渝商聯智庫|六大要害問題！2024重慶購房“防坑”指南

前不久，“樓市十大預言”在本平臺發布后，引發大批網友的熱議。其中，不乏計劃今年購房的網友，紛紛表達了他們的顧慮。為此，渝商聯智庫有針對性地整理出，2024年重慶樓市的“防坑”指南。

目前全國主要一二線城市的樓市分化情況并不嚴重。重慶作為全國準一線城市，成渝地區雙城經濟圈的主打城市，去年無論從經濟總量和招商引資成績，都走在全國主要城市的前列。根據各項數據可以預判，重慶未來三年發展勢頭呈迅猛勢態，渝商聯智庫認為2024年重慶有望成為率先回暖的主要城市之一，成交量同比會有明顯提升。

這里不妨回放下，2023年的重慶行情。

成交量穩定：2023年重慶中心城區成交商品房1208.3萬平方米，同比下降9.4%；商品住宅成交659.2萬平方米，同比增長6%。

價格穩定：2023年，城區中心城區商品住宅成交均價為14522元/平方米，同比漲0.9%。

如果與2022年的斷崖成交對比，2023年重慶樓市守住了底盤。

大量剛需買房人，最擔心的是買房的成本問題，害怕被買在房價高位。但2024年是剛需上車買房的最佳時機。有兩個判斷依據：

一是市場供應情況，重慶的短期庫存，有接近600萬方，僅足夠一年的成交，今年市場預計會出現缺供情況，缺供會導致價格上揚。

二是政策利好，重慶市為推動樓市發展，啟動了未來三年2560億元的大規模舊改，舊改核心區會迸發大量需求，也會促進市場漲價。盡管去年重慶土地成交大幅下滑，整個重慶還有約2700萬平米的潛在庫存，去庫存依舊是主旋律，渝商聯智庫預測今年房價會有提升，但幅度不大。

為此我們給出的建議是，今年購房宜早不宜遲。

從全國樓市的形勢看，近幾年房價是呈下降趨勢，主要是市場存量大于需求造成。

過去三年，行政調控的限價，讓新房市場并未產生明顯降價，但今年全國主要城市會逐步放開限價和限售，主要是鼓勵剛需購房。有網友擔心放開限價后房價會直線下滑，其實不然。

首先限價取消后，新房還需要適應一段市場消化期，一是房企有成本壓力，二是貿然降價會造成老客戶的群訴。

房價主要受土地成本、融資成本、建筑成本、管理成本及開發商利潤意愿構成。占比最大的土地成本和建筑成本并未大幅下滑，即便融資成本減低和管理成本調減，以及開發商低價跑量，房價也不可能大幅下滑。據近兩年不完全統計，從上市房企的財報看，行業平均毛利率13.5%，如果房價跌15%，發展商就賣一套虧一套。高風險低收益，絕不是行業正常現象，在政策和行情雙雙筑底之后，房價回歸是大勢所趨。

重慶是特殊化的存在，在行業低迷時期獲得國家級的風口投資。去年重慶招商成績斐然，新簽訂招商引資正式合同金額14546億元，這有望讓重慶擺脫土地財政模式。同時大規模企業進駐將帶來高質量人才涌入，給土地漲價和需求激增帶來想象空間，可以說，新購房保值是規律所向，增值是大概率事件。

買二手房劃算。一二手房在行政調控和暴雷風潮下，已出現倒掛現象。重慶二手房成交已經連續三年超過新房，2023年二手房成交約1200萬平米，是新房成交的2倍。重慶去年二手房成交量同比增幅19.87%，這是一個驚人的數據。

由于市場的流動性差，二手房掛牌數量集中猛增。去年全年，有數據顯示，重慶二手房平均降價幅度高達1950元/平米，意味著同類地段，新房與二手房房價有約20%的差距。今年的市場，會出現有意思的現象，同一地點，同類房源，一二手房有兩個主體、兩套價格體系在同時售賣，同時二手房還有即時交付和配套成熟的優勢。

沒有必要。買房謹防房企利用熱點，誘導購買決策。過去房企的常規套路，會利用開盤制造熱銷氛圍來化解購房者的決策疑慮。很多購房人，出于對項目地段、品質、配套和景觀等偏好，會情鐘新房首開，主要是害怕選不中心儀的房子，容易做出不利于自身的購買決策。

當下的市場是低預期市場，對房企和購房者均是如此。過去房企大多采取低開高走的價格策略，通過續銷期提價來確保價格的預期，這樣新盤首開不買的確不劃算。

而目前的形勢，很多房企已轉變策略，采取高開低走的價格戰術。因為他們大多認為，當前購房者已經接受了房價下調，為了能實現綜合的目標價格，就定高開盤價，圈一波是一波。蓄客越好的樓盤，臨時調高開盤價的可能性越大。建議購房者避開首開，對樓盤跟蹤觀察后再做決定。

一定要區分情況。涉險房企低價宣傳，會形成購房者撿便宜的消費暗示，涉險房企往往迫于回籠資金的壓力，采取低價甩賣。天下沒有免費的午餐，交付低配的情況屢屢發生，除非交付時買房人能接受產品低配。

購買期房，要了解項目主體是否變更投資方，假如涉險房企并未更換投資方或者沒有外部資本注資，則需謹慎決策。因為房企爆雷后，很大程度會持續出現資金困局，到時不僅僅是低配，更有可能是無法交付。如果出現新的投資方，要分析投資人身份。如果是地方政府對新增產值負責，那交付問題不大，如果是其它債權人接手，也有一定的交付風險，建議對接盤方的實力要做甄別。

本平臺曾預測過，未來的剛需市場仍有一定的市場基礎，但改善性市場特別是豪宅市場預計會出現斷崖式成交。主要是整體經濟下行，市場流動性差，行業不景氣造成。有數據統計，今年的豪宅掛牌量同比增加50%，但成交量同比下降了36%。

去年重慶土拍市場出現了新現象，城市核心區更新項目受到熱捧，而新區的土地遇冷。當下主城核心區的開發價值，遠大于新區價值，這是行業公認。

因此，重慶主城九區老城區核心地段的新房源值得關注，而大學城板塊、高新區板塊，房價有持續走低的可能。兩江新區的中央公園板塊，雖然是重慶重點打造板塊，但是供應量大，也要做好房價短期內不能增值的心理準備。

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