降息落空，樓市在等一個(gè)確定答案

今天又是每月一次的LPR公布日。

1年期3.0%，5年期以上3.5%。和上個(gè)月一樣，和前個(gè)月也一樣。掐指一算，從去年5月20日那次10個(gè)基點(diǎn)的降息之后，LPR已經(jīng)整整10個(gè)月沒(méi)動(dòng)過(guò)了。

這就有意思了。咱們現(xiàn)在的貨幣政策表述，可是明明白白寫(xiě)著“適度寬松”。按照官方設(shè)計(jì)，貨幣政策一共有五個(gè)檔位：從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松、寬松。這里面“寬松”這個(gè)檔位從來(lái)沒(méi)用過(guò)，所以“適度寬松”就是現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)過(guò)的、最寬松的表述。

最寬松的表態(tài)，配上10個(gè)月不降息的現(xiàn)實(shí)。這事兒怎么看？

為什么沒(méi)降？四個(gè)原因擺在那兒。

第一個(gè)原因，往外看，中美利率倒掛擺在那兒。咱們現(xiàn)在的房貸利率大概是3.1%，美國(guó)那邊多少？6.22%。你比人家低這么多，國(guó)際資金往哪兒流，不言自明。這時(shí)候再降息，等于自己把大門(mén)敞開(kāi)，看著錢(qián)往外走。

第二個(gè)原因，往里看，銀行的苦日子已經(jīng)寫(xiě)在賬本上了。凈息差現(xiàn)在1.4%左右，這是歷史最低位。銀行也是企業(yè)，也得賺錢(qián)過(guò)日子。再降息，利潤(rùn)進(jìn)一步被擠壓，銀行股扛不住，整個(gè)股市的基石都得晃一晃。

第三個(gè)原因，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)確實(shí)在邊際改善。出口不差，消費(fèi)在回暖，股市的活躍度也還行。既然經(jīng)濟(jì)自己慢慢站起來(lái)了，政策就沒(méi)必要急著去扶。

還有一個(gè)是外部約束。美聯(lián)儲(chǔ)那邊暫停降息了，油價(jià)還處在高位，咱們這邊動(dòng)作太大，容易給自己找麻煩。

所以，10個(gè)月不降息，是一個(gè)審慎的決定。降準(zhǔn)空間不大，降息空間同樣不大。這話說(shuō)出來(lái)可能有點(diǎn)掃興，但事實(shí)就是如此。

但這不意味著貨幣政策沒(méi)有紅利。

接下來(lái)這句話要?jiǎng)澲攸c(diǎn)：央行會(huì)用更多結(jié)構(gòu)性工具、做精準(zhǔn)滴灌，去降低重點(diǎn)領(lǐng)域的融資成本。

房地產(chǎn)就在這個(gè)“重點(diǎn)領(lǐng)域”的名單里。最近兩個(gè)月，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，環(huán)比降幅在收窄，一線城市二手房?jī)r(jià)有止跌的意思。上海、北京的成交量在那兒擺著，實(shí)打?qū)嵉摹靶￡?yáng)春”。市場(chǎng)自己在修復(fù)，政策在旁邊看著，這個(gè)時(shí)候不搞大動(dòng)作，其實(shí)是給市場(chǎng)留空間。

再說(shuō)得直白一點(diǎn)，即便LPR沒(méi)降，現(xiàn)在的房貸利率也已經(jīng)是歷史低位了。2月份個(gè)人住房新發(fā)放貸款的加權(quán)平均利率大概3.1%，比去年同期還低。你盯著的是這個(gè)月降沒(méi)降，但回頭看這半年，其實(shí)已經(jīng)降了不少。

那后面還會(huì)不會(huì)降？

說(shuō)實(shí)話，空間確實(shí)不大。但有一個(gè)細(xì)節(jié)值得留意：如果今年要穩(wěn)樓市，監(jiān)管層完全有可能單獨(dú)引導(dǎo)5年期以上LPR下行。哪怕1年期不動(dòng)，5年期也可以單獨(dú)降。這種“不對(duì)稱(chēng)降息”的信號(hào)很明確——就是沖著支持房地產(chǎn)市場(chǎng)去的。

這不是我瞎猜，多位分析師都提過(guò)這個(gè)判斷。東方金誠(chéng)的王青說(shuō)得更直白：這是“激發(fā)市場(chǎng)購(gòu)房需求、扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵一招”。

所以，怎么理解當(dāng)下的局面？

我覺(jué)得可以這么說(shuō)：現(xiàn)在的情況是，政策表述在最寬松的檔位，但實(shí)際操作在等時(shí)機(jī)。沒(méi)降息不是不給，是攢著力氣、留著工具，等真正需要的時(shí)候再用。

對(duì)買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的利率已經(jīng)在低位，未來(lái)空間有限，但也沒(méi)必要死盯著這個(gè)月那10個(gè)基點(diǎn)。真有需求、看準(zhǔn)了房子，現(xiàn)在的窗口期其實(shí)是友好的。

對(duì)看樓市走勢(shì)的人來(lái)說(shuō)，10個(gè)月不降息，不代表政策不支持。恰恰相反，正是因?yàn)槭袌?chǎng)在微妙修復(fù)期，政策才想多觀察一會(huì)兒、把力氣攢一攢。

2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，早就不指望“一降就漲”。但有一點(diǎn)可以確定：結(jié)構(gòu)性工具會(huì)繼續(xù)往這邊澆水，該給的，一樣不會(huì)少。