千億“閩系”房企陽光城凈利預(yù)虧超80億 逾期債務(wù)仍高達(dá)449.80億

一則關(guān)注函再次讓千億“閩系”房企陽光城站在了聚光燈下。

據(jù)深交所下發(fā)的關(guān)注函顯示，陽光城此前披露的業(yè)績預(yù)告公告顯示，公司2022年歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損80億元至110億元，虧損進(jìn)一步擴(kuò)大，交易所要求陽光城結(jié)合公司經(jīng)營狀況、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、大額債務(wù)逾期、持續(xù)大額虧損等情況，說明其持續(xù)盈利能力及持續(xù)經(jīng)營能力是否存在重大不確定性。

值得一提的是，就在前幾天，陽光城突然宣布“21陽城01”債券違約，暫停付息，而這并不是陽光城第一次違約，早在去年2月，陽光城曾宣布一筆千萬級(jí)別美元境外債違約。

而據(jù)陽光城1月9日披露的公告顯示，陽光城已到期未支付的債務(wù)（包含金融機(jī)構(gòu)借款、合作方款項(xiàng)、公開市場相關(guān)產(chǎn)品等）本金合計(jì)金額高達(dá)449.80億元，而據(jù)其2022年三季度顯示，其凈資產(chǎn)只有180多億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能覆蓋債務(wù)。

這個(gè)風(fēng)雨飄搖中的千億閩系房地產(chǎn)龍頭，將要走向何方？

曾經(jīng)的“千億”閩系房企

巨虧的陽光城，已然沒有了十余年前走出福建的銳氣，曾經(jīng)的“千億”黑馬陽光城，從2006年到2019年這13年間，銷售額從2億一路猛漲至2000多億，創(chuàng)造了年均超70%的增長奇跡。

這一切的背后，都出自陽光城掌舵人林騰蛟之手，有關(guān)林騰蛟身世的公開信息少之又少，只知道他出生在福建閩侯縣尚干鎮(zhèn)，曾在新加坡留學(xué)，但所學(xué)專業(yè)甚至畢業(yè)院校都無從知曉。

2009年，陽光城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收僅僅只有13.4億元，林騰蛟自然不會(huì)滿足于在福建區(qū)域的深耕，便開始了雄心勃勃的全國化擴(kuò)張，2010年，陽光城除增加福州的多個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目外，同時(shí)擇機(jī)拓展了廣西、海南、陜西、太原等區(qū)域范圍內(nèi)具有較大發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)市場。

到了2012年，林騰蛟繼續(xù)推行“高周轉(zhuǎn)、低成本”的運(yùn)作模式，堅(jiān)持多元化的融資模式，積極拓寬融資渠道，陽光城在重點(diǎn)發(fā)展福州、廈門、上海及周邊地區(qū)市場的同時(shí)，聚焦蘭州、西安、太原等城市，多渠道、多方式地?cái)U(kuò)大區(qū)域影響。

到了2012年，陽光城全年?duì)I收達(dá)到了54.52億，同比增長68.88%；歸母凈利潤5.59億，同比增長78.85%，規(guī)模又上了一個(gè)新臺(tái)階，此時(shí)的陽光城，兵強(qiáng)馬壯。

全國化擴(kuò)張，自然需要人員加盟，他采取職業(yè)經(jīng)理人模式，是地產(chǎn)圈出了名的“甩手掌柜”，此前陳凱、張海民、朱榮斌三名職業(yè)經(jīng)理人均為空降，從2012年到2016年，陽光城完成了從20億到500億的規(guī)模轉(zhuǎn)變。

然而，陽光城在高增長，資產(chǎn)快速擴(kuò)張的時(shí)候，營收卻在2016年出現(xiàn)了下滑，2016年，陽光城資產(chǎn)規(guī)模大幅增加：總資產(chǎn)達(dá)到了1204.31億元，同比增加72%；凈資產(chǎn)189.24億元，同比增加38%，然而，房地產(chǎn)營收收入?yún)s只有193億，比上一年減少了近20億。

2017年林騰蛟提出了“天命計(jì)劃”，要求“2022年要把陽光城打造成行業(yè)的典范”，意思很明確，就是躋身第一梯隊(duì)，但從當(dāng)時(shí)僅915.3億的銷售額來看，這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)難度也非常之大。

時(shí)任陽光城總裁的朱榮斌更是深刻貫徹了這一點(diǎn)，入職后不久就制訂了3500億規(guī)模的發(fā)展計(jì)劃，陽光城也再次迎來了高光時(shí)刻，2018年，陽光城全口徑銷售金額達(dá)到1628.56億元，房地產(chǎn)營收564.70億元；2019年，陽光城合約銷售金額達(dá)到了2110.3億元，排名國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)第13名，房地產(chǎn)營收實(shí)現(xiàn)了610.49億元。

然而從2020年開始增長便明顯放緩。銷售額2180.11億，同比僅增加了近70億，行業(yè)排名也下滑到第19位，同年，陽光城引進(jìn)泰康系作為戰(zhàn)投二股東，意圖在實(shí)力雄厚的泰康系入局之后，突破瓶頸。

然而，隨著政策的轉(zhuǎn)向，2021年的暴雷也宣告了“天命計(jì)劃”的無限期停止，此前快融資、高周轉(zhuǎn)模式也進(jìn)入了死胡同，僅不到1年時(shí)間，泰康系以17億元的代價(jià)選擇“割肉”離場。

這直接觸發(fā)了陽光城的“股債雙殺”，多年的債務(wù)問題徹底爆發(fā)，2021年末，陽光城財(cái)報(bào)中貨幣資金雖尚有271.8億，但實(shí)際可動(dòng)用資金卻不足1%，這與預(yù)售資金監(jiān)管收緊、相關(guān)合作方謹(jǐn)慎的資金回?fù)荜P(guān)系莫大。

逾期債務(wù)仍高達(dá)449.80億元

2022年2月，即便陽光城已經(jīng)償還超450億債務(wù)，但面對(duì)2726.25萬的兩筆美元利息仍一籌莫展，無法兌付，正式構(gòu)成違約，面對(duì)此番境況，林騰蛟只能繼續(xù)努力甩賣資產(chǎn)。

可是，“坑”太大了，有媒體統(tǒng)計(jì)，自爆發(fā)危機(jī)以來，陽光城已累計(jì)還債450億元，但據(jù)陽光城2023年1月9日披露的公告顯示，陽光城已到期未支付的債務(wù)（包含金融機(jī)構(gòu)借款、合作方款項(xiàng)、公開市場相關(guān)產(chǎn)品等）本金合計(jì)金額仍高達(dá)449.80億元。

事實(shí)上，對(duì)陽光城而言，各種債務(wù)違約、展期，早已屢見不鮮，林騰蛟也因?yàn)殛柟獬莻鶆?wù)問題受牽連，被多次限制高消費(fèi)，而陽光城集團(tuán)的境外全資子公司嘉世國際有限公司（以下簡稱“嘉世國際”）也觸發(fā)清盤。

據(jù)香港破產(chǎn)管理署網(wǎng)站信息顯示，陽光城旗下位于香港的陽光城嘉世國際被香港法院頒布清盤令，已經(jīng)任命香港破產(chǎn)管理署為任命臨時(shí)清盤人接管該公司，處置可變現(xiàn)資產(chǎn)，這是近年來大型中資房企在香港首例。

據(jù)陽光城最新披露的《關(guān)于公司債務(wù)情況的公告》顯示，截至2023年1月9日，公司已到期未支付的債務(wù)本金合計(jì)449.80億元，占公司最近一期歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益的378%；另據(jù)陽光城披露的《關(guān)于累計(jì)訴訟、仲裁情況的公告》顯示，公司涉訴金額約為260億元，截至2022年三季度末，公司預(yù)計(jì)負(fù)債期末余額為2.18億元。