巨虧225億、現(xiàn)金短債比失衡，雅居樂的“至暗時刻”與生死劫

在房地產行業(yè)漫長的寒冬中，曾經的“華南五虎”之一雅居樂，正面臨生死存絕的至暗時刻。3月31日，雅居樂交出了一份令人觸目驚心的成績單：2025年營業(yè)額腰斬，凈虧損擴大至219億元，股東應占虧損更是高達225億元。如果說巨額虧損是“內傷”，那么現(xiàn)金流的枯竭和債務的集中違約則是“外傷”。手持現(xiàn)金僅55億卻背負387億短期債務，更有“賭王之子”何猷龍旗下公司提請清盤，這家曾以文旅地產聞名的房企，正站在懸崖邊緣。

財務“自由落體”：營收腰斬，虧損無底洞

翻開雅居樂2025年的財報，幾乎找不到任何亮點，滿眼皆是“下降”和“虧損”。

最直觀的打擊來自收入端。2025年，雅居樂營業(yè)額僅為278.59億元，相比2024年的433.46億元，斷崖式下跌了35.7%。這不僅僅是數(shù)字的減少，更是業(yè)務規(guī)模的劇烈收縮。要知道，就在幾年前，雅居樂還是年銷售額破千億的巨頭，如今卻退回到了兩百多億的體量。

利潤表更是慘不忍睹。毛虧損從2024年的5.21億元瞬間擴大到49.06億元，毛利率由正轉負，跌至-17.6%。這意味著，雅居樂現(xiàn)在的生意是“做一單虧一單”，連最基本的覆蓋成本都做不到。而在底層利潤上，凈虧損達到219.83億元，歸母凈利潤虧損225.69億元，虧損幅度分別擴大了25%和31%。

這并非簡單的市場波動，而是一種失控的墜落。雅居樂在財報中解釋，巨虧主要源于三方面：出售子公司的虧損、投資減值以及所得稅的大幅上升。但這只是會計層面的解釋，深層原因在于整個房地產邏輯的崩塌——高價拿的地現(xiàn)在賣不上價，曾經高價收購的項目現(xiàn)在成了負債，而為了維持運轉借的高息債務，正變成壓垮駱駝的稻草。

支撐房企生存的核心是賣房，但雅居樂在2025年幾乎失去了造血能力。

財報顯示，其核心業(yè)務物業(yè)發(fā)展確認銷售收入僅127.29億元，同比暴跌52.1%。更糟糕的是，這127億的收入是靠“降價換量”換來的。數(shù)據顯示，其銷售均價從之前的高位跌至每平方米10073元，同比下降13.7%。即便如此，銷售面積依然同比下降了44.5%，僅剩126萬平方米。

這透露出一個殘酷的現(xiàn)實：市場對雅居樂的信心嚴重不足。購房者擔心爛尾，不敢買期房；即便買，也只肯給低價。這種量價齊跌的局面，直接鎖死了現(xiàn)金流入口。

與此同時，曾經被視為“現(xiàn)金奶牛”的物業(yè)管理板塊也未能幸免。雖然128億的收入看起來還能撐場面，但同比也下降了6.2%，更關鍵的是在管面積減少了近4800萬平方米。對于物管公司來說，規(guī)模就是一切，面積的流失意味著未來收入的進一步縮水。

債務雪崩：55億現(xiàn)金難敵387億短債

如果說虧損是慢性病，那么債務違約就是急性心梗。

截至2025年底，雅居樂手里的現(xiàn)金及銀行結余（含受限資金）僅為55.79億元。這點錢，對于一家曾經的千億房企來說，簡直是杯水車薪。而其一年內到期的短期借款高達387.34億元。

算一筆簡單的賬：55億現(xiàn)金對應387億短債，覆蓋比例僅為14%。這意味著，每1塊錢的債務，雅居樂手里只有1毛4分錢。這種極端的流動性枯竭，在商業(yè)史上都極為罕見。

更可怕的是杠桿的失控。2024年末，雅居樂的凈負債比率還在103.6%，雖然高但尚在行業(yè)可控范圍。但到了2025年末，這一數(shù)字飆升至229.6%。這是什么概念？這意味著雅居樂的凈負債是其股東權益的2.3倍。在資產貶值、虧損擴大的情況下，股東權益被迅速吞噬，負債率自然呈指數(shù)級飆升。

違約已經成為事實。財報承認，有294.21億元的本金和13.05億元的利息未能按時支付。這近300億的違約本金，像多米諾骨牌一樣，觸發(fā)了37.66億元的交叉違約條款。也就是說，只要一家銀行抽貸，所有銀行都要追債，墻倒眾人推的局面已經形成。

在資金鏈緊繃到極點時，債權人失去了耐心。

2025年12月9日，新濠(中山)企業(yè)管理有限公司向香港高等法院提請對雅居樂進行清盤。這家公司的背景不簡單，它是港股上市公司新濠國際發(fā)展的附屬公司，實控人正是“賭王”何鴻燊之子何猷龍。

涉及的金額雖然“僅”約1860萬美元及234.7萬元人民幣，對于雅居樂幾百億的債務來說九牛一毛，但其象征意義極具殺傷力。這是國際資本對雅居樂償債能力的徹底否定。一旦清盤呈請被法院批準，雅居樂將被迫變賣所有資產來還債，甚至可能直接退市、破產。

雖然法院將聆訊押后到了2026年6月29日，給了雅居樂半年的喘息時間，但這把達摩克利斯之劍始終懸在頭頂。對于境內外的其他債權人來說，何猷龍的行動是一個信號：如果不盡快采取法律行動，可能連殘羹冷炙都分不到。這極易引發(fā)擠兌效應。

“賣賣賣”模式

面對絕境，雅居樂并非坐以待斃。董事會主席陳卓林在財報中坦言：“行業(yè)震蕩不停，政策雖趨好但尚未普遍惠及，集團仍在艱難前行。”這句話道出了當下的困境：政策暖風已吹，但傳導到企業(yè)端還需要時間，而雅居樂最缺的就是時間。

為了活下去，雅居樂正在做兩件事：一是境外債務重組，二是賣資產。

關于債務重組，雅居樂表示正在與主要境外債權人磋商。但在當前市場環(huán)境下，債權人通常要求極高的折扣和苛刻的條件，談判過程注定漫長且痛苦。

資產出售是更直接的手段。就在財報發(fā)布后的2026年3月27日，雅居樂附屬公司以11.5億元出售了位于玉林的土地和廠房。11.5億對于200多億的虧損和300多億的違約債務來說，無疑是杯水車薪，但這至少表明了一種姿態(tài)：為了還債，什么都可以賣。

然而，這種“賣賣賣”的模式也有副作用。優(yōu)質資產賣一個少一個，剩下的都是難啃的硬骨頭或者流動性差的存貨，未來翻身的資本將越來越少。