商改住！大澤湖這個總部大樓規(guī)劃調(diào)整！

大澤湖片區(qū)一宗商辦用地啟動商改住規(guī)劃調(diào)整。

近日，長沙市自然資源和規(guī)劃局望城分局發(fā)布E08?A107 地塊（原控規(guī)單元 E08?C74?1）總平面圖修改批前公示，該地塊正是湘江涂料總部基地項目（明昇望月府）地塊。

這次規(guī)劃調(diào)整主要是把原本建1棟16層總部綜合樓調(diào)整為1棟住宅和1棟13層總部綜合樓，調(diào)整后將新增住宅面積 9836 平方米，新增居住戶數(shù) 60 戶。

根據(jù)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項的通知》(長資規(guī)發(fā)[2024]25號)和《湖南省促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》(湘建房〔2025〕57號)文件、《大澤湖街道瀟湘北路與棲賢路交叉口西北角地塊規(guī)劃條件變更告知函》,擬將地塊內(nèi)1棟16F總部綜合樓(5F裙房)修改為1棟住宅(2+23F/2+14F)和1棟總部綜合樓(13F)。調(diào)整后新增住宅面積9836平方米,商住比為60:40,新增居住戶數(shù)60戶。

調(diào)整前后整個大地塊的容積率是沒變的，也就是這個小地塊從純商業(yè)商務(wù)（總部基地）變成有40%的住宅。

該地塊的故事有點曲折，最開始由陽光城摘得，陽光城公開暴雷后明昇集團接手。

根據(jù)原規(guī)劃，項目共10棟住宅，主力產(chǎn)品為建面約160㎡、190㎡，毛坯9字頭左右的價格，性價比還可以。

但明昇接手后仍不是一帆風順，在問政平臺我們持續(xù)看到好些關(guān)于項目施工緩慢的投訴。

其中 1/2/4 棟合同是約定 于 2025 年12 月31日交付，但很明顯，項目并沒有做到如期交付。

不過從現(xiàn)場來看，雖然已延期，但確實是在施工中，并且從 小區(qū)園林、入戶大堂、地下車庫等區(qū)域來看，已差不多已進入交付前最后的階段了。甚至有業(yè)主已經(jīng)開始量房，做裝修方案了。

此次商改住調(diào)整，對項目和相關(guān)方來說影響十分明顯，對于開發(fā)商而言，將難去化、回款慢的商辦物業(yè)改為更易銷售的住宅，能有效盤活存量資產(chǎn)、緩解資金壓力，提升項目續(xù)建和交付的可能性，也契合長沙類住宅改住宅的政策導(dǎo)向。

對于已購房業(yè)主來說，雖然此次調(diào)整會帶來原本承諾的商業(yè)配套縮水，新增住戶可能導(dǎo)致車位和公共空間緊張等問題，但住宅變多確實提升了項目盤活概率，交付更有保障了。