上海樓市產品出現幾個不可逆的變化

說來挺有意思，這幾年新房供應量看著是比往年收緊了點，按常理市場都降溫了

結果改善型新房和高端新豪宅，成交量反而蹭蹭往上走

新房的好賣似乎預示著產品的明顯迭代升級

自從“好房子”政策風向出來之后，很多城市都推出了像立體花園住宅、大規模送陽臺面積這類看得見、摸得著的創新亮點

但反觀上海，表面上似乎動靜不大，依然保持著那份熟悉的克制與冷靜

不過，如果你耐心走進幾個新開盤的項目，細細比對一番就會發現：上海并沒有停滯，它只是把力氣用在了更深處

精裝標準的悄悄升級、空間流線的人性化設計、社區動線的系統性營造

這些不太容易被營銷放大、卻真實影響日常生活的細節，正在成為一種無聲的產品語言

上海的房子，或許沒有換上特別張揚的外衣，但它正在用另一種方式，認真回答什么才是“好房子”

今天就來看看，上海這波新房進化的6個趨勢

01

有沒有發現，戶型內的承重墻在變少

因為裝修誤拆承重墻導致整棟樓結構失穩的新聞并不少見，拆承重墻肯定不是刻意為之

想要更靈活、更個性化的室內空間布局才是目的

只是以前產品的結構設計往往沒有給出這個余地

現在的新房承重墻相比之前有了明顯的減量趨勢，具體的減少做法有些差別

第一種，簡化內部承重墻、提高戶型靈活度

戶內承重墻給了更多個性化改造的空間，也是隨著家庭結構變化靈活改變戶型內在布局的基礎

簡單明了的做法就是將靠近客廳的一個次臥設定為主要的可變空間，隔墻打通后，就會呈現更寬闊的客廳空間

很多新房還會在入戶LKDG的區域全取消承重墻來實現未來大空間的靈活劃分可能

第二種則是外圍承重墻退讓，釋放更多的轉角空間

轉角空間的釋放會明顯提升室內景觀視野開敞度、提高自然采光以及空間松弛感

落在具體設計上，就是現在新房的品質標配：270°全景飄窗

比如保利外灘序BUND98的小戶型就是利用外圍承重墻在轉角部分退讓，用懸挑代替角部的傳力路徑，創造了270°的飄窗

開闊的視野點亮了空間格調

第三種則是結構上的徹底升級，核心筒加框架結構，且落柱全部避開轉角空間，實現角部全開放區域

轉角徹底沒有了承重柱，就能實現大范圍的轉角透明空間

上海壹號院正是如此

主臥和餐廳的270°全景落地窗毫無景觀視線遮擋，同步疊加的弧形固定窗更是發掘了流暢動感的觀景體驗

02

全屋飄窗+多陽臺設計，送的面積越來越多

在既定規則下，盡可能多地送面積也是各個新房在盡力實現的事，大有一種把公攤抹掉的面積盡力補回來的意思

首先就是全屋飄窗

之前的飄窗還是在房型確定好之后根據臥室布置情況疊加飄窗，而現在造房給人一種感覺：

確定好核心結構后，先沿著樓板邊緣做一圈飄窗，再來深化室內的戶型

中建玖上瑯宸的一圈飄窗直接包裹除了客廳的每一個房間

而且，現在的新房合理化了飄窗的尺度，基本都在距地50cm的高度建立飄窗，更加符合人體尺度，可以作為沙發等被使用

同時，窗盡量靠外墻邊界的做法還讓飄窗+窗臺的厚度讓實際使用進深達到80cm，飄窗因此可以作為更多的功能臺被有效利用

以下以保利海上印樣板間為例，看看80cm的飄窗可以怎么極限被有效使用

送面積還有另一個不能被忽略的操作：多陽臺設計

盡管有些項目只做一個陽臺，但是陽臺面積越來越大

同時做多陽臺的樓盤也越來越多，而且呈現出：面積大、進深大、南向多的特點

第一種，面積大

以下圖戶型為例，三個陽臺總面積超過一個小臥室有13.44㎡

按照2024年新規，其中的一半都可以不計入面積計算，也就是免費得到6.74㎡，相當于多出一個書房

第二種，進深大

面積是一個維度，另一個更重要更實用的進化維度其實是陽臺的進深

之前的陽臺基本只會出現在客廳，而且因為進深過小的原因大多會被包進來擴大客廳

這就讓原本應該作為高層住宅接觸室外最有利的透氣空間直接消失

好用的陽臺進深起碼要超過1.5m，這樣在布置了休閑桌椅之后還能留有通行的距離

招商臻境陽臺深度做到了1.8m，若是根據后續個性需求拆掉花池，陽臺算是又寬又深

第三種，多南向

南向的陽臺采光更好的同時，還可以提高室內空間的私密性

所以陽臺多在南向，現在甚至有的新房做到了全南向三陽臺

大華靜安年華的三個陽臺全部朝向南側

增加客廳采光、擴大書房活動空間、增加主臥私密性一步到位，同時還可以整齊立面效果

03

一梯一戶的戶型選擇越來越多

常規的居住產品多是一梯三戶，一戶電梯服務的戶數越少，業主等待電梯的時間就越短；好一點的能做到一梯兩戶

而現在，一梯一戶正在成為主流趨勢

實現一梯一戶后，電梯門成為真正的入戶門，和原本的入戶門之間的空間可以被納入戶型內部使用，相當于增加了5-10㎡的私人空間

現在主流的一梯一戶的做法有兩種：

1.利用對開門電梯讓一梯兩戶變成一梯一戶（類一梯一戶）

2.大平層標準的一梯一戶，一層一個電梯一戶人

這對不同面積的戶型，可謂是豐儉由人，小到88㎡的戶型都可以擁有自己獨立的電梯廳

電梯廳納入戶型室內空間之后，實用性也在提高

通過加飄窗，對外開窗，現在的電梯廳早已成為一個自然采光、通風充足，且面積較大的獨立功能空間

既可以做換鞋區、次凈衣衣帽間、儲藏間、自行車停車區、簡易的會客廳

甚至在有些電梯廳有對外可開啟窗扇的時候還被用來吃火鍋，減少室內氣味殘留

更進一步，帶有豪華軟裝的電梯廳成為歸家的儀式感過廳

一梯一戶還只是實現了電梯廳的私人化，能進一步給客戶提供情緒價值的做法則是

精裝電梯廳、光廳玄關、帶飄窗電梯廳、轉角270°觀光電梯廳

獨立電梯廳的優勢就在于如出電梯的那一刻，就可以開啟私密空間了

而對于豪宅來說，還可以增加電梯，做到三梯一戶

增配獨立電梯廳的優勢更加明顯：生活、后勤流線的分離

常規的兩部客梯（以防其中一部臨時出現故障）外，獨立出來的后勤電梯是優化戶型內部流線的關鍵

獨立的后勤電梯以最短路徑對接家務間和保姆間，獨立的兩套流線才可以保證不同使用者入戶體驗的尊貴感

豪宅豪的地方不僅僅是空間大、用料好，而是對全方位奢華生活方式的一種兌現

04

層高肉眼可見的變高了

上海新建住宅層高正經歷一場躍升，曾經被視為基準的3米層高如今已成為市場普遍起點，并不斷被刷新上限

我統計了2025年上半年熱度最高的35個新房樓盤，僅有兩個樓盤層高小于3m，即2.95m

且有24個都是3.1m及其以上，占比69%

以縵云上海為代表的前沿項目，其部分戶型層高已精準觸及當前規范約束的臨界點——3.6米（住宅雙倍計容的層高界限）

隨著“好房子”政策導向的日益強化，層高作為衡量居住品質的關鍵維度，其提升已成必然趨勢

可以預見，未來上海新房市場的層高均值將從當下的3米基準線穩步上移，平均層高邁向3.3米會更加普遍

層高的提升對戶型做大客廳面寬至關重要，否則大面寬加小層高，更顯壓抑

縵云上海采用的3.3米的層高，即便扣除精裝修吊頂（通常占據約0.3-0.6米高度），室內凈高仍能維持在舒適的3米左右，顯著優化空間比例與居住的舒朗感

而且，除了空間體驗，層高加大的受益還有收納空間的顯著提升---充分利用垂直收納解決家庭存儲問題

當收納得到妥善解決的時候，休閑活動空間才能得到更大的釋放，家的感覺才會更加輕松

05

越來越多的新房提供定制化的服務

精裝交付已經成為了必選項，統一渠道購買降低成本的同時，還能保證裝修工程集中完成，減少入住后的噪音問題

但同時，也會存在一個隱藏的問題：家家戶戶都是一樣的，單調

而現很多開發商走在前面，提供了可定制化的選項

首先，交付的戶型可以定制

萬科中興傲舍在這方面是真的走在了前面，也是切實考量了不同業主的潛在需求

根據家庭結構及實際需求同樣的戶型，提供3-5房不同戶型定制，南北兩個次臥空間提供了靈活可變的空間彈性

這點改變可能在毛坯房交付后業主自行設計的路徑中只是常規操作，但萬科直接把這個靈活度提到了交付之前

避免業主拿到統一的戶型之后又得砸墻修改

這就是客制化前置的魅力

其次，精裝可選

保利天奕采用的就是這樣一種形式，電視背景墻可以在三款奢石中選擇：

背景墻的選擇是后續家具進場搭配的前置條件，可選的顏色風格可以讓后面的家具風格彈性更大

隨著房子的消費屬性增強，可以想象，未來的房產消費跟買車一樣，存在各種可選項：頂配、次頂配、標配、額外配件加裝

06

系統化的景觀規劃越來越多，細節也更加精致

首先是下沉庭院+架空首層泛會所+風雨連廊系統性的景觀規劃越來越常見

以往的新樓盤可能還在上述三個做法擇一而做，如今三合一的結構化景觀和公區設計成為主流

從保利·海上印的沙盤可以發現，從入戶接觸的會所和下沉庭院，地面兩側則以風雨連廊連接各項架空泛會所，從點到線到面的系統性景觀打造

在系統化的景觀規劃之上，還有更多細分的做法出現：

一是全域普及的架空做法

中建玖上瑯宸甚至串聯所有的樓宇首層，形成覆蓋全區的、連續的自然生態全域架空層

最后的呈現效果：在自然生態的綠色區域之上造樓盤，在堅實的社交公區之上建立安穩品質的住區

這就意味著，中建玖上瑯宸的每一棟樓下都有可以獨立使用的社交空間，并且能就近進入到整個系統中

除了覆蓋范圍足夠大，中建玖上瑯宸的架空層還足夠高，面向大寧公園一側的架空層高達10m

10m層高空間意味著社區內活動類型的絕對增長

比如普通4.5m層高不能承接的壁球館在玖上瑯宸就可以實現，后續6.6m至10m的架空層還可以開發出更多的活動空間

除此之外還有驚艷的方式：山水造園，打造最逼真的城市內的自然景觀

金茂璞元算是一個集大成者

5-8.3m的架空層疊加下沉庭院，硬生生在城市中創造出一個縱深14m的山水峽谷，室外桃源就在樓宇之間

跌水順著地勢層層而下，穿插各種植被、小徑，很難讓人忽略那種類似豫園等中式傳統高端審美帶來的震撼

不僅是景觀系統的大局讓人嘆服，新盤的景觀設計的細節也在進化，完美呈現各種風格化的場景

避免了千篇一律地堆砌奢華材料和泛光設計，現在的公區裝修走向了整體統一地對文化、藝術進行轉譯的營造方式

針對人群定位和地理位置優勢，新房在海派文化、輕奢度假、中式審美上都做了大量的研究，以此來實現多元化的審美、不同風格的藝術化公區

07

經過這么多年的開發和數代產品的升級，房地產行業出現顛覆性改變的難度越來越大

但與此同時，各種居住需求卻在持續深化——女性視角的細膩設計、適老化的周全考量、寵物友好的創新細節等等

這些都不再是大開大合的推翻重來，而是點狀的細化與更新

就像今天我們看到的六大產品趨勢一樣，皆是從真實生活和需求中長出來的演變

對于上海這樣一個成熟市場，我們可以期待的是持續不斷落在細處的升級：

是落在每一個轉角、每一處收納、每一道光線的處理中，讓生活的真實需求被溫柔接住

畢竟，好的房子，從來不只是空間，更是空間里的故事與溫度

上海的更新，正值得被如此期待——于細微處，見真章