不躺平、不甩鍋：萬科的危機應對，值得行業細看

出品|中訪網

審核|李曉燕

3月31日，萬科發布2025年度業績報告，在行業深度調整與歷史包袱疊加的雙重壓力下，公司交出一份充滿挑戰但韌性猶存的成績單。數據背后，既是行業周期下行的必然陣痛，更是萬科直面問題、主動刮骨療毒、全力保民生穩經營的責任擔當。在巨虧與債務壓力的表象之下，這家歷經三十余載風雨的龍頭房企，正以壯士斷腕的決心推進改革，在危機中筑牢根基，在轉型中探索新生。

2025年萬科實現營業收入2334.3億元，歸屬上市公司股東凈虧損885.56億元，虧損幅度較2024年擴大。從行業視角看，這一結果并非萬科個案，而是房地產行業從高速擴張轉向高質量發展過程中，龍頭企業率先出清歷史風險、釋放壓力的集中體現。兩年累計超千億虧損，本質上是對過去行業上行期激進投資、高價拿地、過度擴張的一次全面復盤與集中消化，是企業擺脫路徑依賴、輕裝上陣的必經階段。

此次虧損核心源于資產減值與信用減值計提，全年合計超561億元，占總虧損超六成 。其中存貨跌價準備主要針對佛山、廣州、深圳等早年高價獲取項目，在樓市下行、房價回歸理性背景下，主動對存量資產價值重估，充分暴露歷史問題，不遮掩、不拖延，彰顯管理層直面失誤的坦誠與徹底整改的決心。相比部分企業隱匿風險、延遲出清，萬科選擇一次性“財務大洗澡”，將歷史包袱充分釋放，為后續輕裝前行、恢復健康經營創造條件，這種主動擔當反而成為長期價值修復的重要基石。

值得關注的是，即便身處巨虧困境，萬科仍守住經營基本盤。2025年公司銷售金額1340.6億元，在行業深度調整期依舊保持千億級規模，穩居行業第一梯隊；全年18個新項目首開均超額達成目標，整體去化率達60%，上海、成都等核心城市項目去化率超8成 ，印證產品力與品牌力仍獲市場認可。同時，萬物云、長租公寓、物流等多元化業務穩健發展，全年經營服務收入達580.1億元，成為穩定現金流的重要支撐，其中萬物云營收373.6億元，萬緯物流冷鏈收入增長超25%，展現多元業務穿越周期的韌性。

在行業風險頻發、多地房企交付困難的背景下，萬科將“保交付”作為首要民生責任與經營底線，以實際行動守護購房者權益，穩定行業信心。2025年，公司克服資金、施工、供應鏈等多重挑戰，全年累計交付234個項目、494個批次、11.7萬套房屋，其中1.7萬套實現提前30天交付，73個批次完成“交付零等待”，37個項目成為行業品質交付標桿。

為保障交付質量與效率，萬科創新推出“看見家”工地開放活動，全年開展超1500次，邀請2.8萬戶業主實地探訪，通過360度攝像頭、無人機巡場等技術實現“云監工”，讓交付過程透明化、可視化。同時推行“交付即辦證”服務，打通交房、辦證全流程，解決業主后顧之憂。在部分項目上，萬科更形成“以交促銷”良性循環，憑借穩定交付口碑帶動銷售去化，在市場低迷期構建起獨特的競爭優勢。

保交付不僅是企業責任，更是穩定行業、穩定民生的關鍵舉措。作為行業龍頭，萬科在自身承壓之際依舊保質保量完成超10萬套房屋交付，既保障數十萬家庭安居權益，也為行業樹立“風險可控、交付無憂”的標桿，有效緩解市場焦慮，為房地產行業風險化解營造穩定環境。這種在困境中堅守承諾、扛起社會責任的擔當，成為萬科穿越周期的重要底氣。

面對市場關注的債務與流動性壓力，萬科在大股東深圳地鐵集團全力支持下，主動作為、多措并舉，債務化解取得階段性成效，牢牢守住不發生公開市場違約的底線。2025年以來，公司已累計完成332億元公開債務償付，維護了市場信用基本盤。

2026年開年，債務重組提速。1月公司成功推動3筆境內債券展期，合計規模68億元，通過“梯度兌付”“小額優先”等方案平衡各方訴求，獲得債權人高票通過。同時，深鐵集團持續強力加持，截至目前已累計提供超338億元低成本股東借款，2026年1月再提供23.6億元專項借款，利率低至2.34%，專項用于公開債償付。國資的持續注入，不僅緩解短期現金流壓力，更傳遞堅定支持信號，穩定債權人與市場信心。

針對2026年4-7月112.7億元集中到期債務，萬科已制定詳細償付方案，正與債權人積極溝通，推進債務展期與重組工作。市場傳出的長期債務重組方案，雖未獲官方證實，但反映公司正以長遠眼光尋求長效化解路徑，通過延長債務期限、優化償付安排，為經營修復爭取時間空間。與此同時，公司積極盤活存量資產，2025年盤活貨值338億元，完成31個項目大宗交易，交易金額113億元 ，通過資產優化回籠資金，改善資債結構。

從財務數據看，盡管短期償債壓力較大，但公司并未陷入流動性枯竭。截至2025年末，持有貨幣資金672.4億元，經營活動現金流實現轉正 ，疊加大股東支持與資產盤活資金，為債務化解提供堅實保障。更重要的是，萬科始終保持與債權人坦誠溝通，秉持市場化、法治化原則推進債務重組，贏得各方理解與支持，為風險化解創造良好外部環境。

伴隨業績與債務調整，萬科啟動史上最徹底內部改革與治理整頓，以刀刃向內的決心糾正歷史問題，重構管理體系，為長期發展夯實基礎。一方面，全面啟動追責問責機制，針對歷史投資失誤、經營管理問題，對前核心管理團隊實施薪酬追回與責任倒查，覆蓋集團高層、區域負責人及前高管，彰顯“權責對等、失責必究”的鮮明態度。

另一方面，大刀闊斧推進組織變革，將原有“集團-區域-城市”三級架構壓縮為“集團-城市”二級扁平化管控，核心權限上收總部，精簡管理層級、提升決策效率。同時深化降本增效，2025年開發業務人工及運營成本同比下降超18%，萬物云通過AI技術應用實現管理費用下降10.1% ，全年管理費用連續兩年下降，控費增效成效顯著。

在業務層面，萬科堅定實施“聚焦收縮”戰略，堅守核心城市與優質項目，加快剝離非核心業務與低效資產，已完成冰雪業務等板塊退出 。未來將進一步聚焦開發、物業、長租、物流、商業五大核心賽道，集中資源做強優勢業務，堅決遏制新增虧損。同時加大科技賦能，將AI技術融入設計、建造、運維全流程，AI工程管理平臺覆蓋97%在建項目，自研圖紙大模型實現行業級應用，以數字化轉型提升效率、降低成本。

站在行業轉型的歷史關口，萬科正經歷上市以來最嚴峻挑戰，但危機之中亦蘊含新生機遇。此次巨虧與債務壓力，本質上是行業新舊動能轉換的“陣痛”，是萬科擺脫傳統高杠桿模式、轉向高質量發展的“成人禮”。隨著歷史包袱充分出清、債務風險有序化解、內部改革持續深化、多元業務穩健增長，公司正逐步走出低谷，邁向可持續發展新階段。

短期看，2026年仍是萬科風險化解關鍵年，集中債務兌付、資產優化、經營企穩仍是核心任務。但在大股東強力支持、管理層全力推進、各方積極配合下，債務違約風險可控，經營基本面持續穩定。長期看，萬科擁有優質土地儲備、穩健多元業務、強大品牌口碑與完善管理體系，這些核心競爭力并未因短期虧損削弱。隨著房地產市場逐步觸底回升，行業格局優化集中，萬科有望憑借率先出清風險、聚焦核心主業的優勢，在新一輪行業復蘇中搶占先機，實現業績與估值的雙重修復。

從“活下去”到“穩起來”，再到“好起來”，萬科的轉型之路充滿挑戰，但更彰顯龍頭企業的責任與擔當。在這場行業深度調整中，萬科選擇直面問題、主動改革、堅守底線，不僅是對自身歷史的負責，更是對行業、對購房者、對所有利益相關方的負責。陣痛終將過去，新生已然到來，經歷風雨洗禮后的萬科，有望以更輕盈的姿態、更穩健的步伐，開啟高質量發展新征程。