三江口房價暴跌，是否淪落為鬼城？

近期三江口的梁厝兩個項目，不約而同打出16666任選的標語，以往這種口號常見于遠郊盤，比如此前的南通、瑯岐等。

對于三江口而言，一直以來的政策不少，官方也給予了不少的公建配套，只不過一年時間過去，板塊的房價又一次下探。

對于一個新區，這樣遠郊化的表現，可以說是非常不妙。

項目情況

龍湖景粼天著：2020年龍湖以樓面價11230元/平拿地，面積175畝，純商定位，規劃1467套。

2021年3月，項目首次開盤上市，精裝折后均價約22500元/㎡。

網絡數據：截止開盤當天，去化140套，去化率76%。

回顧項目的價格表現：

2021年上旬2.2W左右，下半年所謂的工抵房，依然在2.1W左右。

2022年下旬給出送車位，單價也在2.15W左右，扣除車位實際也要2.05W。

2023年下旬，時間來到近期，項目直接打出16666任選。

綜上，對于這個三江口的地鐵純商盤，在2021年上半年樓市回暖期上市，做到了不錯的首開表現。

即便2022年樓市遇冷，項目的價格依然還算堅挺，不過時間來到近期，項目二期接近交房之際，對靠近高速的樓棟，直接打出特價。

如果不考慮樓棟因素，降價幅度，對比開盤也跌了6K左右，相當于30%首付沒了。

對于項目而言，近期也存在爭議，從目前規劃來看，項目二期被拆分出三期，二期業主對三期還是工地的狀態提出不滿。

只能說，目前這個狀態下的樓市，項目可能特價也不會停止。

中交中梁星海天宸：2020年中梁以樓面價14164元/平拿地，面積56畝，純商定位，規劃980套。

2021年4月，項目首次上市，毛坯折后均價約21762元/㎡。

網絡消息：截止開盤當天，去化67套，去化率31%。

回顧項目的價格表現：2021年項目2.17W上市，2年多后項目現房，打出1.5-1.7W的特價。

不考慮樓棟戶型等差異，對比開盤價，項目跌了5K左右。

綜上，可以說兩個梁厝主打地鐵的純商盤，從拿地到上市，再到如今的特價，可以說基本步調完全一致。

兩個項目的近期特價表現，可以說又一次把三江口拉回市場輿論，下面就看看三江口的樓市情況。

庫存情況

對于三江口而言，甚至說整個城南，庫存是最明顯的問題，數據如下：

分析：對于板塊在售的幾個重點項目而言，今年去化最佳的反而是火車南站的安商房星璟原，目前接近清盤。

對于剩余項目而言，都有一定體量的庫存，整體的去化周期達到65個月。

這里面梁厝周邊三個純商盤，去化周期反而最短，不過依然在2年左右。

這里面有幾個項目難度巨大，定位TOD的大東海江山府、榕耀之城，合計庫存達到5000套。

不過年去化都不足200套，大東海更是只有百套左右，去化周期達到最多的317個月，26年。

除了這兩個巨型盤外，清富片區的錦江城、花語城，作為典型的滯銷盤。

相比于去年特價不斷刷屏，今年基本躺平，三江花語城一年更是去化7套。

很明顯，去年錦江城的那些特價標語，已經開始上移到上游的梁厝。

至于更上游的大東海江山府，是否會在明年打出同樣的標語？

放在以往，根本不敢想，只不過如今的樓市，只能說一切皆有可能。

供應情況

對于板塊而言，從土拍回顧來看：

分析：對于三江口，今年在土拍的身影不斷，從泰禾福州灣開始，板塊以此開發出清富、樟嵐、梁厝、下洋。

從出讓情況來看，2017-2022年板塊陸續有住宅用地成交，樓面價在2017年即達到巔峰，即目前去化最艱難的中海錦江城。

很明顯這個售價低于樓面價的新盤，在上游房價也出現大幅下跌后，只能躺平了。

板塊在2020年，遠洋以1.47W拿地后，達到了近期的巔峰，隨后板塊樓面價大幅度下滑。

可以說這個情況，也預示了后來的樓市情況。

時間來到2023年，今年一整年，板塊成交的住宅用地是零。

不僅僅是三江口，整個城南板塊，也就成交一幅排下地鐵站的100%公租房。

對于這個庫存重災區，終于斷供。

不過即便如此，近兩年板塊被本土國企兜底的地塊，都還未上市。

其中新投云瀾境、榕發江悅學筑，都是純商定位，面積合計219畝，預計最少能供應2500套左右。

除此之外，螺洲帝封江板塊，當初的兩個大盤，恒大濱江左岸、世茂帝封江，依然有一半的地塊還未開發上市，只不過是房企暴雷后，被迫停止。

在推量上，今年福峽路的多幅地塊出讓，給出九年一貫制的配套，依然被迫取消。

綜上，對于三江口以及整個城南，雖然供應被迫中止，但并不是開發殆盡，而是無人認領。

除了供應停滯外，部分項目的操盤房企也是負面纏身，比如帝封江兩大房企折戟，大東海江山府被通告，趕緊辦理剩余百畝地塊的交地手續等。

整個板塊目前的情況，里面的人想出去，外面的人也不想進來。

板塊總結

對于三江口板塊而言，從泰禾福州灣的高起步，喊出陸家嘴的口號，即便后來泰禾暴雷，官方依然注入不少資源。

比如多條地鐵、清華附中、十六中、麥頂分校等、嘉里商業、近期的植物園等。

還有所謂的三江口CBD，定位總部經濟集聚區。

這里的預期，兩只手都數不完，可以說放在樓市里面，也是故事最多的地方。

這幾年也換了好幾家房企來講，目前回過頭來看，可能不止是購房者不再相信，連房企都開始自我懷疑。

當一個新區，沒有了信仰，它就會泯然眾人，回歸最原始的價值比拼，即距離中心論。

這幾年這樣的板塊很多，比如前兩年所謂的四大鬼城、到后來的帝封江、再到今年的高新區。

這些外圍板塊，整個樓市運作的邏輯，就是靠房企來講述規劃的大餅，配合較好的去化，以及源源不斷的房價上漲，來達成購房者的信心一致。

回顧起來可以發現，2018年房價上漲結束后，最外圍的板塊最先崩塌，如今樓市低迷，民企暴雷后，即便有政策加持的新區，同樣面臨崩塌。

這些新區是否還能再創一次輝煌，只能說很難，即便有故事在那，已經無人敘述，最終可能也會變成鬼故事。

對于三江口的發展，可以說是福州新區里面最典型的一個。

以前刷到一個文章，三江口要想成功必須賣到8萬！

看上去很營銷的標題，但是這可能是一個新區要成功的最大核心。

低房價的新區，看上去能吸引人口，實際可能恰恰相反。