苦撐近一年，老牌粵系房企正式宣告違約

苦撐近一年，老牌粵系房企正式宣告?zhèn)鶆?wù)違約。

4月28日晚間，合景泰富發(fā)布公告稱，公司一筆附息銀行及其他借貸的本金總額2.12億元未能如期償還；

同時(shí)，這筆債務(wù)違約，將觸發(fā)交叉性違約，長期付息銀行及其他借貸311.63億元需要按要求償還。

這意味著，苦苦支撐近一年時(shí)間，合景泰富正式爆發(fā)債務(wù)違約。

早在去年6月份，合景泰富現(xiàn)金流危機(jī)開始顯現(xiàn)。彼時(shí)，坊間流傳消息稱，合景泰富開始大規(guī)模裁員、拖欠員工工資、佛山北滘新城項(xiàng)目承建方款項(xiàng)等。

合景泰富在2022年財(cái)報(bào)直言，削減雇員人數(shù)，是年內(nèi)減省成本的措施之一。

削減內(nèi)部開支之余，合景泰富沒有像其他房企一樣“惜售”，果斷出售資產(chǎn)項(xiàng)目，自救動作十分速度，爭取了不少緩沖時(shí)間。

包括13億港元出售香港啟德項(xiàng)目公司50%股權(quán)、3.71億元出售成都攀成鋼項(xiàng)目股權(quán)，以及利用融資窗口申請發(fā)行了一筆13億元中期票據(jù)、配股融資4.67億港元。

苦撐的狀態(tài)一直持續(xù)到今年3月。

這時(shí)，合景泰富發(fā)布了2022年財(cái)務(wù)報(bào)表，不僅關(guān)鍵盈利數(shù)據(jù)全面下滑，債務(wù)、現(xiàn)金也十分堪憂。

2022年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，合景泰富營收134.53億元，同比下降43.58%，毛利暴跌141.54%至-20.96億元，利潤暴跌362.12%至-106.97億元，凈利潤暴跌484%至-98.42億元。

毛利率、利潤率、凈利潤率全部盈轉(zhuǎn)虧。

關(guān)于營收暴跌，其稱，主要系新冠疫情影響，導(dǎo)致施工進(jìn)度延誤，物業(yè)交付時(shí)間表有所延遲，物業(yè)投資、酒店?duì)I運(yùn)收入同樣受到負(fù)面影響。同時(shí)，房地產(chǎn)市場也在年內(nèi)轉(zhuǎn)差，削弱了購房人的信心。

盈利能力下滑有諸多因素，一是、期內(nèi)，合景泰富多個(gè)樓盤項(xiàng)目進(jìn)行了降價(jià)促銷和車位及公共租賃房等低毛利或負(fù)毛利物業(yè)交付，導(dǎo)致毛利錄得巨大虧損。

二是、其計(jì)提減值了物業(yè)資產(chǎn)估值，以及匯兌收益由盈利轉(zhuǎn)為虧損3.36億元。

上述提到，為了緩解困境，合景泰富有出售資產(chǎn)項(xiàng)目動作，實(shí)際上這些出售的資產(chǎn)并沒有給其帶來富裕的現(xiàn)金流，反而是虧損。

2022年財(cái)報(bào)顯示，合景泰富出售物業(yè)、廠房及設(shè)備項(xiàng)目由2021年的盈利921.5萬元轉(zhuǎn)為虧損20.1萬元。這意味著，相關(guān)資產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)債大于凈資產(chǎn)值，或是有著不小的隱形債務(wù)。

負(fù)債結(jié)構(gòu)上看，銀行類借貸、應(yīng)付貿(mào)易賬款及應(yīng)付票據(jù)占合景泰富絕大部分債務(wù)。

2022年末，其附息銀行及其他借貸總額為753.91億元，較上年同期減少了1.73%，其中一年到期占比接近30%；應(yīng)付貿(mào)易賬款及應(yīng)付票據(jù)規(guī)模為155.41億元，同比增加了16.43%。

反觀凈資產(chǎn)、現(xiàn)金流卻雙雙下滑，資產(chǎn)凈額由597.02億元降到401.99億元，現(xiàn)金流下滑64.89%至103.38億元，現(xiàn)金短債比僅為0.27，負(fù)債比率為161.8%。

合景泰富在2022年財(cái)報(bào)中坦言，目前公司持續(xù)性經(jīng)營存在諸多不確定性，公司2022年虧損98.42億元、流動資產(chǎn)凈額為54.9億元、即期付息銀行及其他借貸222.45億元，現(xiàn)有現(xiàn)金及銀行結(jié)余為103.38億元、現(xiàn)金等價(jià)物33.56億元。

其繼續(xù)稱，為了改善財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，公司正在跟合作金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，尋求集資機(jī)會；同時(shí)，將加快建設(shè)進(jìn)度、加快銷售和推動回款，也在考慮出售整棟商業(yè)物業(yè)及非核心物業(yè)項(xiàng)目。

無邏輯觀察發(fā)現(xiàn)，早在今年2月份，合景泰富已有退出廣州舊改市場的信號，減持了黃埔區(qū)雙沙村舊改項(xiàng)目。

往期回顧：合景泰富，要準(zhǔn)備退出廣州舊改市場？

2022年末，合景泰富持有174個(gè)項(xiàng)目，分布于中國內(nèi)地和香港共44個(gè)城市，擁有土地儲備共計(jì)權(quán)益建筑面積約1441萬㎡，總建筑面積約1,967萬㎡，權(quán)益比約為73%。

同時(shí)，其在于粵港澳大灣區(qū)、長三角、環(huán)渤海、成都、重慶、南寧等一二線城市核心地段及新經(jīng)濟(jì)區(qū)，已開業(yè)投資性項(xiàng)目45個(gè)，其中商場11個(gè)，寫字樓10個(gè)，酒店24個(gè)。

盡管合景泰富在積極改善財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，但在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)公示之后，對于一些供應(yīng)商來說，卻十分堪憂。近期，已有個(gè)別供應(yīng)商前往合景泰富廣州總部進(jìn)行維權(quán)，要求其盡快償還款項(xiàng)。

面對合景泰富遞交的2022年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，會計(jì)審計(jì)師給的意見也是：與持續(xù)經(jīng)營有關(guān)的重大不確定性；理由是其目前經(jīng)營虧損，持有現(xiàn)金難以覆蓋借貸總額和短期償還數(shù)額。

沒有意外，在4月28日發(fā)布的公告中，合景泰富正式官宣“爆雷了”。

若按照合景泰富的說法，整棟商業(yè)物業(yè)也會擺上貨架。那么，廣州環(huán)球都會、天匯廣場、IFP、W酒店等核心商業(yè)資產(chǎn)是否會被兜售，可以繼續(xù)關(guān)注。

與合景泰富走著不同道路的另一家老牌粵系房企，時(shí)代中國雖早早宣告“爆雷”、債務(wù)展期方案一直難產(chǎn)，但近期看到廣州舊改政策有所向好，卻重新押注了。