“滬七條”發布20多天，“滬漂”們買房了嗎？

把年輕人留住，需要什么樣的樓市政策？

3月8日，“滬漂”子涵付掉了新房的定金。房子在上海外環內，距離工作的地方不遠，面積大約40平方米，她很滿意。

“幾年前根本想不到能有一套屬于自己的小房子。”接受采訪時，子涵難掩興奮。她在上海已經交了兩年社保，但是在兩周前，這還不足以讓她獲得在外環內購房的資格。

2月25日，上海市五部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》，涵蓋住房限購、住房公積金貸款、個人住房房產稅三方面共七條舉措，被稱為“滬七條”。根據新政，子涵“社保條件突然就滿了”。她立即開始看房，花了兩周左右就走完了從看房到簽約的全流程。

“滬七條”落地后，市場迅速升溫。上海市房管局公布的數據顯示，全市成交量明顯上漲。然而，觀望情緒依舊存在。多家中介向記者表示，低價二手房好賣，但對于漲價，客戶往往不買賬：“高價掛了幾天，又調回去了。”

有恒產者有恒心，住房問題不僅事關“滬漂”們的幸福感與獲得感，也直接關系到他們能否在這座城市真正扎根。面對當下這波涌動的購房潮，真正想要在上海安家的年輕人，是否正在積極入場？對他們而言，哪些因素影響了安家置業的選擇？

“臨門一腳”：他們立即開始行動

對于不少像子涵這樣沒有上海戶口，但本就有購房意愿的“滬漂”，“滬七條”縮短非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社保或個稅年限的消息，像是“臨門一腳”，讓他們立即作出了買房的決定。

90后攝影師小蔣從四川來上海打拼已經8年了，到今年年底才繳滿3年社保。按照新政，小蔣有了購房資格，最近也開始看房。在他看來，買房意味著真正在上海安定下來。過去這些年，小蔣一直與人合租，前后搬過6次家：“每次都在想，什么時候不用搬家、不用將就室友，買自己喜歡的家具。”

對于房子，小蔣需求明確：內環附近的二手房，面積30平方米以上，距離地鐵站900米內、租售比3%以上。連日看房的過程中小蔣發現，符合他要求的房源十分緊俏：“低價房源已經賣掉不少，價格甚至有些反彈。”在此期間，小蔣還遭遇了房東“跳價”，原本看中的一套房子，房東臨時抬高了價格，最后沒有談攏。

除了紛紛開始行動的“滬漂”，統計數據更能印證樓市的暖意。上海中原地產的監測數據顯示，3月7日二手房單日網簽達1324套，創下2026年開年以來的最高單日成交紀錄；上海鏈家研究院負責人李根則表示，300 萬元以下剛需房源成交占比持續提升，整體占比已超 60%，有效釋放了大量剛性置業需求。

此輪樓市“小陽春”，外環成為主力軍。上海市房屋管理局的數據顯示，近兩周來，外環外已售房屋數量為4475套，占全市總量約九成。記者走訪外環外多家中介和售樓處了解到，“滬七條”出臺后，看房者中不少是想要在外環外購置剛需房的年輕客戶群體。

“以前一天大概有20個客戶咨詢，現在最多的時候一天要接待60個。”上海鏈家嘉定新城店的房產中介徐倩說。

制圖：許涵毅

對于在外環外購房，本輪新政策除了放開持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民的購房資格外，另一大利好是提高了公積金最高貸款額度。據上海鏈家張江板塊門店經理劉心源介紹，在他所負責的門店中，年輕的剛需客戶占比在七成左右，這類客群尤其青睞總價在200萬元到400萬元左右的二手房。

劉心源感覺最近接待的客戶“買房的信心更足了”。他表示，除了在新政后獲得了購房資格，更多客戶是因為獲得了更高的公積金貸款額度以及對市場的綜合判斷，方才有了購房的念頭：“原來的部分購房障礙已經沒有了，雖然不知道未來的房價走勢如何，但是相比之前，現在的負擔能力明顯增強了，這是很多來看房的剛需青年的共識。”

“信心”，是當下不少購房青年提到的關鍵詞。來上海兩年多的00后“滬漂”周周說，新政降低了門檻、縮短了周期，因此自己的買房意愿更加強烈了。除去首付，她計劃用公積金全覆蓋貸款，購置一間預算150萬元左右小房子：“希望是明廚明衛，朝南有陽臺，樓層2-4樓最佳，離地鐵站1公里以內……”

周周坦言，自己的要求比較理想化。但是她嚴肅地表示，這是她認真考慮后的結果。周周的積蓄不多，首付只能“啃老”，因此房子可以說寄托著一家人的未來：“對外地普通家庭來說，在上海買房，是壓在身上很沉的一件事。它不只是一套房，而是幾代人的積蓄，還涉及未來十幾年甚至幾十年的個人職業與生活的規劃。”

周周期待能在上海扎根，她覺得，有了自己的房子，就不會感覺在這座偌大的城市里是“飄著”的狀態。

浦東新區不動產登記交易大廳內 程藝丹 攝

小換大、舊換新：當房子開始流動

本輪“滬七條”發布之前，上海樓市政策已經歷了多輪調整。2023年9月1日，上海市四部門印發《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，執行購買首套房“認房不認貸”的政策措施；2024年5月27日發布的《關于優化本市房地產平穩健康發展措施的通知》（簡稱“滬九條”），則明確非滬籍居民購房社保年限“五改三”。同年9月29日，非滬籍購買外環外住房社保年限降至1年。首付比例和貸款政策也逐步放寬。

制圖：許涵毅

上海大學管理學院副教授陶麗長期研究住房與人口流動，據她觀察，上海多次放寬非滬籍居民購房資格，對刺激其購房需求釋放效果明顯。雖然量化結果仍有待驗證，但政策信號已引發積極預期。陶麗尤其關注在上海打拼多年、無法通過學歷落戶的“滬漂”群體的購房情況：“原來他們普遍只能選擇租房或者在市郊買房，新政對他們來說是比較大的利好，尤其在區位及設施配套方面選擇變多了。”

對于沒有上海戶口、資金有限卻想要扎根的“滬漂”，剛需二手房成為普遍選擇。

錢錢就是這樣一位“等政策來”的“滬漂”。她沒有上海戶口，七、八年前剛到上海時，月薪5000余元。但是，錢錢那時就想爭取買一套外環內的房子。靠著五年來的積蓄，她湊齊了30萬元首付。

“天天刷政策，刷預測，就在我準備回家養老時，政策終于來了。”2024年5月，“滬九條”出臺一個月后，錢錢買下了現在居住的30平方米小戶型。她覺得，自己的經歷證明了，“沒有很高的出身，也沒有亮眼的學歷，但想在上海扎根，也不是全無可能。”

具備一定資金基礎、成功落戶的“新上海人”，則有著不同的考慮。

從事建筑行業的張先生通過應屆生落戶政策來到上海，他的妻子則從事教育行業，暫時還沒有拿到戶口。夫妻二人原本有一套小兩室，今年剛生完二胎，便計劃購買面積更大、方便孩子上學的房子。張先生表示，自己已經觀察房價多年，也比較過多輪政策，正在等待合適的購房時機：“如果今年跌幅不大，就可以買了，說明到了一個相對底部。”

陶麗分析，外地來滬定居的年輕人并非“鐵板一塊”，根據有無戶口、資金積累、人生階段、居留意愿的不同，他們的住房需求呈現較大差異：“剛畢業來上海的年輕人，可能還沒有計劃好是否一定要留在上海，住房需求呈現過渡性特征；而高學歷群體更偏好住房品質與城市舒適性；育有子女、家庭較穩定的，則看重學區、配套，買房決策受到政策的影響也可能更大一些。”

正是由于并非“鐵板一塊”，需求的差異讓“滬七條”出臺后，房子有了更多“流動”的機會。

“剛需二手房，多少都會在某些方面有一些欠缺，對‘滬漂’而言更像是過渡產品。”劉心源表示，購買了此類住房的年輕人，幾年后往往都會選擇置換成“改善房”。這類基于改善型需求帶來的業務，在他門店的業務總量中占比近兩成。

部分從事高薪工作的年輕人也會選擇居住條件更好的新房。楊毅是某新開樓盤的銷售經理介紹，他表示自己經手的客戶普遍較為年輕，其中不少在金橋、張江一帶的產業園工作，基本都是新上海人，用社保資格買房的很少。新政發布后，周末帶看量略有增加，一天能帶看160組左右：“剛需只占到30%到40%，還是以改善盤為主。”

據楊毅觀察，新政出臺后提升公積金最高貸款額度，讓很多有置換需求的客戶更有底氣：“年前的時候，那些客戶往往都會在明確自己的房子已經出手后，才會著手購房；而現在甚至可以先買再賣。”

但是，楊毅同時表示，如果并非特別剛需，仍有很多客戶選擇觀望：“對于新房來說，反正簽了合同也不能立刻拿到房子，所以有客戶覺得還可以再等等。”

有置換計劃的購房者開始修復預期，整個樓市也可能被帶“活”。釋放出的二手房，既可以讓對此有需求的群體有機會“撿漏”，也能讓置換者成功“出手”換新。楊浦區一名房屋中介向記者透露，最近這段時間，“房東急于套現的、價格低的”房屋最容易賣。而子涵之所以能快速買到合自己心意的房子，也是因為正好遇到房東小孩即將上學，急著把“老破小”婚房賣掉，置換一套更大的房子。

“攢到首付就留下”

“滬七條”的影響不僅在于市場溫度。住房關系到想“落滬”的年輕人在上海落腳、扎根的信心，能買房、買好房，意味著在上海能站穩腳跟，并進一步扎根生長。

陶麗與“滬漂”打交道多年，她表示，對于具備購買能力且決定在上海長期定居的非滬籍居民而言，自有住房往往成為其優先考量。就業和發展前景讓“滬漂”們來到上海，而未來能否讓自己、繼而讓孩子和父母住得好，以及整個家庭的發展前景如何，很大程度決定了他們最終是否會選擇留下。

大專畢業的肖肖沒有上海戶籍，剛剛交了一年多社保，目前和戀人共同租房生活。她平時很喜歡刷買房APP，關注地段、房價和真實成交記錄。買房是一場長期規劃，她“每天都在給自己定目標”。如果某個板塊房價大約3萬元一平方米，她就按“每個月存下三分之一平方米”的標準攢錢——有時甚至會對自己更嚴格一些，“攢半平方米”。

盡管上海的房價“勸退”了不少年輕人，肖肖反而看到了個人奮斗者在上海的機會。相比老家，上海有更多以一己之力能買得起的小房子，這構成了肖肖眼中上海的吸引力之一。新政出臺那天，她在社交平臺這樣寫道：“突然變成可以買房一族”。在肖肖看來，這次的政策很有針對性，主要就是對像她這樣預算少、來上海打拼的外地人放開。

“買房是近五年來最重要的目標。哪怕這個月要出去玩，也要把這筆錢先存下來。”相比學生時代，肖肖花錢更加謹慎、精打細算，“會想著如果下個月突然沒工作怎么辦？需要持續不斷的現金流，不敢把錢一下子都花掉。”

然而，并非所有人都像肖肖一樣一心一意地規劃買房。現實條件與未來的不確定性，讓很多購房者搖擺不定。

已在上海落戶成家的游戲行業從業者橘子，計劃兩年內買一間新房。她坦言，新政對她影響不大，決定再觀察一下新政后的房價走勢。“房價不太穩定的情況，租房其實也挺劃算的。”橘子表示，自己并不考慮買房是否能保值，但希望居住條件好、更有性價比。

橘子的一位前同事則已經打消了買房的念頭。她很喜歡目前租住的一室戶，時常擔心房東哪天突然就把房子收回去了。她曾考慮干脆把這套房子買下來，但是房東200萬的報價讓她卻步：“這點錢足夠我租40年，在這個周期里，感覺房價總還是能跌的。”

陶麗也表示，住房問題不止靠買房來解決，租房質量也能提升城市對年輕人的吸引力。根據她的研究，等待更短時間就住進人才公寓的年輕人，更有可能留在上海發展。“現在住房其實是功能性的，作為投資的屬性其實越來越弱了。”

今年2月起，上海開始收購存量二手住房，將之轉化為保障性租賃住房（保租房）。這項政策目前正處于試點階段，首批試點區為浦東新區、靜安區和徐匯區，以公租房公司作為收購主體，在二手房市場收購符合條件的小戶型房源，經過標準化裝修后，作為保租房向市場供應。

對肖肖來說，買房仍然是她給自己設定的目標，卻也不是唯一的路。面對市場和人生的不確定性，她決定專注自身，給自己設定了一個明確的時間節點——30歲。“如果30歲之前能攢夠首付，就留下來買房。”

原標題：《“滬七條”發布20多天，“滬漂”們買房了嗎？》

欄目主編：陳抒怡 題圖來源：上觀題圖

來源：作者：解放日報 于量 實習生 陳楊 程藝丹 許涵毅 謝澤圻