地產商現金流壓力極限已到

無論是陽光城的債務展期，還是佳兆業擔保的理財產品違約，都揭開了一個殘酷的事實：

地產商的的現金流壓力極限已到。

陽光城是兩條紅線達標，佳兆業是三條紅線達標，這樣的財務指標，沒能經受住銷售端的現金流凍結，以及融資端的現金流失。

整個第三季度，陽光城消耗了將近200億元的現金，這里面當然有陽光城管理層的判斷失誤，但主要問題還是在于融資枯竭，信用的喪失殆盡。

佳兆業以不到3億元的理財產品違約，開啟了整個違約序幕，繼花樣年之后，再次讓市場大跌眼鏡。

“截至10月20日，佳兆業賬面還有240億元受限現金，以及120億元在途現金，合計280-360億元。”

佳兆業管理層倒也坦陳，受限現金是預售監管資金、金融機構債務備償金，在途現金是銀行按揭款和促銷分期款項。

“最近幾個月，佳兆業平均每月凈流出50億元，主要用于兌付境內金融機構、理財產品或境外債等各類融資。”

這聽起來令人絕望。理財產品違約前幾天，佳兆業深圳坪山一個樓盤開盤，當天回款12億元。

“這些錢先進入銀行監督賬戶，監管部門要求必須留存資金保交樓，銀行要求留存備償資金，資金短期內無法盤活”。

另外，這個項目為佳兆業與新城控股合作項目，合作方也并不支持提前支取現金。

當佳兆業老板郭英成向理財客戶解釋，自己在醫院無法接受視頻連線，同時自己的兒子、女兒回港，是因為他們還小不懂事時。

不管是不是在打感情牌，這都是一個時代的結束：

曾經那個無所不能的行業，以及多金的企業主們，似乎失去了信心與方向，企業像漏水的船，在沒有指南針的大海里隨波飄蕩。

從泰禾、華夏幸福、藍光、恒大開啟的這場債務危機，正陷入到信心喪失的惡性循環。

“金融機構和政策加大了監管，有些明明壓1億元可以交樓，但是非要壓3億元。”世茂管理層在質疑聲中發出疾呼：

“政策如果不轉向，即使最厲害的開發商也就只能撐3個月。”

恒大許家印也爆出了一組數字：

從2016年1月1日到2021年6月30日，5年半的時間，幾項主要的支出達5.01萬億元，其中歸還到期貸款本金22500億元，支付貸款利息3670億元，交納稅金2216億元，支付土地款9634億元，支付工程款、材料款等建安費用9736億元，管理及營銷費用支出2381億元。

不能準確猜測出許家印的真實意思表達，但可以得出確定結論：現金流管理是房企的生命線。

銷售端受疫情、預期的反復打擊，融資端受政策轉向、信用喪失的嚴重拖累，曾經的合作伙伴，成為如今的擠兌人。

那絕對的安全范圍在哪？

這一切的根源，只能回到最初的問題，地產商何以累積至如此規模的債務，償還債務的現金在哪里。

如此來看，在稍顯極端的市場環境中，“借新還舊”的循環無法繼續，資產負債率、凈負債率、現金短債比的“三道紅線”指標，并不足以證明安全程度。

縱觀這些財務指標，最終只能相信“現金及現金等價物短債比”，到了拼現金的時候了：

誰持有最多現金，誰就能堅持到市場與政策的轉向時刻。

當然，在現金基礎上，還有很多重要的影響因素，沒有良好經營管控歷史的差一點，沒有優質資產及時變現的差一點，凈負債率指標異常下降的再差一點，合作項目多的再差一點。

這算是優勝劣汰的過程，也是刮骨療毒的時刻，一個舊時代毫無疑問結束了，是時候考慮適應新時代的房地產發展模式了。