徹底擺脫“三高”！華潤置地三條增長曲線打開估值新空間

出品|中訪網

審核|李曉燕

3月30日，華潤置地召開2025年度線上業績會，董事會主席李欣、總裁徐榮等高管團隊悉數亮相，正式對外發布“十五五”戰略藍圖：以三條增長曲線協同發力，徹底擺脫“高杠桿、高負債、高周轉”的傳統路徑，在行業深度調整期走出一條高質量、可持續的發展新路。盡管2025年核心凈利潤同比下滑11.4%，但公司經營性業務逆勢增長、毛利率修復路徑清晰、土儲結構持續優化，展現出穿越周期的強大韌性與戰略定力。

2025年，華潤置地實現營業收入2814.4億元，同比微增0.9%；股東應占凈利潤254.2億元，同比小幅下滑0.5%；核心凈利潤224.8億元，同比下降11.4% 。在行業整體承壓、多數房企營收利潤雙降的背景下，這份成績單依然跑贏大市，彰顯頭部央企的穩健底色。

開發銷售業務作為業績基本盤，全年實現簽約銷售額2336億元，簽約面積922萬平方米，規模穩居行業前三 。其中，一線城市銷售占比同比提升7個百分點至45%，5個城市市占率排名第一、13個城市躋身前三，高能級城市戰略成效顯著 。結算層面，開發業務實現結算收入2382億元，結算均價達24599元/平方米，同比上漲10.5%，但受行業下行及土地成本上漲影響，結算毛利率降至15.5%，拖累整體利潤表現。

值得關注的是，以經營性不動產收租、輕資產管理收費為核心的經常性業務，成為利潤增長的核心引擎。該板塊全年實現收入432.8億元，核心凈利潤116.5億元，占總核心凈利潤比重達51.8%，首次超過開發銷售業務 。其中，經營性不動產收租業務收入254.4億元，同比增長9.2%，毛利率高達71.8%，同比提升1.8個百分點；輕資產管理收費業務毛利率35.5%，同比提升2.5個百分點，兩大業務共同構筑起穩定的利潤與現金流底座。

業績會上，李欣明確提出，“十五五”期間華潤置地將構建三條增長曲線協同發展的全新格局，標志著公司徹底擺脫“三高”依賴，轉向“開發+運營+服務”多元驅動的高質量發展模式。

第一條曲線：開發銷售業務，提質增效的“壓艙石”。公司將立足“單盤效益時代”，以“提質效、保利潤”為核心，深耕一線及強二線城市，挖掘有產業支撐的價值洼地，確保“做一成一”。2025年，公司通過專項債收儲、股權退出、土地置換等方式盤活土儲約250億元，土儲結構持續優化；全年獲取項目33個，權益投資673.7億元，五大核心城市投資占比近八成 。截至年末，公司可售資源約4500億元，一二線城市占比達92%，為銷售穩定提供堅實支撐。

第二條曲線：經營性不動產收租業務，穩定增長的“主引擎”。該業務已成為華潤置地最具競爭力的板塊，2025年旗下購物中心零售額達2392億元，同比增長22.4%，跑贏全國社零大盤；在營購物中心98座，出租率97.4%，核心城市商業地標效應持續放大。未來，公司將持續擴大商業版圖，強化“萬象系”品牌優勢，預計“十五五”末營收穩定在300億元以上，利潤占比接近50%。

第三條曲線：輕資產管理收費業務，空間價值的“創造者”。以物業、商業運營管理為核心，該業務憑借輕資產、高毛利特性，成為業績增長新極。2025年，萬象生活實現營收180.22億元，核心凈利潤39.5億元，同比增長13.7% 。“十五五”期間，公司將依托品牌與運營優勢，擴大第三方管理規模，預計營收突破200億元，利潤占比達10%-15%。

針對市場關注的毛利率問題，首席財務官趙偉給出明確修復路徑：未來整體毛利率有望在現有基礎上提升3個百分點以上，且不依賴單一業務驅動 。具體來看，一是開發業務通過精準投資、產品升級，力爭毛利率提升2個百分點；二是鞏固不動產銷售優勢，保持兩位數增長，數字業務毛利率維持70%以上；三是第三增長曲線協同發力，整體毛利率保持25%以上。

對于行業走勢，首席運營官陳偉判斷，行業最艱難時期已過，正式進入筑底回升、深度分化周期：核心城市與優質板塊率先企穩，其余城市逐步消化存量 。2026年3月前三周數據顯示，新房成交環比增長，二手房同環比大幅回升，市場結構性修復特征顯現 。李欣坦言，2026-2027年開發業務仍將承壓，但隨著投資質量提升與“做一成一”兌現，增量將帶動業務企穩回升。

面向“十五五”，華潤置地制定明確業績指引：開發銷售業務營收維持2000億-2500億元，占比70%-75%，利潤占比近40%；經營性不動產收租業務營收300億元以上，占比近15%，利潤占比近50%；輕資產管理收費業務營收200億元以上，利潤占比10%-15% 。三條曲線協同發力，形成“開發穩基本盤、運營提利潤、服務拓空間”的良性生態。

從“十四五”跨越第二增長曲線，到“十五五”構建三條增長曲線，華潤置地以戰略遠見完成行業轉型的關鍵一躍。在房地產行業告別規模擴張、轉向高質量發展的新階段，公司憑借穩健的財務、優質的土儲、領先的運營能力，徹底擺脫“三高”模式，走出一條可持續、抗周期的發展新路，為行業轉型提供了可借鑒的“華潤樣本”。