優選觀察|近20年老盤商鋪遭“日光”：商業投資會重新崛起？

在住宅市場都未敢說徹底回暖的當下，重慶竟然再現商業“日光盤”。

南坪五公里挨著大石路，有家老盤巨成龍灣，居然在首期開盤近20年后，再推25套底商，當日即售罄。重慶商業過剩已得到眾人共識，巨成龍灣商業位置一般，僅能算社區商鋪，一日清盤，究竟有何魔力，又透露了什么信號？

從位置上看，巨成龍灣在南坪僅算次商業地段，大石路規劃有輕軌10號線二期正在建設，小區緊挨金陽羅馬廣場，附近有青龍路小學和麥德龍倉儲式超市。

巨成龍灣是09年交付的小區，距今已經14年時間。10多年來整個社區商業運營一般，空置現象較為嚴重，此次開發商放出的均為帶租約的商鋪，現場商業氛圍還不錯。

這里還原下開盤過程：

早上9：00左右：售樓部門口已經熙熙攘攘占滿通道，記者目測有30-40組客戶，有的在緊張算價，有的氣定神閑、志在必得，看來開發商在前期宣導和蓄客工作上做得不錯。

9：00-10：00期間：開發商有意制造現場氛圍，很多置業顧問從案場內到案場外，給自己的客戶在進一步溝通和講解選房流程，時不時也制造些緊張的搶房氛圍，一名置業顧問守著大門通道不停地用喇叭講選房流程。

10：00，正式選房：不到半小時就賣了17套，還剩8套未售。跟住宅選房不一樣，很多客戶在商鋪預算上只有一套方案，商鋪出現重疊效應。

下午5：00：通過“回頭客”重新預算，另外8套也成功售出，至此所有商鋪皆售罄。

從記者拿到戶型圖細算看，這批商鋪價格在1.8-2萬/平米的價格，按照租金返算回報率在5.3-5.8%不等，回報率還不錯，現場可以看到客戶對售價頗為滿意。

滿鋪帶租銷售，是此次開盤的一大亮點。從現場了解到，有簽約三年的惠聯超市，有些小餐飲，烤鴨，小燒烤、面館等，也有理發店、蛋糕店和干洗店等服務社區的商業業態。

他們的租約從1-4年不等，時間兩年以上的每年租金遞增10%。起租時間跨度很大，有2020年就起租，也有上個月才起租 ，僅有兩家商家經營超過1年以上，其余的商業業態經營未超過一年，說明小區的商業換手率很高。但本次開盤充分說明一點，無論經營情況如何，滿鋪租賃的氛圍感，是取得銷售突破的一大利器。

近幾年，重慶大多數項目在社區商鋪銷售去化上是老大難問題。原因有很多，有些項目在制定整盤策略時為平衡利潤指標，調低好賣的住宅價格，把較為難賣的的商業定價遠高于市場行情，以致在銷售上遇阻。有些項目邊招商邊售，現場銷售氛圍感很差，興許能賣掉一些，大多整體拉長了銷售期。巨成龍灣本次開盤卻“打了樣”：推售節奏一氣呵成，現場氛圍、推售價格，非常接地氣。

有人問，這是不是商業地產銷售，重回正常軌道的跡象？

渝商聯分析認為，答案幾乎是肯定的。重慶商業地產經歷了三個階段。

殺熟期：2000-2010年，市場上有批“一鋪養三代”投資理念的投家，那個階段，商鋪往往成為他們財富增長的最大寄托。重慶開發商在住宅利潤低薄的情況下，把利潤指標背給了商鋪，商鋪價格被炒高偏離了行情，導致重慶普遍的商鋪回報率僅在4%左右。

低落期：2010-2020年，這個階段是炒住宅的黃金時間，住宅換手率、回報率高過商鋪，在市面上有“住宅才是真正的投資品”的說法。大部分投家在經歷商鋪租賃難、回報低的親身體驗后，對商鋪再投資興致不大，商鋪一直長期低迷徘徊，市場有“望鋪興嘆”的悲觀情緒，市場存量越積越大。

重生期：2021-2030年，隨著城市化中后期逐漸趨于停滯，大多數房企在新盤規劃上有意減少商業規模，對商鋪以何種方式去化有了更深認識。而隨著社區的逐步成熟，大家漸漸認識到，商業氛圍形成后更有利商鋪去化。另一方面，“房住不炒”的背后，其實暗含著“商鋪可炒”。現在的房貸市場利率低至3.8%，商鋪投資回報高過5%，將會使得大量資金流向商鋪，未來很長一段時間商鋪會持續走熱。

不管怎么說，重慶“日光”商業盤的再現，對于整個商業地產市場上的賣家、承銷方、買家都是一種積極的信號：商鋪不是難賣，而是用什么樣的辦法讓客戶接受；商鋪不是再沒有投資價值，而是用什么樣的策略，賦予其長期回報的保障。

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