渝商聯智庫|地產“二萬”窩里斗：昔日親家變仇人

萬萬沒想到，萬科居然與萬達對簿公堂，事涉10億元財務糾紛。最近，萬達一條聲名，將最新的“二萬”之爭，推到了公眾視線里。

4年前，“二萬”曾是最緊密的合作伙伴。2015年5月，王健林與郁亮一拍即合，轟轟烈烈地開展聯合拿地。雙方當時的合作被形容為眉來眼去，外界稱之為郎才女貌的般配。

彼時的萬達，鐵了心輕資產化轉型，萬科只對住宅開發感興趣，“二萬”聯合勾地又可以繞開土拍，雙方的合作各取所需。可惜合作不到一年，關系就告破裂，原因是合同條款達不成一致意見。

而今，“二萬”合作，風波再起。在行業生態極度惡化的當下，這讓人頗深感慨。

4年后，“二萬”再次合作，共同開發長春國際影都文旅項目，這次的合作，讓“二萬”硬杠起來。

2019年，萬達先與長春市政府協議勾地，拿下影視文旅項目，案名為國際影都。這個預算投入超千億的項目剛剛啟動，疫情爆發了。在此等不利環境下，萬達需要減輕投資壓力，于是想到了昔日親密的伙伴萬科，雙方又重新上演合久必分，分久必合的戲碼。2020年7月，萬科通過增資方式進入長春北方影視投資公司，持股15%，萬達持股85%。

萬達成立的北方影視投資有限公司，100%持股了三家公司，分別是北方影都影視文化產業投資有限公司、長春北方影都酒店投資有限公司、長春北方影都房地產開發有限公司。作為北方影投的股東，萬科只操盤住宅，并接手了北方影都房地產開發有限公司100%股權。接手時，北方影都地產正在建設長春國際影都A-16地塊，總建筑面積約37.49萬平方米，規劃有17棟高層住宅，后續還有大量未開發的住宅項目。

看似完美的合作，終究還是敗在雙方都缺錢。在資金監管政策未取消的情況下，萬科集團調撥區域的資金有限，區域內項目更無法互相幫襯，該項目只能自力更生。

10個億的資金，條件合適的話，可以撬動百億銷售，萬科“急眼”情有可原。同時從另一個角度看，萬科東北區域活得并不如意。長春文旅城項目銷售業績歸萬科，隸屬于萬科東北區域，是萬科區域體系內的薄弱板塊，萬科東北包含東北三省、內蒙古，范圍很大，由于2022年業績不足200億元，東北區域在集團排倒數的位置。

6月8日，萬達集團在官網發布聲明：“萬達地產集團和某企業在長春一大型項目有合作，至今雙方仍存在約10余億元財務糾紛。”知情人士透露，萬達集團此番被萬科申請凍結了股權，股權數額達到19.79億。

長春國際影都，屬于萬達地產集團與萬科合作的項目，而萬科申請凍結的是大連萬達商管的股權，萬科這個操作夠狠，都知道萬達商管正處于第四次赴港籌備期，一招將軍令，讓萬達苦不堪言。

有趣的是，萬達在聲明中提到：“2018年萬達商管引入投資人時，萬達商管45.27億股權當時估值就已經2430億元，此估值為公開信息。此次凍結萬達商管19億股權，大概超過雙方財務糾紛金額。”

萬達的潛臺詞：萬科太不給情面了，為10億元糾紛玩陰招。

當下行情，除極少數公司子彈充足外，大部分房企都缺現金流，而萬達的現金流異常緊張。據內部人士透露，萬達差錢在疫情前就出現了，大疫三年，萬達各板塊受到重創，僅靠萬達商管獨撐危局。

今年年底，萬達第四次沖擊上市，假如未能成功，將產生380億元的對賭回購，對于萬達是雪上加霜，其結果會造成萬達大幅度的業務收縮，停下發展腳步。

渝商聯曾報道過，萬達當下的財務狀況是弦繃狀態。截至2022年9月底，萬達賬上現金余額有325.39億元，短期借款39.68億元，加上一年內到期的非流動負債244.91億元，合計284.59億元。

看上去，能是能覆蓋短期債務，上市失敗后不知能否支付得起回購款，萬達需要考慮失敗的風險化解計劃，提前和投資人做展期溝通，股權沉淀溝通，否則一旦上市失敗，將寸步難行。

凡事預則立，不預則廢。感覺萬達的危機公關很差勁，有很多糾紛其實臺下就可以解決，非要弄到臺上。之前萬達廣東河源項目股東方吳惠權，和萬達地產內斗后對簿公堂，鬧得沸沸揚揚。

雙方內斗，起源于廣東河源萬達東江城。這個項目是萬達收并購獲得，河源富商吳惠權搖身一變小股東，合作不到一年就徹底拉爆。起初吳惠權希望借助萬達的品牌，讓這個多年波折的項目起死回生。這幾塊地是工業轉性地，之前還牽扯有腐敗問題，拋開糾紛，吳惠權的借殼思維其實還是高明的。

這個項目在萬達操盤后秒變紅盤，總體量180萬平米，2022年東江城項目一直保持區域去化第一，年去化超過10萬平米。受開工體量、資金監管影響，萬達拖延并無力支付吳惠權的收購對價款，隨后吳惠權起訴后萬達敗訴，形成負面發酵。

從昔日的親密伙伴，到今日的反目成仇，從“假數據”風波到頻頻變賣商業資產，萬達一路籌備上市，一路負面纏身。如此狀況，又到了王健林站出來逆勢翻盤的時候了。

且看老王如何支招。

— 完 —