中洲迎璽，“打哭”了深圳北

今早微信收到了朋友發的這條消息：

今天，中洲迎璽公布認籌人數，926名客戶，接近千人級別。這是深圳樓市新政后，首個認籌數量近千批的項目。

從紙面上的數字上看，中洲迎璽挺成功的。

畢竟，項目一期產品只推出642套住宅。如果這926批客戶是誠心實意想買的話，算下來認籌比例接近1.4:1，就是說很可能1.4人“搶”一套房。

但是呢，中洲迎璽能否像紙面數字這樣賣得好，還很難說，我們姑且等幾天。

但有一點是確認的，旁邊的開發商和購房者們，都已經哭暈在廁所。

比如開頭給我發微信的這位朋友，剛需上車，年初頂著壓力7萬多買了深圳北某項目，現在壓力更大了。

按他的話說就是：以為自己抄了底，沒成想自己被抄家了。

原因很簡單，中洲迎璽賣的太便宜了。

01

第一個問題：中洲迎璽到底賣多少$？

項目備案價格區間約在6.68萬元-7.96萬元/㎡；還有個87折，折后均價約為6.3萬元/㎡，折后單價約在5.83萬元-6.95萬元/㎡。

5萬元多起的單價，劃重點，還是精裝修交付。

我看了下，這次中洲迎璽推出的產品建面約93-136㎡，也就是說，最低的總價只要542萬元，首付三成只要162萬元，四成只要216萬元。

第二個問題：這個價格到底什么水平？

先不看二手房，我們就拿中洲迎璽周邊的新房來對比。

今年3月，超核xx中心（一期）開盤，備案均價約7.24萬元/㎡，毛坯交付。主力戶型為99-114㎡的3-4房產品，99㎡的戶型價格區間為673-728萬元/套；114平的戶型價格區間在800-878萬元/套；

同樣是3月，xx龍譽花園二期獲批預售，備案均價約為7.05萬元/㎡，毛坯交付。戶型建面均約為79-125㎡，單價區間約6.55-7.55萬元/㎡，總價區間約521-939萬元/套；

4月，超核xx中心（二期）開盤，備案均價約7.25萬元/㎡；

8月，xx理項目取證，項目毛坯限價7.24萬元/㎡；戶型區間約88-129㎡，單價區間約6.5-7.8萬元/㎡，總價區間約581-1010萬元/套。

9月，超核紫x府獲批預售，折后均價6.4萬元/㎡，單價區間約6.25-7.4萬元/㎡。

總結一下：

1、超核xx中心、xx理同面積 （93㎡）情況下，總價一套比現在的中洲貴大約88萬；

2、買超核xx中心99㎡的價格，可以在中洲夠一夠136㎡的四房；

3、超核x府同面積（93㎡）情況下，總價一套比現在的中洲貴大約10萬；

4、xx龍譽540萬總價只能買79㎡的房子，在中洲可以買93㎡房子。

這么說吧，今年，深圳北站就沒有5字頭能買到的房子。

你想想看，自己年初7萬多均價買的房子，年底了，隔壁樓盤賣5萬多，擱誰身上都崩潰。

02

其實，中洲迎璽也挺無辜的，畢竟它只是想賣房，不是來攪渾水的。

而龍華有些樓盤已經徹底“擺爛了”。

今天，深圳樓市還有一件大事兒：據傳，深圳龍華新房富基云瓏府首付僅需0.5成，剩余的2.5成開發商直接送。

這個項目位于深圳龍華中心區，隔壁1.2km就是龍華壹城中心。

項目去年12月拿的證，全都是120以上大面積為主，當時備案均價6.4萬/㎡。

一公眾號算了一筆賬：

以最小面積123㎡戶型為例，總價787.2萬，首付0.5成，僅需39.36萬，剩余首付2.5成共196.8萬由開發商送。

相當于買這一套房子，首付僅需不到40萬，總價590.4萬，大約是原價的75折，單價約4.8萬/㎡。

相當于每平米降了1.6萬/平米，降價幅度大約25%。

這個盤在今年9月份的時候還打出“買一送一”的旗號，買一套龍華新房，送一套東莞新房首付，或者贈送大鵬的統建房，可見是真的不好賣。

雖然開發商在今天傍晚辟謠了，說是不實消息，但事實到底是咋樣，我們就坐等吧。

當然這個是極端的例子，但深圳價格回調已經是板上釘釘了。

之前龍華某樓盤還打出85折在賣，據說中介賣一套房收傭超42萬。當時去看房的時候，中介私下和我說可以把傭金返點給購房者，相當于比85折還低，不過咱也沒買，中介是不是真的給不好說。

再看最近這兩天開盤的項目：

龍崗平湖的金光華鳳凰九里慧苑開盤，綜合折扣約8.9折，折后均價約3.75萬/㎡，總價約234-465萬/套；

龍崗的靜安府開盤，項目折后單價約2.75萬/㎡起，折后總價約222萬/套起；

龍崗都跌倒2字頭了。

光明中心區某近期開盤的項目折后均價3.99萬/㎡；

滿京華金碩華府折后最低約3.66萬/㎡起；

光明重回3字頭。

龍華天湖島花園開盤推出綜合折扣約9折，折后均價6.75萬/㎡，折后總價約923萬起；

買一套低密豪宅不要999，不要998……

借用地產圈里朋友的一句話：房價跌的很慘，慘過2008，直追1993。

所以說，不止是“深圳北”被打哭了，而是全深圳價格體系都在回調。

由2021.2.08政策開始，深圳這一輪的市場調整已經接近3年。以中原地產統計，整體價格下降已經有約3成，而且還看不到企穩的明確跡象。

未來還會不會繼續降，真不好說。

03

再說回中洲這個項目。

前兩天去中洲項目踩盤的時候，場面是人山人海，中介扎堆的在項目門口攬客，熱鬧非凡。

為啥這么項目讓利這么大？

原因很明顯：

1、中洲壓力大

給大家看下中洲的財報：

今年 1-9月，中洲控股實現收入43.47億元，較去年同期的60.60億元下滑28.27%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損約1.06億元。

從中洲控股的營收構成來看，9成以上的占比都是房地產，租賃及服務收入占比只有5個點不到。

前三季度的業績都這么差了，全年要想翻盤只能依靠銷售端發力。

2、土地年限太少

據深圳新聞網報道，中洲迎璽項目前身為黃金臺山莊別墅，是1992年批的地。 如今土地年限只剩下39年，等個幾年交房，到時候住進去的時候可能只剩下37年了。

土地年限太少，意味著后續二手房在貸款年限上會有所受限。

另外風險性、不確定性比較高，雖說到時候可以花點錢辦理續期，但是對于部分購房者而言，多少還是會有些膈應。

用大家管用的說法是，中洲迎璽給龍華定了一個新的底部。

未來大家提到深圳北肯定不是8萬10萬，而是5萬起。

但要說龍華的房價是不是和實際價值背離了，這點確實不好說。因為深圳北附近二手市場方面成交都在5-6萬，而且現在有價無市，買二手房的沒有買新房的多。

最后，提醒各位買房的人幾句話：

別信什么抄底、機會之類的話，房住別炒。

兔子急了還咬人，未來有沒有更狠的，誰也不知道。

? THE END

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文 | 村長♂