北京遺產律師：名為買賣實為贈與，能繞過其他繼承人獨占房產嗎？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王老先生與李老太太系夫妻，育有三子：王甲、王乙、王丙。王老先生于1997年去世，未留遺囑。李老太太于1999年通過房改政策，以成本價購買了單位分配的“一號房屋”，購房時使用了王老先生31年工齡及自身28年工齡，并享受教師優(yōu)惠，房屋登記在李老太太一人名下。

2011年4月，李老太太與小兒子王丙簽訂《存量房屋買賣合同》，約定以43萬余元價格將“一號房屋”出售給王丙，并當日完成過戶。但王丙從未支付房款，李老太太亦未主張。李老太太于2018年去世后，王甲、王乙發(fā)現房屋已被過戶，遂起訴至法院，請求確認該買賣合同無效。

王丙辯稱：房屋系母親個人財產，因自己長期照顧母親，母親自愿將房屋贈與自己，簽買賣合同僅為辦理過戶手續(xù)，屬“名為買賣、實為贈與”，合同合法有效。他還提交了一份2008年的自書遺囑及授權委托書，但兩原告質疑簽名真實性。

二、裁判結果

法院經審理后判決：

確認王丙與李老太太于2011年4月19日就“一號房屋”簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。

該判決意味著房屋產權應回轉至原狀態(tài)（或作為遺產重新分割），王甲、王乙依法享有對父親遺產部分的繼承權。

三、法院說理要點

房改房使用已故配偶工齡，對應財產權益屬遺產

雖然房屋登記在李老太太名下，但購房時使用了王老先生的工齡折抵房款，該政策性福利所對應的財產價值，屬于王老先生的遺產，應由全體法定繼承人（包括李老太太及三子）共同繼承。

未經其他繼承人同意，擅自處分含遺產份額的房產，構成惡意串通

李老太太與王丙在明知房屋包含王老先生遺產份額的情況下，未通知其他繼承人，以“買賣”形式將房屋過戶至王丙名下，且無實際付款，實質是規(guī)避遺產分割，損害了王甲、王乙的合法權益。

“名為買賣、實為贈與”不能對抗第三人繼承權

即便雙方真實意思為贈與，但因標的物包含他人遺產份額，處分行為無效。贈與只能處分自己的財產，不能處分屬于其他繼承人的潛在份額。

遺囑真實性存疑，且即使真實，亦不能溯及影響此前處分行為的效力

法院未采信遺囑證據，但即便采信，2008年遺囑也不能證明2011年過戶行為合法，因遺產尚未分割，母親無權單獨處分全部產權。

四、律師辦案心得

本案核心在于打破“房產證寫誰名字就是誰的”誤區(qū)。我們重點圍繞三點展開：

工齡折算的財產屬性：引用最高人民法院相關復函及司法實踐，證明使用已故配偶工齡購房形成的財產利益屬于遺產；

惡意串通的認定：強調“零對價過戶+隱瞞其他繼承人”的典型特征，符合《合同法》第52條無效情形；

舉證策略：雖對方提交遺囑，但我們聚焦于過戶行為本身的違法性，而非糾纏于遺囑真?zhèn)危档团e證難度。

最終，法院采納我方觀點，確認合同無效，為后續(xù)遺產析產和繼承奠定基礎。此案也警示：父母想把房給某個子女，必須合法合規(guī)，否則可能被認定無效！

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛(wèi)律所房產事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產營銷協(xié)會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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