商業地產精選：2023 商業輕資產，還能走多遠？

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第一部分

1、商業地產輕資產工作的招聘任職要求：（僅供參考）

崗位職責描述1：

1、建立開發商、運營商、政府、第三方機構等資源庫，并定期維護

2、負責業務發展區域及重點投資項目的市場考察及分析，對項目立項及投資方案進行分析論證，為職能及本部領導決策提供建議

3、能獨立完成對外輕資產項目洽談，完成對應業績指標

4、協調地區公司、公司其它部門，推進項目獲取、執行實施等工作

任職要求：

1、擁有市場調研、收益測算、定位研策等方面的專業知識

2、有3-5年以上房地產拓展（拿地）招商運營工作經歷，2個以上成功輕資產項目外拓經驗

3、敏銳跟蹤商業地產市場的動態與發展趨勢

4、嚴謹、踏實、敬業，對工作認真負責

崗位職責描述2：

1、負責商業項目輕資產拓展的投資分析和可行性研究；

2、對擬獲取商業項目的市場定位、業態組合規劃、租金測算等提供專業建議；

3、擬定商業項目的布局規劃，包括鋪位分割、功能區域規劃等；

4、參與概念設計、方案設計階段的評審，對結構、動線、功能區域等提出評審意見。

任職要求：

1、本科及以上學歷，20-40歲，房地產類、市場營銷類專業背景為佳；

2、具有五年以上大中型商業地產項目前策、客研或獨立操盤運作經驗；

3、對商業地產項目具有敏銳的觀察與分析能力，善于整合社會各類資源；

4、有較強的分析能力、溝通協調能力、創新能力及報告撰寫能力；

5、能適應區域內較頻繁的出差

崗位職責描述3：

1.通過多渠道的商務談判，完成輕資產簽約，促成輕資產項目營運；

2.負責項目開業前協調處理外聯、工程及開發商在合作過程中出現的問題；

3.定期進行市場調研及分析，及時了解市場信息及動態；

4.不斷挖掘項目拓展新渠道，建立維護外部公共關系。

任職資格:

1.大專以上學歷，有相關輕資產拓展工作經驗或招商工作經驗；

2.較強的市場調研分析能力、溝通能力、談判和決策能力及人際關系處理能力。

3.工作認真負責，良好的團隊協作能力，良好的執行力。

崗位職責描述4：

1、 根據全年開發拓展指標，分解至對應各省分公司，并進行季度、月度拆解，全程根據指標進行考核管控。

2、 對接大區及分公司，負責項目進度對接、商圈摸排、項目存量判斷挖掘等相關工作。

3、 對管理區域的商業項目進行實地查勘，對項目選址、物業條件、周邊市場等進行復勘及可行性分析，協調資源推動項目談判、立項、簽約相關工作。

4、 對接管理區域的開發拓展工作，對項目可研報告，包括選址分析、財務回報要求相關報告內容等進行審核。

5、 對接管理區域開發拓展項目全流程管理工作，包括項目提報、規范審核、會議組織、紀要編寫、協調相關單位、項目交底、項目履約等。參與集團商業地產開發策略研究、市場動態、競對分析等專題研究報告。

任職要求：

1、本科及以上學歷，經濟學類（數據分析）、城市規劃類、建筑類或人文社科類專業優先考慮。

2、5年以上購物中心開發、研策、招商崗位從業經驗。

3、熟悉商業項目拓展流程，具備項目評估知識、熟悉統籌管理、數據分析等知識，有較強的商業分析及數據分析能力。

4、邏輯思維清晰，素材整理與歸納能力出色；熟悉掌握 office辦公軟件（Excel、PPT、Word）

5、具備優秀的學習領悟力、創新能力、工作責任心和敬業精神，良好的溝通能力，團隊協作能力；

6、能適應短期頻繁出差。

第二部分

3大路徑、4種模式，一文搞懂商業地產輕資產！

來源：WIN商業地產頭條

整理：贏商培訓 子里

商業地產目前四大趨勢明朗，包括并購與倒閉、輕資產與技術輸出、區域商業與社區商業分野、標準化與特色化并舉時代，全國級商業大集團已成形，區域級商業集團積極布點應對。

其中，商業地產輕資產浪潮奔涌了七年有余。入局的玩家，各路殺來；運營的模式，豐富具象。但萬變不離其宗，企業運營力是基礎，戰略選擇則成關鍵。

輕資產模式落地到具體戰術上，以實現路徑、管理模式及企業實踐為參考點，選擇一雙合腳的鞋，才能跑贏這場戰術、耐力PK賽。

商業收入的2大類別

嚴格意義上，商業收入有2類：

源于資產的收入——持有方的財產性收入；

源于服務的收入——運營方提供商業運營管理服務的收入。

通過拆解單個購物中心的收入與成本，可全面概覽商業本質。

根據興業證券的調研，重資產模式下，購物中心的運營團隊、物管團隊由業主方組建，全面負責整個購物中心的日常管理。營業收入為業主方所得，相應的業主方也需承擔購物中心的日常經營支出。

購物中心收入端主要來源于租金收入（占比66%）、物管收入（占比21%），支出端分為物管支出（占比17%）、營銷費用支出（推廣支出+客戶關系支出占比10%）、行政管理支出（占比6%）等。

輕資產模式下，商管公司通過品牌及管理輸出服務或委托管理服務的模式為業主方提供商業運營、物業管理服務，進而收取一定的管理服務費。

兩種模式對照，最大的不同在于收入來源，以及是否承擔在管項目全部的運營成本。往下延伸，是否承擔物業建造成本、掌握物業所有權，是判斷輕重資產模式的最主要依據。

輕資產模式的3大路徑

國信證券認為，上述三大輕資產路徑：從上到下，越來越輕。而路徑三則是目前最為主流的輕資產打法。

轉讓自持項目股權

出售在營項目股權，將重資產項目輕資產化，可盡快收回投資成本或變現資產增值收益。基于對項目價值的看多，目前采取該路徑的房企大多只出售部分股權，保持實際的控制權和管理權。

在美國、日本、新加坡等發達國家的成熟市場，房企旗下商業地產項目的股權轉讓可通過發行公募 REITs 實現。目前，中國內地尚未出臺針對商業地產的REITs 政策，嘗試境外REITs外，也可借助類REITs、CMBS或經營性物業貸實現抵押融資，盤活存量資產。

引入合作方或直投機構出資建造新項目，主要負責運營工作

有豐富的建造和運營經驗的房企，能找到有資金或土地資源優勢的公司合作開發新項目，雙方各取所需，前者還可賺取商業運管服務收入。

合作開發

• 與資金成本低的金融機構合作。例如，龍湖與海外低成本資金合作。海外資金方，認可中國商業市場的長期發展潛力，但沒有自行開發建設管理商業地產的能力；而龍湖可以少投入資金開發項目，卻能賺取全部運營管理收入。

• 與拿地有優勢的本地公司合作。例如，萬達與村鎮集體、城投公司和區域房企合作。合作方出地又出項目的投資資金，萬達不出錢，只輸出“萬達廣場”品牌并負責設計建造。項目建成后，萬達與合作方簽署租賃協議以獲取購物中心的使用權，通常其能分享項目30%的物業凈收入（NOI）。

小股操盤

對項目的控股權低于50%（實際上通常不會超過20%），獲得運營項目的管理費和股權分紅。

分拆商管業務板塊，接管母公司項目并拓展第三方在營項目

承接母公司及兄弟公司的項目管理運營需求

對被分拆的商管服務公司來說，運營管理經驗都是從母公司的項目中鍛煉出來的，通常最基礎的業務收入就來自于承接母公司及兄弟公司的項目管理運營服務。

一般為委托管理模式，全面負責整個購物中心的日常管理。當持有方決定將資產委托給另一方進行管理時，對委托方來說就是輕資產模式。

直接向第三方商業地產項目輸出管理

輕資產運營商向第三方商業地產項目輸出運營管理服務，按照提供的服務類別獲得對應的收入，收費標準有固定收入、租金收入/物業經營凈收益的抽成等。

這當中，視乎是否投入部分資金，可具體分為：“輕重模式”和“輕輕模式”。

較重模式：投入部分資金，但不100%控股項目

• 收/并購第三方輕資產平臺公司或成立合資商管公司。即與業主方公司成立商管公司管理運營。通常，該模式適用的場景是，資產股權復雜、難以剝離或政府對國企的特殊要求等。根據合作協議，參與者需要投入商管公司對應的股權資本金，收回的是商管公司的股權分紅，而管理費的收取則視協議條款而定。例如，寶龍商業上市后，以4055萬元收購了浙江第一的輕資產商業管理公司浙江星匯60%股權，增加了在管面積及運營收入，擴展了商業運營版圖。

• “二房東”整租，即整租商業物業，然后進行裝修和散租。比如，深圳龍崗的萬達廣場，投入的是一次性裝修改造成本以及每年的業主場地租金，獲取的是租金收益。

較輕模式：不投入任何資金，只負責商業運營

• 品牌及管理輸出：即授權使用管理方的商業品牌，管理方負責搭建管理團隊并負責運營管理，收取的管理費=租金收入*低固定比例+運營利潤*高固定比例。這種保底+超額利潤分成的模式，很好地平衡了業主方和管理方的利潤分成，能督促管理方努力提升商業業績。
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• 管理輸出或商業咨詢：不采用管理方的商業品牌，主要輸出管理方的管理團隊及運營能力。比如，今年華潤萬象生活在深圳拿下的兩個輕資產項目——與懷德股份合作寶安福永項目，與合正集團合作龍崗龍騰項目，均為此類模式典型案例。

路徑三之下，不同的模式實質上對應不同的發展階段，由市場上不同的業主方與商管公司磋商而來。

輕資產4大模式

時下，商業地產圈內，尚未有一套成熟統一的輕資產戰略標準。

在萬達喊出全面輕資產前，國內的百貨運營商和第三方商管公司早已下場實踐輕資產打法。

但目前，具有全國影響力的商管公司，多是由開發商延伸發展而來。他們依托于公司的房地產開發，形成自己的商業管理公司，并以明星、標桿項目迅速打響知名度與品牌力。

不同的模式之間，實質上是收入與成本如何切分，以及承擔風險與收益分成的問題。以目前唯一上市的純粹商管公司——星盛商業為例，可清晰看到個中差異。

瞅準中國龐大的輕資產合作需求市場，各類商管公司都會有一套獨屬于自己的篩選標準，比如體量、城市級別和區位等，且由于其資源稟賦和發展目標各異，對管理模式的選擇呈現出不同的偏好與規律。

實力越強，名氣越大，談判的籌碼越多。

小結

據贏商大數據不完全統計，截至2021年底，29個商業地產企業（有輕資產輸出業務，且總在管面積≥10萬㎡）共有388個已開業在管輕資產商業項目。而至今年3月底，這一數字已經攀升至417個（包括今年計劃開業項目）。

在據贏商大數據統計的417個樣本中，萬達商管旗下的輕資產項目，多達97個。全面轉型輕資產的萬達商管現在已是業內的一家巨無霸企業，截止2020年末，其在管商業項目面積在中國以及全球皆排第一，并超過國內第二名至第十名的總和。

而去年入局的“新秀”龍湖，在上海五角場商圈布局輕資產項目之后，又在蘇州科技城落下一子。按照計劃，2022年，龍湖將有13個重資產商場在上海、北京、成都、重慶等城市亮相，同時還有不少于5個輕資產項目落地。

數據來源/弗若斯特沙利文 制圖/商業地產頭條

長期以來，由于商業地產回報率顯著低于住宅，弱化了各方參與者對商業地產的投入力與重視度。碎片化、分散化現實之下，大量管理效率低下的存量物業分散在各種主體之下。

于是乎，當整個行業從增量向存量轉變之勢明朗時，存量資產“輕資產化運作”的商業模式受到追捧，加速著商業地產領域的碎片化整合。

這種整合，疊加著存量改造、規模擴張，以及高能玩家之于低效物業的重現分割與排列組合。

來源：WIN商業地產頭條

整理：贏商培訓 子里

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圖片及版權歸原作者所有，轉載好的專業的文章只是作為行業分享，不做任何商業用途

適用讀者

從事商業地產相關人員、

招商運營、

品牌開發拓展、

營銷策劃、企業高管、

行業研究機構等等

《2021-2022商業輕資產模式初探》

目錄

1、商業地產的定義

2、商業地產的開發業態形式

3、2021年中國商業地產的七大趨勢

4、資產篇 行業趨勢

5、商業管理公司組織架構及商業運營管理模式

6、招商必知：60家商業地產商產品線

7、商業地產輕資產基礎知識

8、商業地產輕資產模式探索及REITs分析報告

9、16家國內商企輕資產最新模式盤點

10、考察商業項目的重要性及考察角度

11、商業項目市場調研框架(模板)

12、前期商業市場調研及定位報告（大綱）

13、商業市調表

14、招商管理之市場調研1

15、營運管理之市場調研2

16、購物中心運營管理的12件大事

17、廈門8大商圈租金 空置率 存量 增量大調查

18、購物中心各業態商鋪交付物業標準

19、什么是TOD模式

20、輕資產項目管理規定參考

22、附件：福建商業盤點