小區車位緊張，地面一半卻仍是“固定車位”，應該取消嗎？

朋友家小區是05年建造的位于上海西南中環的普通小區，2010年買的房子。一直沒住，2015年才入住。

入住后，物業就告訴他“小區地面已經沒有固定車位了，只有臨時車位，每天先到先得”，然而，朋友卻發現，小區現有地面的所謂“固定車位”，全都是小區開發建成之初遺留下來的，第一波業主先到先得。

這些地面固定車位占整個小區地面車位的50%，只剩下50%是臨時機動車位。

隨著小區車子越來越多，地面50%的臨時車位根本不夠用，小區停車越來越難了。

小區居民經常發現，當他們無處可停時，這些地面“固定車位”卻經常”空著但不讓停“，導致他們很多車只能停在小區花壇草坪上。

小區居民很納悶：”“固定車位”又沒有買產權，每個月交的停車費錢和我們一樣多。大家都是業主，憑什么他們有固定車位呢？”

那么，小區地面車位究竟應該不應該用來做”固定車位“呢？

一、小區地面車位一般不得作為固定停車位出租給特定業主、使用人使用

我們都知道，小區停車位一般有兩種，一種是在小區規劃建造之時就計劃專用作停車使用的停車位，這種車位一般設在小區地下車庫、人防工程內，有產權、使用權車位之分。這種車位，是完全應當固定給產權人、使用權人使用的。

而另一種車位，就是這種數量不小的地面車位，地面車位在小區規劃建造之時，并非用來停車，而是用于小區道路通行之用。后由于小區停車位緊張，才改變用途用于停車。那么這種停車位，根據《民法典》第二百七十五條規定，”占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。“屬于業主共有，就意味著大家都能使用，并非某人特有。

2021年實施的《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》第三條第二款也明確規定，”利用小區原始規劃設計停車位之外的區域設置停車位的，不得作為固定停車位出租給特定業主、使用人使用。”

因此，小區地面車位根據法律規定，屬于業主共有車位，作為特點業主的固定車位使用，不僅侵害了小區業主的共同利益，也不符合相關法律規定。

二、地面車位如何從”固定車位“回歸”業主共有車位“？

事實上，現有的小區地面固定車位，多是由于歷史遺留問題造成的。部分小區開發較早，早年在停車問題不緊張的情況下，業主通過向物業有償購買或者無償登記的方式，取得了小區地面車位的固定使用權，并以約定俗成的形式長期占有使用。

要解決這一問題，小芝認為，既要尊重歷史，又要依靠法律。

應當承認，我國《物權法》實施于2007年，在這之前，并沒有業主共有的概念，因此，這部分業主依靠先占取得地面固定車位，具有一定的合理性。

因此，一個比較保守的辦法是，根據“新人新辦法”“老人老辦法”的原則，繼續承認地面固定車位業主的使用權，但是一旦擁有固定車位業主出售房屋后，其所擁有的“固定車位”自動轉為“業主共有車位”，供全體業主使用。

這樣通過若干年的消化，可以逐步消化解決小區“固定車位”的歷史遺留問題。

另外一種比較激進的辦法是，通過小區業主大會決議的形式，直接修改小區停車規約，將小區所有的地面車位全部劃歸“業主共有車位”。

這種辦法好處是見效快，但是一方面由于有既得利益業主的阻撓，決議很難通過，另一方面容易引發小區鄰里糾紛，形成不穩定因素，因此并不推薦。

小芝認為：小區停車難問題的解決，關鍵在于物業、業委會、居委會三駕馬車能否發揮作用，尤其是在解決“固定車位”歷史遺留問題上，“三駕馬車”要負起責任來，摸清小區地面停車位底數，針對小區的實際情況，優化調整小區停車規約，讓小區居民不再為停車問題犯難！

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