核心城市紅盤熱銷，招商蛇口筑牢資產質量護城河

樓市進入“金三銀四”，招商蛇口憑借卓越的產品力與品牌信譽，旗下兩大標桿項目深圳海晏府與觀潮府相繼入市迎來首開大捷，以現象級熱銷強勢印證其優質資產的硬核價值與市場號召力。其中，海晏府首推108套，去化率達九成；觀潮府首推222套，熱銷60億元。

在銷售走高的同時，招商蛇口仍在加碼核心城市的重點地塊。2026年4月21日，上海第三批次土拍市場迎來了“重頭戲”。當日，招商蛇口以超63億元，將徐匯長橋、普陀石泉兩宗核心地塊收入囊中。

這不僅是招商蛇口深耕高能級城市戰略的體現，更是在行業調整、市場加速分化的當下，招商蛇口資金底氣、資產硬實力與穿越周期定力的體現。

從北上深核心城市紅盤持續熱銷，到投資端聚焦核心、精準卡位稀缺資源；從綠檔財務底色筑牢資金安全墊，到 REITs 打通資產盤活閉環，招商蛇口正以 “投資精準化、銷售強分化、財務穩健化、資產輕量化” 的清晰路徑，在行業洗牌中夯實龍頭地位，為房企高質量發展提供標桿樣本。

銷售亮眼，投資精準筑牢護城河

隨著行業告別普漲時代，進入“核心城市、核心資產”的價值重估期。招商蛇口主動摒棄粗放擴張，堅定踐行 “聚焦核心、以質換量” 投資準則，將資金精準投向人口凈流入、產業高密度、需求高韌性的一線及強二線城市核心地段，實現投資效率與資產質量的雙向躍升。

在行業回歸理性的背景下，招商蛇口始終堅守“六好”投資標準、以銷定投的投資理念優中選優，從不盲目跟風、不激進加杠桿，每一筆投資都建立在精準測算與市場驗證之上。

根據招商蛇口的財報，2025 年，招商蛇口投資版圖中核心 10 城新增投資占比近 90%，一線城市投資占比達 63%；其中上海、深圳、北京、成都、杭州五大城市貢獻超 60% 業績，形成 “核心城市扛鼎、優質項目支撐” 的強韌性業務結構。

這種“少而精、精而優”的投資策略，既避免了資源分散，又保障了土儲質量，為后續銷售去化與利潤兌現奠定堅實基礎。

受到投資聚焦的推動，招商蛇口今年以來銷售數據亮眼。憑借在北上深核心城市的紅盤矩陣，持續實現高去化、高溢價，直觀驗證了優質資產的強變現能力與市場認可度。

以上海、北京、深圳三座一線城市為例，招商蛇口的標桿項目均成為“現象級紅盤”。

其中，深圳海晏府、觀潮府兩大重點住宅項目先后首開告捷，以亮眼的市場業績，印證了市場對招商蛇口產品力、運營力與服務力的高度認可。

海晏府首推108套，去化率達九成。項目位于前海桂灣正芯，坐擁中心河頭排景觀，推出戶型、風格、功能三重定制體系，為前海首個深度定制化交付項目。約1600平方米垂直會所涵蓋11大主題空間，攜手希爾頓提供五星級私宴服務，以“空間、場景、服務”三合一理念全面回應高端改善客群需求。

觀潮府首推222套，熱銷60億元。觀潮府位于寶安中心核心地段，由招商蛇口與華潤聯合操盤，總占地4.25萬平方米，容積率僅3.4，創新打造8萬平方米超級底盤與5.3萬平方米立體景觀，戶型使用率近100%，是寶中片區近年來最臨近海岸線的住宅項目之一，同時也是深圳住宅新規2.0的標桿實踐項目。

位于上海核心城區的上海海上清和璽，依托稀缺地段與低密產品設計，精準匹配高端改善需求，2025年銷售額超過70億元，位列上海銷售榜前列。

北京朝棠攬閱2025年7月下旬開盤，首開銷售18.6億元，去化率近九成。今年3月，朝棠攬閱再度錄得銷售好成績，當月累計熱銷135套；3月31日單日，簽約額達1.2億元。

紅盤熱銷的背后，是市場對招商蛇口產品力與品牌力的高度認可，更印證了其核心城市土儲的高價值屬性 —— 在市場調整期，唯有真正的核心資產，才能實現 “抗跌、保值、易流通”。

紅盤矩陣的持續發力，推動招商蛇口業績結構不斷優化，核心城市貢獻度持續提升。

2025 年，招商蛇口全口徑銷售額達1960.09億元，行業排名升至第四位。其中，上海貢獻了超過500億元的銷售額、北京、杭州、深圳均超過150億元，成都也有超百億元銷售額。聚焦核心城市，為招商蛇口帶來了充足的盈利空間，并降低了市場波動對之所帶來的影響。這是因為， 核心城市項目溢價能力強、去化周期短、回款效率高，為招商蛇口現金流穩定與資產質量優化提供了堅實保障。

資金安全，跑通資產管理鏈條

房地產行業的競爭，歸根結底是資金實力與財務穩健度的競爭。在行業融資環境偏緊、部分房企流動性承壓的背景下，招商蛇口憑借三道紅線綠檔、行業領先融資成本、千億級貨幣資金的三重保障，構筑起堅實的資金安全墊，展現出穿越周期的強大財務韌性。

近年來，招商蛇口主動轉變發展邏輯，從“規模擴張優先”轉向“質量與回報雙提升”，通過優化資產結構、提升運營效率、強化現金流管理，推動經營質量持續改善。

2025年，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率 64.17%、凈負債率 72.46%、現金短債比 1.19，財務結構保持健康穩定。

截至2025年年末，招商蛇口持有貨幣資金861.27 億元，現金流整體保持韌性，足以覆蓋短期債務與日常經營需求。

面向未來，招商蛇口發布2026-2028 年股東回報規劃，明確持續穩定分紅政策，彰顯對長期發展的堅定信心與對股東的責任擔當。這種 “穩經營、優資產、重回報” 的發展思路，既是穿越行業周期的核心邏輯，也是實現長期價值增長的必然選擇。

在房地產行業的新發展模式下，資產盤活能力成為房企核心競爭力之一。招商蛇口憑借REITs 平臺優勢，持續盤活存量優質資產，釋放資產價值，構建起 存量盤活、資金回流、投資核心的良性循環，進一步夯實資產質量護城河。

招商蛇口是目前市場上REITs平臺品類最為完備的發行人之一。

2019年12月，招商局商業房托登陸港交所，定位境外商業不動產上市平臺，成為央企首單境外REITs；2021年6月，博時蛇口產園REIT在深交所上市，首發資產為蛇口網谷萬融大廈和萬海大廈，系首批9只公募REITs之一；2024年10月，蛇口租賃住房REIT完成上市。

至此，招商蛇口形成產業園、租賃住房、商業不動產三大賽道并行的格局，構建起持有型物業“投-融-建-管-退”的完整資本閉環。

今年以來，招商蛇口旗下Reits將有更多動作。4 月 15 日，招商基金蛇口租賃住房 REIT 宣布申請擴募并新購入深圳山前項目。這一項目位于深圳市南山區工業八路西側，為招商桃花園六期公共租賃住房（高級人才公寓），總建筑面積 9.87 萬平方米，包含8棟住宅樓，2017年3月起運營，成熟穩定、區位優質。

此次擴募是招商蛇口旗下 REITs組合的又一重要里程碑。一方面，招商蛇口驗證了存量資產的優質性與運營能力；另一方面，招商蛇口也打通了存量資產資本化通道，通過 REITs 擴募回籠資金，可再次投向核心城市優質項目，實現資產高效循環利用。

在行業洗牌的下半場，唯有堅守品質初心、夯實資產質量、保持財務穩健，才能穿越周期、行穩致遠。未來，招商蛇口將繼續聚焦核心城市、優化資產結構、強化資金韌性、盤活存量資產，以“精準投資、強去化銷售、穩健財務、高效資管” 的組合拳，持續筑牢資產質量護城河，在推動行業高質量發展的同時，實現企業長期價值與股東回報的穩步增長。

本文僅供參考，不作為投資建議