寧波公積金政策調整后3大類焦點問題詳解

新華社資料圖

昨天，寧波公積金新政發布（點擊查看詳情），引發了大家的廣泛討論。大家咨詢的問題中，既有與這次新政相關的，也有常規的與公積金繳存、提取、貸款相關的。

今天，我們就針對咨詢最集中、最為典型的3大類問題，結合此次公積金新政和寧波現行公積金相關政策，邀請了寧波市住房公積金管理中心專業人士作一次集中答疑。

第一類問題：我能貸多少公積金？

這是最不好回答的一類問題，因為，影響公積金貸款額度的因素包括但不限于——公積金賬戶余額、公積金繳存基數、公積金最高貸款額度、是否“首套首貸”（首次申請公積金貸款購買家庭首套房）、是否多孩家庭、借款人的學歷、家庭住房套數、房屋價格、是否購買的是“二星級及以上綠色建筑”新建商品住房、貸款年限……

只有把這些因素都綜合起來，才能測算出你的公積金貸款能貸到多少。

而第一步，要先搞清楚1個前提和3個概念。

1個前提，即你要辦公積金貸款，前提是公積金已經繳存滿6個月，否則沒法貸。

3個概念，分別是：最高貸款額度、可貸額度、實際能貸到的額度。

公積金貸款最高貸款額度，分兩檔，一是“首套首貸”的，此次新政施行后，最高貸款額度為160萬元；二是除“首套首貸”之外的其他情形，統稱為非“首套首貸”的，最高貸款額度為130萬元。

在160萬元/130萬元的基礎上——多孩家庭，最高貸款額度上浮50%；各類人才，大專、本科、研究生、高層次人才，分別上浮20%、30%、40%、50%；購買的新建商品住房為“二星級及以上綠色建筑”的，上浮20%。

注意：學歷可就高，多孩家庭和各類人才的上浮可疊加，但綠色建筑的上浮不能與多孩、人才的疊加。

公積金貸款最高貸款額度列表如下：

公積金貸款可貸額度，簡單說，就是“賬戶余額*25”，但最高不超過上述最高貸款額度。順帶提一下，夫妻雙方的公積金賬戶余額可以合并計算；還有，申請貸款前6個月內已提取的公積金——包括購房提取、還貸提取等等，依然可以計入余額。

但可貸額度并不等于實際貸款額度。

實際能貸到的額度，還要滿足還貸能力測算。具體而言，就是貸款后的月供，不能超過公積金繳存基數的60%（靈活就業人員可以選擇“不超過月收入的50%”）。當然，實際貸到的額度也不能超過你所購住房總價的80%（因為首付最低20%）。

關于大家具體的公積金繳存基數，可以通過“浙里辦”—“公積金”—“公積金查詢”—“賬戶詳情”查看；實際能貸到多少，可以網上找個房貸計算器，以“繳存基數的60%”作為月均還款額，再結合貸款年限、利率，倒算出來。

另外，公積金實際可貸額度低于25萬元的，一律按25萬元發放。

目前，公積金貸款的年限，可延至法定退休年齡后五年，最長30年。

公積金貸款利率，5年期以上的，首套房為2.6%、二套房為3.075%。

這里，就要說到大家問得比較多的第二類問題了。

第二類問題：公積金貸款的家庭住房套數、貸款次數怎么認定？

這個問題的答案，看下面這張圖基本就清楚了：

簡單說，公積金貸款家庭住房套數和貸款次數認定，同時看兩方面：

一是購房所在區（縣、市）的家庭住房套數（以購房所在地相關部門出具的家庭住房套數查詢結果或認定證明為準）；

二是全國范圍內的家庭公積金貸款次數（以住建部住房公積金監管服務平臺查詢結果為準）。

這次新政，有一個公積金貸款次數核減條款，對已經貸過2次公積金貸款的人非常友好。即，原來用公積金貸款購買的住房已經賣掉了，那那一次公積金貸款就不算次數。

即便已經貸過2次，按這個核減標準，也可以將公積金貸款次數核減至1次乃至0次，從原先的不能再貸變成可以貸，甚至是變為“首套首貸”。

需要注意，該公積金貸款次數核減政策的適用條件，除了公積金貸款次數已達2次，還需是2026年3月30日后在寧波新購房、公積金繳存在寧波。

另外，目前公積金貸款也和銀行商業貸款一樣，適用這條規定：居民家庭在購房所在區（縣、市）范圍名下僅有一套住房且正掛牌出售的，不計入家庭住房套數，新購住房可按首套住房認定。

第三類問題：“商轉公”

這次新政，對“商轉公”業務作了很大的優化調整，大家的咨詢也非常多。

政策調整后，“商轉公”的首付款比例、認房認貸及上浮政策等，都參照我市二手住房公積金貸款政策執行。

簡單說，可以把“商轉公”看作是新辦一次公積金貸款，家庭住房套數認定按上述標準來，首付比例達到20%即可，多孩、人才等的上浮也一樣可以享受，可貸額度倍數也是25倍。

原先“商轉公”蠻復雜，根據購房時間不同，要求也不同，簡單了解下：

①購房時間（以網簽時間為準，下同）在2023年9月28日（不含）之前的，“商轉公”時要求已付房款比例首套房的達到40%、二套房的達到60%；

②購房時間在2023年9月28日（含）至2024年7月8日（含）之間的，“商轉公”時要求已付房款比例首套房的達到30%、二套房的達到60%；

③購房時間在2024年7月9日（含）后的，“商轉公”時要求已付房款比例首套房的達到20%、二套房的達到25%。

但新政后辦理“商轉公”，需要特別注意兩點：

一是新政中的公積金貸款次數核減政策，“商轉公”不適用。如果已經貸過兩次公積金貸款，即便貸款所購住房已經賣掉，也不能辦“商轉公”。

二是“商轉公”的公積金貸款可貸額度，要滿足以下5個“不超過”：

1.不超過現行公積金最高貸款額度的金額；

2.不超過公積金可貸額度計算公式計算的金額；

3.不超過按照公積金還貸能力測算的金額；

4.不超過原剩余商業性貸款余額；

5.不超過房屋價格——房屋價格的確定方式，為公積金貸款承辦銀行對貸款房屋進行價格評估，并以評估價格、房屋契稅價格、房屋交易價格（以下簡稱“三價”）中的最低者作為貸款房屋總房價。

尤其要注意的是第5個“不超過”！

因為這幾年樓市深度調整，原來總價200萬元、按揭140萬元買入的房子，假設現在銀行評估總價是100萬元且為“三價最低”，那你“商轉公”時公積金貸款額就不能超過100萬元，而不是對照140萬元來貸公積金（假設可貸額度可以達到甚至超過140萬元）。其中現公積金貸款與原按揭40萬元的差額，銀行一般會要求你補足才可以辦“商轉公”。

另外需要提醒的是，辦理“商轉公”，借款人必須正常繳存公積金且已滿6個月。如果一對夫妻，兩人共同擁有一套住房產權，丈夫是房子按揭的借款人但沒有公積金，妻子有公積金，想用妻子的公積金來辦理“商轉公”時，只能先結清原按揭，再以妻子為借款人辦理純公積金貸款或組合貸。

“商轉公”還要注意，房子必須是已經辦出產權證的。同時，原按揭銀行需有公積金業務承辦資格，否則只能先在原銀行結清按揭貸款、再到有公積金業務承辦資格的銀行去辦公積金貸款。

目前，寧波有公積金業務承辦資格的銀行共16家，分別是：工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、寧波銀行、浙江農商銀行、中信銀行、浦發銀行、郵儲銀行、招商銀行、浙商銀行、杭州銀行、興業銀行、光大銀行、民生銀行。

還有一個每次公積金政策調整都會被問到的問題：我辦的是組合貸，其中的公積金貸款部分，按當時政策比較低（比如只有60萬元），現在能按照新政策標準重新貸過嗎（比如可以貸到160萬元）？

答案很明確：不可以。同一套住房，在產權人沒變的情況下，是不可能辦兩次貸款的。

因為每個人的家庭住房情況、公積金賬戶情況、購房計劃等等都不盡相同，如果大家要咨詢公積金政策相關問題，務必把具體情況描述清楚，這樣我們才能給出正確答案。

最后，繼續歡迎大家留言咨詢公積金政策相關問題。

來源 寧波晚報 記者 程旭輝