房貸逾期被起訴，四大“保房錦囊”務(wù)必收藏

昨天，我分享了一個(gè)粉絲還清欠款后，房子仍然被法拍的故事，感興趣的可以去我主頁(yè)閱讀。

有粉絲問(wèn)我，如果也遇到類似情況，該如何做呢？

回答這個(gè)問(wèn)題前，我先說(shuō)明一點(diǎn)，我反對(duì)惡意逾期、逃避債務(wù)，但是對(duì)于一些確實(shí)陷入債務(wù)危機(jī)的普通人，確實(shí)可以通過(guò)一些合法的方式來(lái)降低法拍風(fēng)險(xiǎn)！

你絕不能錯(cuò)過(guò)的“黃金救援期”

從房貸逾期，到被銀行訴訟，再到司法拍賣，這中間的時(shí)間，少則數(shù)月，多則兩三年，這段時(shí)間，也是你保房的黃金救援期。

接下來(lái)，我將根據(jù)時(shí)間順序，分四個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)給大家分享，如果在這些節(jié)點(diǎn)做出正確的反應(yīng)，房子或許還有救：

黃金救援期一：剛逾期后的前三個(gè)月

如果收入銳減，無(wú)力償還房貸，剛逾期時(shí)就積極協(xié)商，是成本最低，風(fēng)險(xiǎn)最低的救援期。此時(shí)，你千萬(wàn)別以為逾期了不處理就沒(méi)事，銀行面對(duì)此類情形，如果債務(wù)人回避，有成熟的處理方式，那就是直接起訴、執(zhí)行、法拍。

為避免持續(xù)逾期，你應(yīng)該主動(dòng)提出協(xié)商方案，包括延期還款，短期先還利息后續(xù)補(bǔ)上、二次分期、將房貸更換為經(jīng)營(yíng)貸等。以前可能不好協(xié)商，但現(xiàn)在國(guó)家出了新政策，要求銀行積極協(xié)商，幫助負(fù)債人渡過(guò)難關(guān)。

黃金救援期二：訴前調(diào)解階段

如果已經(jīng)走上了訴訟程序，在你剛收到法院傳票時(shí)，這是談判的最佳時(shí)機(jī)。此時(shí)如果能湊錢把“全部剩余本息”還清，或者哪怕只還清逾期部分，并支付銀行的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)，銀行通常會(huì)同意撤訴，因?yàn)殂y行也不想走漫長(zhǎng)的拍賣流程。

即便銀行不愿意，主動(dòng)向法官提出和解申請(qǐng)，并提供困難證明，法官也會(huì)對(duì)銀行施壓，傾向于調(diào)解解決問(wèn)題。

黃金救援期三：執(zhí)行立案前（判決生效后）

如果判決已經(jīng)下來(lái)，但還沒(méi)進(jìn)入執(zhí)行程序，此時(shí)如果能找到資金（過(guò)橋、重組）一次性結(jié)清全款，房子也能保住。此外，在個(gè)別城市還有個(gè)人破產(chǎn)或個(gè)人債務(wù)集中清理制度，可以通過(guò)轉(zhuǎn)破產(chǎn)程序來(lái)強(qiáng)行阻止法拍流程。

有些人可能會(huì)說(shuō)，我可不可以簽個(gè)長(zhǎng)租協(xié)議，以“買賣不破租賃”的理由來(lái)對(duì)抗法拍？我想說(shuō)的是，你想多了，因?yàn)闊o(wú)論如何，你的租賃期限肯定會(huì)晚于辦理房產(chǎn)抵押的時(shí)間，此時(shí)的租賃合同沒(méi)有任何意義，無(wú)法阻止法拍執(zhí)行。

黃金救援期四：掛網(wǎng)拍賣前

如果已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行程序，但在房子掛網(wǎng)拍賣（或者拍賣成交前），只要債務(wù)人能全額履行判決書確定的義務(wù)（剩余本金+利息+罰息+訴訟費(fèi)+律師費(fèi)+執(zhí)行費(fèi)），隨時(shí)可以申請(qǐng)中止拍賣。

值得注意的是，如果你只是“還清逾期的本金和利息”，而不是“還清判決書上的總額”，原則上是無(wú)法阻止法拍的。

除非，你留足了時(shí)間，而且讓銀行和法院看到你的誠(chéng)意，而是你沒(méi)有履約能力。

給房貸逾期粉絲的警示

作為一個(gè)負(fù)債領(lǐng)域的自媒體作者，除了以上的內(nèi)容，我還要給粉絲朋友們分享幾個(gè)警示和建議：

1. 房貸逾期，要搶在“起訴前”解決

一旦被起訴，解決問(wèn)題的成本會(huì)呈指數(shù)級(jí)上升。起訴前，欠的是銀行的錢；起訴后，欠的是法院判決的錢，不僅要還本金，還要承擔(dān)律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、高額罰息，而且失去了談判分期（重新分期）的主動(dòng)權(quán)。

2. 不要“自我感動(dòng)式”還款

很多債務(wù)人覺(jué)得“我東拼西湊把逾期填上了，銀行就該放過(guò)我”。但在金融和法律層面，違約行為已經(jīng)發(fā)生。如果沒(méi)有簽訂《執(zhí)行和解協(xié)議》或《還款重組協(xié)議》，你的還款在法律上只是“部分履行”，不代表“違約狀態(tài)解除”。

就像昨天文章中那位粉絲一樣，當(dāng)他費(fèi)盡心思主動(dòng)籌款還清逾期金額，最終仍然沒(méi)有避免被法拍的命運(yùn)。此時(shí)，與其主動(dòng)還款，不如把這點(diǎn)錢用于法拍后的生活保障。

3. 若法拍無(wú)法避免，至少要爭(zhēng)取安置房

如果房貸斷供，雖然住房未必能保得住，但爭(zhēng)取“安置費(fèi)”是大概率事件。

如果確實(shí)無(wú)力回天，與其把錢零零碎碎還給銀行（既保不住房，又花光了積蓄），不如保留這筆現(xiàn)金，用于法拍后租房子，或者主動(dòng)配合法院拍賣爭(zhēng)取獲得更多的安置費(fèi)（通常是當(dāng)?shù)?-8年的廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)）。把錢花在刀刃上，保證全家人的生存底線合法且和情理。

4. 尋求專業(yè)法律幫助

遇到房貸訴訟，不要自己硬扛。打官司是個(gè)專業(yè)的活，在收到起訴狀時(shí)，如果能請(qǐng)律師盡早介入，利用“訴前調(diào)解”程序申請(qǐng)“展期”或“重新分期”，在特定情況下（如確有困難、有穩(wěn)定收入但暫時(shí)周轉(zhuǎn)不開(kāi)），部分銀行為了省律師費(fèi)，是愿意接受調(diào)解的。

只要這樣，你才能最大程度地保護(hù)自己的合法權(quán)利！

編后語(yǔ)

那位粉絲的遭遇，歸根結(jié)底是他低估了銀行處置不良資產(chǎn)的決心，高估了“還逾期金額”在法律程序中的作用。

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太好，很多人因?yàn)槭杖氩环€(wěn)定，面臨房貸斷供、房子被拍的后果。只有當(dāng)你掌握了足夠多的負(fù)債知識(shí)，才能在面對(duì)危機(jī)時(shí)從從容容，游刃有余！

今天就先分享到這里，如果你喜歡本文，請(qǐng)點(diǎn)贊支持一下！如果你遇到了其他了債務(wù)問(wèn)題，歡迎在評(píng)論區(qū)或私信留言，我將盡可能回復(fù)你的疑慮！