萬科的另一種生意

去年11月，北京市大興區舊宮鎮的一位領導，親自帶著30名外賣、快遞小哥，走進了一家剛剛開業的集中式公寓。

領導親自做起了推銷員，帶著小哥們看戶型，看配套，問租金。在公共區域，他們看到除了健身房、洗衣房、臺球室、乒乓球室，竟然還有一間自習室。

這家公寓是一個保障性租賃住房項目，距離地鐵亦莊線舊宮站直線距離約1.5公里，分南、北兩個地塊共8棟樓,有1505套房源。

這不是什么老破小改造的租賃項目，而是兩棟新樓形成的公寓社區。項目涵蓋開間、一居室、二居室和三居室,都是精裝修。

因為是集體建設用地，只租不售，這里的租金價格僅為周邊同地段、同類型房源租金的九折。

對那些過夠了宿舍生活，想要整租，卻又預算有限的年輕人來說，這里幾乎提供了他們能想到的一切便利條件。進門是自己干凈整潔的小天地，出門就是喧囂紅塵。

這代年輕人很不同，他們務實又理想，外向又孤獨，一旦回到住處，他們只想平靜祥和，與這個世界的雞零狗碎完全隔絕。

這個保租房項目，正是一個適合年輕人安放自己的地方。公寓里居住的，大多是在亦莊經開區、國貿以及舊宮本地工作的小伙子，北京在用這樣一個項目，向年輕人釋放誠意。

項目名叫建萬基金·北京泊寓院兒舊宮芯社區，11月6日剛剛開業，是“建萬基金”在北京落地的首個集體用地入市建設的保障性租賃住房項目。

對，就是萬科旗下的泊寓。

此前，土樓研究所曾獨家披露，深圳地鐵已經開始盤點萬科資產，挑選質押物。現在，土樓研究所進一步獲悉：

萬科泊寓整體剩余87%的股權，已經全部質押給深圳地鐵集團。

一

很多人都知道，2013年，萬科由董秘譚華杰牽頭，做了一項全球房地產歷史上最大的量化研究。結論是，中國房價距離泡沫化和見頂還很遙遠。

這份報告后來對外公布，其中有一小段話被很多人忽略了：目前房價的漲幅是值得憂慮的，如果這個漲幅維持下去，可能會導致大周期提前到來，以日本模式結束。

這份研究報告出來后，萬科公開喊話，房地產行業進入白銀時代。

同行們聽了這話，覺得太扯了，一腳油門踩下去，就奔著新的銷售目標沖上去了。2016年，在同行們紛紛慶祝銷售額又攀高峰時，萬科成立了長租公寓品牌“泊寓”。

2007年，萬科就在廣州做了一個政策性租賃項目萬匯樓，此后也零星有一些租賃項目在做，到2014年，萬科決定正式進入住房租賃領域，要把租賃當成一項正兒八經的業務去做。

從一開始，萬科對租賃業務的想法就很清楚：要獨立于萬科住宅開發體系，形成自循環。他們甚至決定，租賃業務一號位的人選也要跳出刻板的開發視角，要選一位沒有地產業務背景的人。

于是，當年集團的人力總經理，悄悄來到了這個白手起家的業務。

這時候，遠在成都的天投集團主動聯系萬科泊寓，說自己在地鐵一號線科學城站附近，有一個人才公寓，一共有165個房間，已經裝修完畢，現在需要一個專業的運營團隊進行托管，問泊寓有沒有興趣。

這個項目不大，利潤太薄了，合同期只有3年。在大家動不動就喊幾個小目標的年代，這樣的生意其他開發商看都不會看一眼。

開發商對租賃業務的普遍印象，就是“薄”：

人才薄，利潤薄。

讓這些清北復交的天之驕子們，去吭哧吭哧做賺不了多少錢的辛苦活，他們真要做一番心理建設。

泊寓一號位卻說：

一定要做，這將是泊寓第一個輕資產委托管理項目，是泊寓新的開始。

長租公寓就是這樣，它和住宅開發一樣，是關于房子的生意，但這個生意，本質是服務業，需要耐著心，帶著微笑、干著累活，去賺一點微薄的利潤。

很多人不知道的是，2016年宣布成立泊寓的同時，萬科悄悄做了一個動作，他們成立了一家名為深圳市小泊科技的公司。他們當時的想法還比較模糊，想著要用數字化手段實現租務管理。

從成都興隆湖科學城店這個項目開始，泊寓在輕資產運營管理這條路上走的越來越遠，名聲越來越大，各地的國企想要做政策性租賃住房項目的時候，總是第一個就想到泊寓。

2022年底，深圳市出臺一項政策，對閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，予以支持和規范引導。

這個政策簡單來說，就是要非居改保。當時，深圳在十四五期間要完成74萬套保障性租賃用房，但這個面積不大的城市每年新增建設的保障房只有2萬套左右，深圳需要新的渠道來增加保障房房源。

深圳亟需一個非居改保的示范項目，于是深圳找來12家國企，利用國有企事業自有用地建設保障性租賃住房，其中就有深圳環境水務集團。

深圳環境水務集團的人找到泊寓，說他們手里有棟樓，可以做非居改保。當時泊寓已經在其他城市改造過很多項目了，不只辦公樓，甚至還有老廠房、寫字樓等等，就開開心心答應了。

當他們跑到現場親眼看到要改造的項目時，笑不出來了。

深圳拿出的第一個非居改保項目，是深圳環境水務集團在南山區的一棟辦公樓。辦公樓年久失修，泊寓需要先做設計，后做采購，再施工，最后才是運營管理。

泊寓既是總承包商，又是運營商，他們覺得，至少需要兩年工期才能完成這么復雜的項目。

2023年7月1日，改造后的水務南山大樓，變成了環水|泊寓·生態軟件園店，對外正式開業。

從落地改造到全方位投入使用，這個項目只用了9個月，成為了全市第一個開工建設、第一個投入使用、第一個獲得保租房認定證書的非居改保試點項目。

項目一共提供204間保租房，主要面向新市民、剛畢業大學生和各類人才，沒有戶籍要求，沒有資產審核。

這個城市再次用一個溫暖的細節告訴來自全國各地的年輕人：

來了就是深圳人。

二

回頭來看，萬科在2014年開啟的多元化轉型，仍然是后來十年中國房地產行業變化的精準預演。

當時，萬科主動地、提前地結束了自己的房地產開發商的身份，確立未來十年的發展方向，布局商業地產、物流倉儲、物業管理、長租公寓、養老等新業務。

這些新業務，是萬科為未來撒下的一粒粒種子，到底哪顆種子能發芽，哪顆會夭折，只能交給時間來驗證。

對萬科的這次轉型，同行們普遍認為，萬科踏空了，錯過了貨幣化棚改帶來的樓市繁榮，以至于被兩個豪賭三四線城市的同行全面超越。

現在，距離萬科的那次轉型，過去整整十年了。這十年發生了太多事情，房地產行業急速拉升，又急速墜落，無數企業與個人的命運，都被改寫了。

再去談那次轉型，我們可以說，萬科的轉型不是太早，而是太晚了。用十年去為未來的重大變化做準備，時間根本不夠。

萬科做了準確的預判，做了該做的應對，但等到變化真的到來時，所有人才發現，準備還是不充分。

但在一片愁云慘霧的氛圍里，當初多元化轉型播下的一粒粒種子，已經生根發芽，長成一顆顆粗壯的樹木了。

萬物云自不必說，去年，萬物云歸屬母公司凈利潤已經達到了11.5億元，但關聯方交易收入占比只有9.5%。

意思是，來自與萬科有關的收入，已經不足萬物云收入的十分之一。

另一顆種子，泊寓，也長成枝干粗壯的大樹了。截至2025年底，泊寓累計開業房源總數已突破20萬間，其中通過輕資產委托管理的房源達10.5萬間，占比過半，成為業內首個輕資產受托管理規模突破10萬間的集中式長租公寓企業。

這些輕資產委托管理業務，合作方均為萬科外部業主，主要是全國各地的地方國企。

十年過去，泊寓已經無需蔭蔽，可以自力更生過日子了。

更讓人沒想到的是，當年無心插柳成立的深圳小泊公司，竟然真的成為了一家科技公司。今年年初，深圳小泊公司獲得了“國家高新技術企業”認定。

這并非僅僅因為泊寓依靠深圳小泊公司構建的不動產運營管理平臺，管理著超30萬間房源，更是因為，泊寓依靠這套科技系統，將長租公寓復雜的“投、融、建、管、退”全生命周期管理，實現了線上化。

這句話的意思是，一家長租公寓品牌經營得不好，如果是因為缺乏數據、管理粗放、沒有行業標準可供借鑒，使用這套系統，就能學個八九不離十。

小米、京東，都曾使用這個平臺獲得技術支持。

十年前，萬科認為需要做點關于年輕人的生意，而年輕人的居住條件，一直沒有被很好地解決。

萬科有個判斷：年輕人在變少，但他們對住房有更高的需求。這代年輕人是有主見的一代人，也是能夠為原則而堅持的一代人。

他們想要討好年輕人，為年輕人做點事情。用了十年時間，他們把這個小生意、慢生意，做成了行業第一。

在萬科開始顯露風險后，在深圳地鐵主導下，萬科幾乎將所有能擺上貨架的資產都擺了上去，這其中包括了具有明星般地位的萬物云。

但是，泊寓一直被深圳地鐵揣在懷里。平安、淡馬錫、GIC、中東主權基金，這些資金方都表達過對泊寓的興趣，深圳地鐵就是不賣。

在深圳地鐵眼里，真正的不可售資產，是泊寓。

三

如果拆開了揉碎了看，泊寓這20萬間房源，有大約13萬間是通過“非居改保”獲得的保障性租賃用房。

有大約2萬間來自其他房企的存量房產，泊寓將這些市場上滯銷的住宅、公寓、商辦改造，盤活為租賃用房。

還有一些，是泊寓闖出的一條新路。

正是在服務其他房企的時候，泊寓想到，他們可以把ToB業務做得更大一點。他們發現可以為中高端商務人士提供高級公寓，因此推出了公寓品牌“富瑞斯”；

發現有些制造企業需要安置大量員工，他們就去為企業定制藍領宿舍“安舍”；發現就業密集區周邊有很多剛畢業的年輕人，需要高性價比房源，他們就推出了大型租賃社區“泊寓院兒”。

哪里有租賃需求，泊寓的人就帶上名片，上門去談合作。合作名單上面，現在已經有了騰訊、比亞迪、大疆等知名企業。

我曾問一個泊寓的朋友，他們是怎么把一個開發商普遍不看好的業務，做到如今可以反哺集團的規模的。他給我算了一筆賬：

一家地方國企有一棟辦公樓，閑置不用，賣也賣不掉，租也租不出去，想做長租公寓，他們又沒有專業團隊。

泊寓把樓改造后租出去，一年能有上千萬的租金，這家國企在這項資產上的回報率能有5%，而泊寓就掙兩三百萬的運營管理費用，拋去人工成本，一個項目能賺一兩百萬。

泊寓的朋友說，他們就掙這點錢：

一個資產一個資產地堆起來，就成了現在的泊寓。

過去幾十年里，中國的房地產公司，也曾赴過瓊林宴，也曾打馬御街前。但要說真正的底色，還是這種踏踏實實，一步一個腳印的做事態度。

這個行業終于回歸了它本該有的樣子。

老鐵，想和老土聊聊嗎？加個微信吧（請注明公司、職務、姓名）：