沒(méi)有一家房企可以自信度過(guò)冬天

財(cái)務(wù)紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)行業(yè)，大部分人都沒(méi)有耐心和能力，找到原始真實(shí)數(shù)據(jù)，更遑論心平氣和地去分析數(shù)據(jù)成因。

比如網(wǎng)上流傳甚廣的“籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~”圖片，數(shù)據(jù)上已經(jīng)錯(cuò)誤百出了，更沒(méi)有仔細(xì)分析數(shù)據(jù)成因，

當(dāng)然，大概的意思傳達(dá)出來(lái)了，那就是對(duì)于絕大部分房企來(lái)說(shuō)，第三季度是無(wú)比的寒冷，絕大部分地產(chǎn)商現(xiàn)金流失嚴(yán)重。

現(xiàn)金就是房企的“血液”，瞬間失血可以立即死亡，慢慢失血也是痛苦至極。就像地產(chǎn)行業(yè)那句著名的論斷：拿地是找死，不拿地是等死。

從數(shù)字絕對(duì)值來(lái)看，前三季度現(xiàn)金流失最嚴(yán)重的是萬(wàn)科，整個(gè)現(xiàn)金流出將近500億元，其次是綠地，現(xiàn)金流出將近300億元。

萬(wàn)科（000002.SZ）與綠地（600606.SH）是完全不一樣的情況。

萬(wàn)科是被錯(cuò)殺的一個(gè)，無(wú)論是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入，還是籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入，前三季度都是創(chuàng)歷史新高的。

這至少說(shuō)明了，萬(wàn)科前三季度的銷售并不受到大的影響，同時(shí)房企之間的信用分化，萬(wàn)科獲得了更多的信貸資源傾斜。

萬(wàn)科前三季度現(xiàn)金凈流出主要成因是，投資活動(dòng)現(xiàn)金流出高達(dá)371億元，同比增長(zhǎng)137%，甚至已經(jīng)超越2020年全年水平。

這是萬(wàn)科在并購(gòu)市場(chǎng)加大力度的體現(xiàn)，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率向頭部企業(yè)集中的信號(hào)。

萬(wàn)科也并不是沒(méi)有憂慮，融資端仍有強(qiáng)勁信用支持，但如果目前銷售疲軟態(tài)勢(shì)延續(xù)，萬(wàn)科的現(xiàn)金壓力也已經(jīng)凸顯。

所以郁亮喊出了：“恒大問(wèn)題還輪不到我們來(lái)管，我們要先解決好自己過(guò)冬天問(wèn)題。”

綠地籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出高達(dá)688.6億元，整體現(xiàn)金流出272.9億元，直接將綠地的現(xiàn)金短債比打到安全線范圍以下，沒(méi)有哪一家企業(yè)能夠承認(rèn)這樣的現(xiàn)金流失。

前三季度里，綠地的借款收入與償債支出的差額高達(dá)612億元。如此來(lái)看，存在信用瑕疵的央企也不能幸免。

同為央企的華僑城（000069.SZ），“借新還舊”的信用游戲也已經(jīng)很難玩下去了，前三季度借款收入同比“腰斬”，整體現(xiàn)金流失100多億元。

隨著未來(lái)債務(wù)集中到期，華僑城的信用風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)上升，想必資產(chǎn)騰挪仍會(huì)繼續(xù)，“以時(shí)間換空間”是美好的愿望。

中南建設(shè)（000961.SZ）的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入也是創(chuàng)歷史新高，但借款和償債之間存在117億元的缺口，導(dǎo)致了最終現(xiàn)金下降60多億元。

某種程度上，陽(yáng)光城（000671.SZ）管理層存在誤判形勢(shì)的責(zé)任，在今年年中的時(shí)候，借款與償債的缺口已經(jīng)很明顯了。

雖然第三季度加大了銷售，但投資活動(dòng)仍然支出了寶貴的現(xiàn)金，最終第三季度借款與償債的缺口高達(dá)200億元，其中主要是信貸借款不足，同比下降將近300億元。

整個(gè)前三季度里，陽(yáng)光城籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流出319億元，這在陽(yáng)光城歷史上從未出現(xiàn)過(guò)，這當(dāng)然是市場(chǎng)行情向下趨勢(shì)的信用擠兌。

總的來(lái)看，前三季度房企的失血點(diǎn)主要在于融資不足，以及債務(wù)的集中到期，隨著銷售行情的下行，未來(lái)銷售端現(xiàn)金收入不足的壓力越來(lái)越大。

面臨銷售端、融資端失血的雙重壓力，沒(méi)有一家房企可以自信度過(guò)冬天。

對(duì)于那些沒(méi)有信用支撐，沒(méi)有將杠桿降到安全范圍內(nèi)的房企而言，在寒冷的夏天之后。

可能還有最寒冷的冬天。