華泰 | 房地產(chǎn)：關注AI產(chǎn)業(yè)驅(qū)動下蘇州地產(chǎn)復蘇機遇

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（來源：華泰睿思）

核心觀點

產(chǎn)業(yè)作為城市重要的價值之錨，決定了人口集聚能力以及購買力，是區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)的強力支撐。2024年以來人工智能產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是一大增長引擎，蘇州則是本輪AI產(chǎn)業(yè)驅(qū)動下經(jīng)濟表現(xiàn)突出的城市之一。我們認為，AI及算力產(chǎn)業(yè)鏈的快速擴張在一定程度上增強了蘇州核心區(qū)域的長期預期支撐，使得工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域在價格與成交韌性上明顯強于外圍區(qū)域，產(chǎn)業(yè)發(fā)展預期有望遞延至房價信心，促成房地產(chǎn)市場逐步步入持續(xù)修復通道。

產(chǎn)業(yè)動能：蘇州穩(wěn)坐全國AI產(chǎn)業(yè)地級市第一梯隊，夯實區(qū)域經(jīng)濟

2025年蘇州人工智能核心產(chǎn)業(yè)營收同比+14.9%至3467億元，規(guī)模穩(wěn)居全國第一梯隊，AI產(chǎn)業(yè)已具備較強的規(guī)模基礎與持續(xù)擴張能力：1）產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢顯著，龍頭提升資本熱度。蘇州AI產(chǎn)業(yè)已圍繞算力基礎設施形成完整產(chǎn)業(yè)鏈：截至26年4月，蘇州AI相關企業(yè)超3100家。以中際旭創(chuàng)、天孚通信為代表的企業(yè)在AI算力、光通信賽道占據(jù)全球領先份額，并在資本市場形成估值中樞穩(wěn)定抬升的趨勢；2）政策扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動區(qū)域宏觀經(jīng)濟上行。依托高端制造與AI新動能，24/25年全市GDP同比增速跑贏全國均值1.0/0.4pct達6.0%/5.4%；常住人口持續(xù)保持凈流入。展望后市，政策扶持將進一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢。經(jīng)濟發(fā)展與人口吸附力有望得以鞏固。

蘇州房地產(chǎn)市場：26年以來步入修復通道

成交量：26年以來，新房成交量依然保持相對低位，但二手房逐步起量。2026Q1二手房實時成交同比增長19%，4月以來二手房網(wǎng)簽成交開始攀升，并超越24、25年同期成交量，也可以印證二手房市場開啟修復；房價：26年以來跌幅顯著收斂，兩端總價房源步入改善通道。蘇州冰山房價指數(shù)26年以來二階導實現(xiàn)轉(zhuǎn)正。月環(huán)比跌幅自25年12月起迅速收窄，26年4月（截至4月19日）環(huán)比跌幅也維持在0.03%，我們認為市場逐步接近再平衡。分結構來看，今年以來高總價和低總價房源均價出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。26Q1，200萬以下及700萬以上房源均實現(xiàn)均價同比上漲。我們認為低總價房源受益于性價比提升等因素，而高總價房源的價格修復和產(chǎn)業(yè)拉動關聯(lián)度較高。

前瞻指標：結構性修復或具備持續(xù)性

從前瞻指標來預測市場，我們認為蘇州房地產(chǎn)修復具備持續(xù)性。從今年以來來訪量指標來看，2026年1月來訪量同比大幅提升55%，3月依然保持同比小幅正增長；從供給端結構來看，掛牌量在2025年之后出現(xiàn)明顯上行并維持高位波動，說明市場仍存在一定存量壓力，但2026年4月出現(xiàn)階段性回落，表明部分掛牌逐步轉(zhuǎn)化或退出市場，供需再平衡正在推進，有望推動結構性修復持續(xù)。

投資建議：產(chǎn)業(yè)重估有望成為樓市逐步修復的壓艙石

蘇州AI產(chǎn)業(yè)鏈在24-26年間經(jīng)歷了顯著的資本市場重估， AI產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展通過高端就業(yè)擴張、核心區(qū)域人口集聚以及資產(chǎn)定價錨切換，對房地產(chǎn)形成預期支撐，有望加快區(qū)域景氣度企穩(wěn)回升進程。我們重點推薦：1、在以蘇州為代表的長三角區(qū)域有開發(fā)、城市更新以及產(chǎn)業(yè)投資布局的公司；2、歷史負擔較輕或者現(xiàn)金流更為健康的企業(yè)，為新一輪擴張做準備；3、估值處于低位、或計提減值準備較為充分的企業(yè)。

風險提示：房地產(chǎn)政策波動，房地產(chǎn)市場復蘇不及預期，部分房企經(jīng)營風險。

正文

產(chǎn)業(yè)動能：蘇州穩(wěn)坐全國AI產(chǎn)業(yè)地級市第一梯隊，夯實區(qū)域經(jīng)濟

產(chǎn)業(yè)作為城市重要的價值之錨，決定了人口集聚能力以及購買力，是區(qū)域地產(chǎn)行業(yè)的強力支撐。2024年以來人工智能產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是一大增長引擎，蘇州則是本輪AI產(chǎn)業(yè)驅(qū)動下經(jīng)濟表現(xiàn)突出的城市之一。2024年蘇州人工智能核心產(chǎn)業(yè)營收同比增速達20%，2025年同比進一步增長14.9%至3467億元，產(chǎn)業(yè)規(guī)模穩(wěn)居全國地級市第一梯隊。根據(jù)中國經(jīng)濟信息社26年1月發(fā)布的2025年中國人工智能產(chǎn)業(yè)城市競爭力TOP50榜單，蘇州僅次于北上深杭，位列全國第五，表明區(qū)域AI產(chǎn)業(yè)已具備較強的規(guī)模基礎與持續(xù)擴張能力。

產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢顯著，行業(yè)龍頭提升資本熱度

蘇州的AI產(chǎn)業(yè)已形成完整產(chǎn)業(yè)鏈：據(jù)市政府官網(wǎng)，截至26年4月，蘇州已集聚產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關企業(yè)超3100家，其中上市企業(yè)58家。從產(chǎn)業(yè)結構看，蘇州AI產(chǎn)業(yè)已圍繞算力基礎設施形成完整鏈條，覆蓋光模塊、光器件、高頻PCB、交換芯片及先進封裝等關鍵環(huán)節(jié)。本地企業(yè)在全球AI算力擴張過程中嵌入度不斷提升，具備較強的供應鏈配套優(yōu)勢。

板塊龍頭提升資本熱度：蘇州企業(yè)在AI算力、光通信賽道占據(jù)全球領先份額，也引發(fā)資本市場的高度關注。中際旭創(chuàng)、天孚通信、滬電股份、東山精密、亨通光電等AI產(chǎn)業(yè)鏈核心企業(yè)整體上漲。其中，中際旭創(chuàng)自2023年以來區(qū)間漲幅達4355%（截至2026年4月27日），成為本輪AI算力行情中具代表性的核心龍頭；天孚通信、永鼎股份漲幅分別達2462%/1350%，共同構成高彈性核心資產(chǎn)集群。

總體來看，蘇州AI產(chǎn)業(yè)已完成從傳統(tǒng)制造業(yè)集群向“算力基礎設施型產(chǎn)業(yè)集群”的結構升級，并在資本市場形成穩(wěn)定的估值中樞抬升。這一過程本質(zhì)上是AI算力需求高增帶動全球產(chǎn)業(yè)鏈重構在區(qū)域?qū)用娴募畜w現(xiàn)。

政策扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動區(qū)域宏觀經(jīng)濟上行

在產(chǎn)業(yè)升級的推動下，蘇州經(jīng)濟增長呈現(xiàn)更強韌性。依托高端制造與AI新動能，2024/2025年全市GDP同比增速跑贏全國平均水平1.0/0.4pct達6.0%/5.4%，在萬億級高基數(shù)下增長穩(wěn)定性突出。在產(chǎn)業(yè)支撐下，蘇州市常住人口持續(xù)保持凈流入，2019年以來（數(shù)據(jù)截至2024年）人口增速持續(xù)高于全國平均水平，其中2023年增速達0.77%，高于全國平均水平0.74pct，是全國少數(shù)具備持續(xù)人口吸引力的核心城市。依托產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，持續(xù)吸納產(chǎn)業(yè)工人、科創(chuàng)人才，人口結構更優(yōu)質(zhì)，長期發(fā)展內(nèi)需與人才支撐充足。

展望后市，政策扶持將進一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢。江蘇省擬通過立法推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，圍繞“制定江蘇省人工智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進條例”開展的調(diào)研也將蘇州作為走訪重鎮(zhèn)。蘇州政府致力于加快建設“百模千景萬算”的城市， 2025年發(fā)布《蘇州市加快建設“人工智能+”城市行動方案（2025～2026年）》，提出2026年底AI企業(yè)破3000家、核心規(guī)模年均增長超20%的目標，這意味著產(chǎn)業(yè)勢能有望加速釋放，進一步鞏固經(jīng)濟發(fā)展與人口吸附力。

蘇州房地產(chǎn)市場：26年以來步入修復通道

從2024年以來交易數(shù)據(jù)來看，蘇州市場雖然仍在調(diào)整階段，但已逐步出現(xiàn)企穩(wěn)信號，或?qū)⑦M入結構性修復階段。

成交量：26年以來二手房啟動修復

從成交端來看， 2024年6月開始啟動一輪由限購放松、“926”新政、稅費優(yōu)惠等政策引導下的成交放量，但25Q2至年底成交量持續(xù)向下。26年以來，新房成交量依然保持相對低位，但二手房逐步起量。2026Q1，新房及二手房網(wǎng)簽成交同比分別為-39%/-6%，而二手房實時成交同比增長19%，4月以來二手房網(wǎng)簽成交開始攀升，并超越24、25年同期成交量，呈現(xiàn)復蘇態(tài)勢。

價格走勢：26年以來跌幅顯著收斂，兩端總價房源步入改善通道

從價格端來看，蘇州冰山房價指數(shù)自2023年初起整體回落，除了24年末政策引導下跌幅收窄，整體跌幅持續(xù)走擴。但26年以來環(huán)比降幅顯著收窄，即二階導實現(xiàn)轉(zhuǎn)正。月環(huán)比跌幅自2025年12月的1.9%收窄至26年2月的0.15%，4月（截至4月19日）環(huán)比跌幅也維持在0.03%。

分結構來看，盡管以3年為維度，各總價段跌幅差異不顯著，但今年以來高總價和低總價房源均價已出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。26Q1期間，200萬以下以及700萬以上房源均實現(xiàn)均價同比上漲。其中3月，50萬以下/700-1000萬/1000-1500萬房源的月環(huán)比漲幅分別達4.7%/4.0%/12.7%。低總價房源受益于性價比提升等因素企穩(wěn)，而高總價房源的價格修復，我們認為和產(chǎn)業(yè)拉動關聯(lián)度較高。蘇州的優(yōu)質(zhì)房源集中在蘇州工業(yè)園、蘇州高新等片區(qū)，AI產(chǎn)業(yè)發(fā)展更有益于高端改善產(chǎn)品的市場修復。

前瞻指標：結構性修復或具備持續(xù)性

從前瞻指標來預測市場，我們認為蘇州房地產(chǎn)行業(yè)修復具備持續(xù)性。從今年以來來訪量指標來看，2026年1月來訪量同比大幅提升55%，3月依然保持同比小幅正增長；從供給端結構來看，掛牌量在2025年之后出現(xiàn)明顯上行并維持高位波動，說明市場仍存在一定存量壓力，但2026年4月出現(xiàn)階段性回落，表明部分掛牌逐步轉(zhuǎn)化或退出市場，供需再平衡正在推進，有望推動結構性修復持續(xù)。

我們認為，AI及算力產(chǎn)業(yè)鏈的快速擴張在一定程度上增強了蘇州核心區(qū)域的長期預期支撐，使得工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域在價格與成交韌性上明顯強于外圍區(qū)域，產(chǎn)業(yè)發(fā)展預期有望遞延至房價信心，促成房地產(chǎn)市場逐步步入持續(xù)修復通道。

投資建議：產(chǎn)業(yè)重估有望成為樓市逐步修復的壓艙石

蘇州AI產(chǎn)業(yè)鏈在2024-2026年間經(jīng)歷了顯著的資本市場重估，以光通信、PCB、算力芯片為代表的核心企業(yè)股價與市值大幅上行，反映出區(qū)域在AI算力周期中的產(chǎn)業(yè)地位提升。AI產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展通過高端就業(yè)擴張、核心區(qū)域人口集聚以及資產(chǎn)定價錨切換，對房地產(chǎn)形成預期支撐，有望加快區(qū)域景氣度企穩(wěn)回升進程。

我們重點推薦：1、在以蘇州為代表的長三角區(qū)域有開發(fā)、城市更新以及產(chǎn)業(yè)投資布局的公司；2、歷史負擔較輕或者現(xiàn)金流更為健康的企業(yè)，為新一輪擴張做準備；3、估值處于低位、或計提減值準備較為充分的企業(yè)。

風險提示

地產(chǎn)政策波動的風險：地產(chǎn)相關的貨幣和財政政策、因城施策的調(diào)控政策存在不確定性，在房地產(chǎn)發(fā)展新模式的框架下，住房、土地、金融、財稅等房地產(chǎn)相關領域的基礎性制度存在調(diào)整優(yōu)化的可能，都可能對房地產(chǎn)行業(yè)和房企經(jīng)營造成擾動。

地產(chǎn)基本面復蘇不及預期的風險：24年9月以來的政策組合拳推動房地產(chǎn)量價表現(xiàn)出現(xiàn)改善，但若經(jīng)濟環(huán)境的復蘇程度、居民預期的修復情況、已出臺政策的落地效果不及預期，地產(chǎn)基本面的復蘇程度和持續(xù)性也存在不及預期的可能。

部分房企面臨經(jīng)營風險：若地產(chǎn)基本面復蘇低于預期，部分房企仍可能面臨較大的資金鏈壓力，進而出現(xiàn)經(jīng)營困難等問題。

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研報：《關注AI產(chǎn)業(yè)驅(qū)動下蘇州地產(chǎn)復蘇機遇》2026年4月27日

劉璐 分析師 S0570519070001 | BRD825

陳慎 分析師 S0570519010002 | BIO834