拉齊奧，福爾梅洛基地的“重估模型”：詳情

拉齊奧俱樂部通過官方網站公布了截至2025年12月31日的半年度合并財務報告。報告中除財務收支與負債情況外，還納入了福爾梅洛訓練中心的"重估模型"，即按重估日的公允價值對固定資產進行評估（扣除折舊及可能的減值）。具體內容如下：

"為體現福爾梅洛訓練中心這一戰略資產的實際價值，俱樂部決定對'土地及建筑物'類別采用《國際會計準則第16號》規定的'重估模型'，自2025年7月1日起生效，同時遵循《國際會計準則第34號》要求，使訓練中心的賬面價值與評估日的公允價值保持一致。

拉齊奧足球俱樂部委托獨立外部機構開展評估工作，該機構依據《國際財務報告準則第13號》（第三層次），采用收益法對未來預期收益以特定折現率進行折現，且收益采用無杠桿形式?？紤]到本次重估對象具有經營性本質，其財務結構可靈活調整，因此無杠桿形式更適用于本次評估。

模型中使用的折現率（加權平均資本成本WACC）通過資本資產定價模型（CAPM）確定，參考全歐洲其他房地產公司的市場信息，并綜合考慮各類相關變量后得出。根據所采用的假設，加權平均資本成本（WACC）為5.1%。

'g率'代表長期經濟增長率，在本次評估中按長期預期通脹率估算，數值為2%。

評估機構通過對已確定的折現率（WACC）和增長率（g）分別進行±200個基點的正負變動測試（WACC±200基點；g±200基點），最終將公允價值確定在第三四分位數的中點位置，估算值約為2.35億歐元。

為驗證上述主要方法得出的結果，評估機構同時采用了所謂的'驗證法'作為輔助。

該驗證法為混合評估方法，需綜合考慮資產的房地產價值及其為俱樂部創造的超額價值，具體評估步驟如下：

1. 確定訓練中心的重新建設成本；

2. 確定訓練中心的超額價值；

3. 計算訓練中心的總價值。

驗證法得出的評估值同樣約為2.35億歐元，與主要方法的估算結果一致。

福爾梅洛訓練中心的評估結果經過敏感性分析。需要說明的是，由于評估依據的是意大利其他俱樂部訓練中心的租金水平，管理層認為此類價值在未來年度發生重大變動的可能性較低。即便出現增減變動，也將歸因于當前無法預見的外部因素。

主要評估方法的結果處于四分位區間內，且基于平均租金計算得出。因此，訓練中心的評估值對各類變動的敏感性較低。"