法拍房新坑：產權信息滯后，5萬保證金只退5千？

競拍后發現房子12天前從“二手房”變成了“三手房”，平白多出3萬元的增值稅等費用，競拍人是否有權拒絕支付尾款？

這是發生在桂女士身上的真實事件，她在淘寶阿里拍賣平臺上，花52萬余元競拍了一套武漢的房產。沒想到競拍成功后才發現，這套房子在她拍下之前12天，就已經因為買賣辦理了轉移登記，產權人換人了。而拍賣頁面上顯示的產權證，竟然是無效的舊證。就因為這12天的“信息差”，原本持有滿兩年、可以免征增值稅的“二手房”，變成了“未滿兩年”的“三手房”，桂女士需要額外承擔近3萬元的增值稅等費用。她拒絕支付尾款，拍賣公司便以“悔拍”為由扣下了5萬元保證金。

雙方對簿公堂后，一審法院認定：房屋本身可以正常過戶，桂女士未按規定實地看樣、未充分了解稅費政策，應承擔90%的責任；拍賣公司在頁面使用無效舊證、產權信息標注矛盾，存在信息披露瑕疵，需要承擔10%的責任。最終判決拍賣公司返還5000元保證金，駁回其他訴訟請求。

這個判決結果出來后，很多人覺得拍賣公司責任太輕。我認為，10%的責任比例確實值得商榷。原因有以下三點：

第一，產權信息屬于重大瑕疵，不是普通的小問題。房屋產權證是確定權屬、計算稅費的核心依據。拍賣前12天產權已變更，這個信息直接影響競買人是否出價、出多少錢。根據《中華人民共和國拍賣法》的相關規定，委托人應當向拍賣人說明拍賣標的的來源和瑕疵。拍賣人應當向競買人說明拍賣標的的瑕疵。若拍賣人、委托人未說明拍賣標的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權向拍賣人要求賠償。相關瑕疵不僅是指質量瑕疵，產權存在瑕疵也應及時告知。

第二，稅費成本的增加，是信息失實直接導致的后果。如果桂女士知道這套房子“未滿兩年”，需要多交近3萬元增值稅，她很可能不會出價52萬，或者會重新評估性價比。法院在劃分責任時，應當考量產權瑕疵對交易價格、稅費成本的直接影響。

第三，競買人確實有“審慎義務”，應當自行核實產權信息。但問題是，這個義務的尺度應當與身份相匹配——拍賣公司是專業機構，天天跟產權、稅費打交道；而桂女士是普通購房者，可能一輩子就參與這么一次法拍。要求兩者承擔同等的注意義務，本身就是不對等的，拍賣公司應當承擔比普通競買人更高的注意義務。因此，如果只讓拍賣公司承擔10%的責任，可能會形成不良預期：即使披露信息出了差錯，代價也不大。這不利于倒逼拍賣公司提升信息審核質量，還有可能會助長相關不良風氣。

法拍房可能“撿漏”，但“漏”背后往往也藏著“坑”。作為律師，在這里要提醒大家：

一、別只看平臺公示，要去不動產登記中心核實產權情況。拍賣頁面上的信息再詳細，也可能是滯后的。競拍前，務必到不動產登記中心查詢最新的產權狀態、抵押情況、過戶記錄。這是確認房屋“能不能買”的第一步。

二、算清隱藏費用，別等拍下來才發現成本超預期。提前根據產權證信息、房屋性質、是否滿兩年等，算好可能的稅費，納入你的預算。除此之外，還要關注房屋是否存在拖欠的水費、電費、燃氣費以及物業費等，這些都是隱形成本，一定要核實。

第三，實地看房，別嫌麻煩。競買須知通常會提醒“以現狀為準”，單純的質量問題很難成為悔拍理由。實地看房，能讓你在出價時心中有數。

法拍房交易是“一錘子買賣”，悔拍成本很高。多一分核實，少一分風險。希望桂女士的二審能有一個更公平的結果，也希望大家在參拍前，都能把功課做在前面，把風險降到最低。