨說下觀感。

臨走的時候，到了飯點感覺餓了。就跑到活動場地，要了漢堡吃，38塊錢。

本來是不用交錢的，做完一圈活動，就可以免費吃。我是嫌麻煩，就自己買了。

就吃個漢堡，也是排隊，排到第三個，才輪得上。跟睛總電話，她也是剛剛喘口氣，跑出去將就兩口。

總的感覺是，人流巨多，售樓處選得好，樣板間亮點多多。

4.

第三站是未來科學城的未來城·星寰時代。

這個售樓處選址也是真的好。首先是停車，就在門口，是城市級的停車場，還有地下停車場。

后來我們去樓上大露臺，視野很好，直接能看到工地。

以后去售樓處，就能看到自己家房子慢慢長大的樣子了。

到了一樓，我就被震倒了。

首先是全北京最大的柔性曲面屏，輪回播放未來科學城介紹。

一抬頭，居然看到了巨幅液晶天幕屏。

到了未來科學城，連售樓處都是未來派。

沙盤還沒有做好，但依然擠滿了人。都不知道看啥。

我也是好奇，擠了進去看到幾塊水晶體。

其實，星寰時代可以做個臨時沙盤。他們不將就，還是擺上了水晶模型。這就是用心。

后來問了小伙伴，說是的確在加班加點、精益求精趕做。

每次和星寰時代的小伙伴聊天，都說領導要求高，要更好。

這從沙盤模型上就能看出來。

還有一個意外收獲，就是沙盤旁邊有個企業研發總部的名稱和數量，比以前更細。

因為未來科學城很多企業都是涉密的，不宜披露。如果不是親兒子，星寰時代也拿不到這么詳細的資料。

到了樣板間，我感覺是絕了。這個要回頭單獨說。

也同樣是人流巨多，差點就是人浪了。

操盤手一直在現場盯著，從大年初四都在盯現場，沒有給自己放一天假。她說領導要求高，不能有任何懈怠。

我感覺她明顯比年前見她瘦了一圈。但是，看到眼前的人浪，所有的累，在一瞬間都感覺值了。

樣板間改天單說，我是被震到了。

5.

第四站是通州的中海九棵樹樓盤，案名叫九樹滿和。

當時到售樓處，已是晚上7點。

但是，售樓處還是擠滿了人。

這一天下來，三家售樓處真是人滿為患。

印象最深的是工法展示做得很細，還能上手體驗。

聽操盤手說，蓄客有500多組，是交錢那種。

其實站在售樓處門口，一看周邊的社區，立馬就有了信心。

地緣性改善客戶太需要換房了。

樣板間看了，我脫口而出，這很不中海。

九樹滿和，絕對是小豪宅的樣板。

細節改天說。主要印象是不僅舍得花錢，而且會花錢，都在客戶的心坎上。

這個盤肯定火，是大火特火的那種。

再說說一天下來不滿意的地方。

就一條，有男客戶去衛生間的時候，保潔阿姨適當回避下。

6.

第二天重點看了紫京宸園的172樣板間。

萬萬沒有想到，周末下午人還是那么多，豪宅也不例外。

我當時看樣板間時，差不多8點鐘了，還有三組客戶排隊。

產品印象改天說。

7.

說一下總的感覺，就是人多，哪兒哪兒都是人。

不只是一手熱，還有二手熱。

這段時間，各個群里都有二手中介發的成交周統計。

你再仔細看，每個交易日的單日強度都在沖高。大約從三周前就開始，而且一直在延續。

不僅如此，二手房單價也在漲。成交周期從過去的20天，縮短到當下的7天。

新盤的帶看量和認購量，從朋友圈可以看出來，也都很猛。

數據就不拉清單了。

總的感覺是，這一輪小陽春，來勢猛，強啟動，醞釀周期極短，一二手共振引發效應明顯。

接下來，將要開盤的純新盤，能否收獲預期，最大的變量就是價格。

不是說客戶沒有購買力，而是客戶的購買預期也在變化。

現在的客戶，買個房快成經濟學家了。

我的感覺是，開發商目前還是很謹慎，定價也會相當合理，訴求是流速，價格制定會相對保守。

這對客戶來說，絕對是一次出手好時機。銷冠100

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