涌入亞洲的精英，正在被迫接受更高房租

來源：市場資訊

（來源：智谷趨勢Trend）

作者 | 掘金醬

全球投資者對亞太市場的興趣持續升溫，一個最直接的信號是：房租在漲。

而且漲得很有韌性。

東京的租金正在以肉眼可見的速度攀升。據LIFULL HOME'S數據，截至2025年末，東京23區單身人士平均租金12萬1,270日元，家庭住房也毫不示弱，平均租金24萬8,669日元，同比漲幅均超10%。

這一趨勢在2026年初仍在延續，東京房租連續20個月創新高。At Home Lab執行官巖崎純子指出，地段優越的房源，甚至出現未實地看房即承租的情況。這種緊迫的供需關系，讓房東掌握了絕對的定價權。

這已不是簡單的周期性反彈，而是結構性供需失衡。

香港租金同樣處于上升通道。

2025年香港私人住宅租金指數同比上升8-10%，核心區域（中環、灣仔、西半山）年漲幅達12-15%，已是連續第三年上漲。

支撐這波行情的，是實打實的人口流入。特區政府數據顯示，自2022年底推出"搶人才"措施以來，截至2025年8月，已成功吸引超23萬名全球人才來港。這些精英人士，構成了香港租金最堅實的底座。

表面看，東京和香港都在漲，但底層驅動并不相同。

香港更多是“人”的因素——政策引才，人口凈流入直接轉化為租房需求。租客畫像清晰：高才通、優才、專才，收入穩定，支付能力強。

東京則更復雜。

除了人口持續凈流入（23區連續28年凈增），還有資本和游客的疊加效應。企業擴租、外資設立據點，推升商務需求；旅游業復蘇，短租市場分流長租供給。人、錢、客，三股力量交織。

有意思的是，在日本的經濟敘事中，房租其實是個特殊指標。

日本可以物價漲、工資漲、房價漲，但房租并不好輕易上漲。它更像一塊壓艙石，穩定著整個居住成本結構。

現在連這塊壓艙石都在動，說明什么？

日本確實進入了物價-工資推動的通脹周期，而且預期正在自我強化。當租客接受更高租金、房東敢于持續提價，通脹螺旋就從數據變成了行為。

看一座城市，除了看漲幅，還要看租售比和投入門檻。香港租金收益率約2.5-3%，但上車門檻極高。東京租金收益率3.5-5%，總價門檻相對友好，且日本房貸成本偏低。

對于尋求現金流和資產增值平衡的投資者，東京目前的綜合條件，在亞太主要城市中確實難尋對手。

不管是東京租金創下11年新高，還是香港房租連續3年反彈——這兩座城市的數據，都指向同一個趨勢：

全球長期資金正在重新配置亞太資產。股市是前鋒，房地產是沉淀，租金是驗證。

當聰明錢用真金白銀投票，房租有時候就是最誠實的指標。

在亞太主要城市，東京是少數能同時滿足通脹上行、城市更新紅利、準入門檻寬這幾大條件。