上海商辦首付驟降，30%就能上車

家人們！家人們！緊急插播一條上海房產(chǎn)的超級(jí)大新聞，絕對(duì)是咱們底層購(gòu)房者、小投資者的福音，錯(cuò)過(guò)今天這條口播，你可能要再等十年才能遇到這樣的機(jī)會(huì)！話不多說(shuō)，直接上干貨！

首先，先跟大家說(shuō)清楚，到底發(fā)生了啥事兒？咱們不繞彎子，直接說(shuō)重點(diǎn)：就在3月16號(hào)，上海正式出臺(tái)新政，把商業(yè)用房的購(gòu)房貸款最低首付款比例，從以前的50%甚至更高，直接降到了30%！ 可能有人會(huì)問(wèn)，商業(yè)用房是啥？說(shuō)白了，就是咱們平時(shí)看到的商鋪、寫字樓、商住兩用房（也就是那種既能住又能當(dāng)工作室的公寓），這些以前都算商業(yè)性質(zhì)，買房門檻高得嚇人，現(xiàn)在，門檻直接砍了一半還多！

可能還有家人會(huì)懵，說(shuō)“主播，我還是沒太明白，商業(yè)用房跟咱們普通住宅有啥區(qū)別？為啥以前首付那么高，現(xiàn)在突然降了？” 別急，我再給大家補(bǔ)一句，咱們普通住宅是70年產(chǎn)權(quán)，能落戶、能上學(xué)，而商業(yè)用房大多是40年或50年產(chǎn)權(quán)，不能落戶、不能上學(xué)，水電費(fèi)也比住宅貴一點(diǎn)，物業(yè)費(fèi)也稍高，但是！它有一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)——不限購(gòu)！ 不管你在上海有幾套住宅，只要你有錢、有資格，就能買商辦房，而且這次首付一降，相當(dāng)于把“不限購(gòu)”這個(gè)優(yōu)勢(shì)，徹底放大了，以前是“不限購(gòu)但買不起”，現(xiàn)在是“不限購(gòu)還買得起”，這就是最核心的變化！

好了，熱點(diǎn)事實(shí)咱們說(shuō)清楚了，接下來(lái)，咱們聊點(diǎn)深層的，也是大家最關(guān)心的：上海為啥要突然降商辦房的首付？背后到底有啥原因？

第一個(gè)原因，也是最核心的原因：去庫(kù)存！家人們，你們可能不知道，最近這幾年，上海的商業(yè)用房庫(kù)存已經(jīng)堆成山了！ 不管是寫字樓、商鋪，還是商住公寓，空置率都特別高，很多開發(fā)商建的商辦房，賣了好幾年都賣不出去，資金壓在里面周轉(zhuǎn)不開，甚至有些小開發(fā)商都快撐不下去了。就拿上海的寫字樓來(lái)說(shuō)，次核心區(qū)的空置率都超過(guò)30%了，北濱江那邊更是高達(dá)56.8%，很多寫字樓建好了，空蕩蕩的，沒人租也沒人買，純屬浪費(fèi)資源。 商鋪就更不用說(shuō)了，以前大家都信“一鋪養(yǎng)三代”，現(xiàn)在電商沖擊太大，很多實(shí)體店倒閉，街邊的商鋪空置一大片，甚至有些商鋪買了之后，租不出去，也賣不掉，直接砸在手里。

第二個(gè)原因：支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，給中小投資者、小老板們減負(fù)。家人們，咱們都知道，最近這幾年，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好做，尤其是中小老板、個(gè)體戶，資金壓力特別大。很多小老板想自己買個(gè)商鋪開個(gè)小店，或者買個(gè)小公寓當(dāng)工作室，但是以前50%的首付，直接把他們擋在了門外——一套200萬(wàn)的商鋪，首付就要100萬(wàn)，相當(dāng)于把小老板們幾年的流動(dòng)資金都套牢了，根本不敢輕易下手，只能租房子，每年交房租，錢都給了房東，自己辛辛苦苦一輩子，最后還是沒有自己的產(chǎn)業(yè)。

第三個(gè)原因：響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，因城施策，穩(wěn)定樓市。今年1月份，國(guó)家就已經(jīng)出臺(tái)了政策，要求全國(guó)范圍內(nèi)，把商業(yè)用房的首付比例降到不低于30%，然后讓各個(gè)城市根據(jù)自己的情況，自主確定具體的首付比例。 上海作為一線城市，率先響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，落地了這個(gè)新政，一方面是給全國(guó)其他城市做個(gè)榜樣，另一方面，也是為了穩(wěn)定上海的樓市——不是要炒熱樓市，而是要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，讓樓市回歸理性，讓有真實(shí)需求的人能買得起房，讓市場(chǎng)健康發(fā)展。畢竟，樓市太冷清不行，太火爆也不行，穩(wěn)定才是王道，而這次商辦房首付下調(diào)，就是穩(wěn)定樓市的一個(gè)重要舉措。

好了，原因咱們拆解清楚了，接下來(lái)，咱們聊最關(guān)鍵的問(wèn)題：這個(gè)新政，會(huì)給咱們普通人、給上海樓市帶來(lái)哪些影響？

第一個(gè)影響：商辦房的成交量會(huì)暴漲，看房的人會(huì)越來(lái)越多。以前因?yàn)槭赘短?，很多人想買房，但是湊不夠首付，只能望而卻步，現(xiàn)在首付降了，門檻低了，那些以前被擋在門外的人，都會(huì)紛紛進(jìn)場(chǎng)看房、買房。我已經(jīng)問(wèn)過(guò)上海不少中介朋友了，新政出臺(tái)這幾天，商辦房的咨詢量、帶看量已經(jīng)翻了好幾倍，尤其是那些地段好、價(jià)格適中的商住公寓，更是被搶著看。 而且，很多人會(huì)趁著這個(gè)政策紅利，趕緊上車，畢竟誰(shuí)也不知道這個(gè)政策會(huì)持續(xù)多久，萬(wàn)一以后又漲回50%的首付，那就虧大了。所以，短期內(nèi)，上海商辦房的成交量一定會(huì)明顯上漲，市場(chǎng)活躍度會(huì)大大提升。

第二個(gè)影響：商辦房的價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升，不會(huì)暴漲，但也不會(huì)再跌了。以前商辦房庫(kù)存多、賣不出去，價(jià)格一直處于低迷狀態(tài)，甚至有些地方的商辦房?jī)r(jià)格還在下跌，很多投資者買了之后就虧了。但現(xiàn)在不一樣了，首付降低，需求增加，庫(kù)存慢慢被消化，價(jià)格自然會(huì)穩(wěn)下來(lái)，甚至?xí)行》蠞q，尤其是核心地段的商辦房，比如浦東張江、徐匯濱江這些地方，地段好、配套全，租金回報(bào)率能達(dá)到3%甚至更高，價(jià)格上漲的空間會(huì)更大。 但大家要記住，不會(huì)出現(xiàn)以前那種“炒房暴富”的情況，國(guó)家不會(huì)允許炒房，所以價(jià)格只會(huì)穩(wěn)中有升，適合長(zhǎng)期持有，而不是短期投機(jī)。

第三個(gè)影響：給底層購(gòu)房者、小投資者，提供了一個(gè)上車上海的機(jī)會(huì)。咱們都知道，上海的住宅限購(gòu)很嚴(yán)，很多人沒有購(gòu)房資格，或者湊不夠住宅的首付，只能眼睜睜看著別人在上海買房，自己卻只能租房子。而商辦房不限購(gòu)，現(xiàn)在首付又降到30%，相當(dāng)于給這些人打開了一扇大門——哪怕你沒有住宅購(gòu)房資格，哪怕你首付不多，只要你有100多萬(wàn)、200萬(wàn)，就能在上海買一套屬于自己的房子，不用再寄人籬下，不用再看房東的臉色，而且還能用來(lái)出租，賺點(diǎn)租金，補(bǔ)貼家用，這對(duì)于咱們底層普通人來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是天大的機(jī)會(huì)。

在這里，我給大家提幾個(gè)建議，也是我多年做房產(chǎn)主播的經(jīng)驗(yàn)，希望能幫到大家，避免大家踩坑：第一，買商辦房，一定要看地段！地段！地段！重要的事情說(shuō)三遍！偏遠(yuǎn)地段的商辦房，哪怕再便宜，也不要買，因?yàn)樽獠怀鋈?，也賣不掉，只會(huì)砸在手里。一定要買核心地段、配套齊全、交通方便的商辦房，比如上海的核心商圈、地鐵口附近，這樣的房子，不管是自己用，還是出租，都有保障，租金回報(bào)率也高。

第二，一定要結(jié)合自己的實(shí)際情況，不要盲目跟風(fēng)。如果你手里的資金比較充足，有穩(wěn)定的收入，而且有真實(shí)的需求（比如自己開工作室、開商鋪，或者想投資出租），那么可以趁著這個(gè)政策紅利，果斷上車；但如果你手里的資金比較緊張，收入也不穩(wěn)定，只是看到別人買，自己也想跟著買，那我勸你還是謹(jǐn)慎一點(diǎn)，畢竟買房是大事，一旦買了，就很難后悔，不要因?yàn)橐粫r(shí)沖動(dòng)，把自己的全部積蓄都投進(jìn)去，最后影響自己的生活。

第三，一定要了解清楚商辦房的優(yōu)缺點(diǎn)，不要只看優(yōu)點(diǎn)，忽略缺點(diǎn)。商辦房的優(yōu)點(diǎn)是不限購(gòu)、首付低，缺點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)年限短（40年或50年）、不能落戶、不能上學(xué)、水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)比住宅高，而且轉(zhuǎn)手的時(shí)候，稅費(fèi)比住宅高很多。 比如一套200萬(wàn)的商辦房，轉(zhuǎn)手的時(shí)候，稅費(fèi)可能要比住宅多交3萬(wàn)多，這些成本，大家一定要提前算清楚，避免后期出現(xiàn)麻煩。

第四，一定要找正規(guī)的中介，看正規(guī)的樓盤，不要被一些小中介、小開發(fā)商忽悠。有些小開發(fā)商為了賣房子，會(huì)夸大宣傳，說(shuō)什么“商辦房能落戶”“水電費(fèi)按民用算”，這些都是騙人的，大家一定要提高警惕，不要被忽悠，買房前，一定要查清楚樓盤的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、開發(fā)商資質(zhì)，避免買到問(wèn)題房子。

最后，我想跟所有正在上海打拼、想買房的家人們說(shuō)一句：不要放棄，不要?dú)怵H，努力就有希望，堅(jiān)持就有回報(bào)。以前，我們因?yàn)槭赘短撸粨踉陂T外；現(xiàn)在，門檻降低了，機(jī)會(huì)來(lái)了，我們一定要抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，為自己、為家人，拼一次，爭(zhēng)取在上海，擁有一套屬于自己的房子，擁有一個(gè)屬于自己的家。

我會(huì)一直關(guān)注上海樓市的最新動(dòng)態(tài)，有任何新的政策、新的消息，我都會(huì)第一時(shí)間分享給大家，幫大家避坑，幫大家抓住機(jī)會(huì)。也歡迎大家在評(píng)論區(qū)留言，說(shuō)說(shuō)你們的想法，說(shuō)說(shuō)你們有沒有買房的計(jì)劃，或者有什么關(guān)于商辦房的問(wèn)題，我都會(huì)一一回復(fù)大家，陪大家一起，在上海扎根，一起實(shí)現(xiàn)自己的買房夢(mèng)！

好了，今天的口播就到這里，感謝大家的觀看，咱們下期再見，記得點(diǎn)贊、關(guān)注、轉(zhuǎn)發(fā)，把這個(gè)好消息分享給身邊有需要的朋友，讓更多的人抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，一起在上海，實(shí)現(xiàn)自己的夢(mèng)想！